크레마클럽

투자의 세계에 100%란 없다. 100%가 있다면 투자가 아닐 것이다. 어느 정도 불확실성을 인지하고, 감내할 수 있는 선에서 투자 결정을 내려야 한다. 아무리 공부를 열심히 한다고 해도 불확실성을 완전히 지울 수는 없다. 투자의 불완전성을 인정하고 받아들여야 한다. 불확실성을 지우려고 공부하고 또 공부하다 보면 결국 공부에 끝이 없다는 것만 깨닫는다. - ‘프롤로그’ 중에서

책은 총 9장으로 구성되어, 1장(자본주의의 규칙을 이해하라)에서는 자본주의 시스템과 규칙, 자산, 부채, 레버리지에 대한 개념을, 2장(왜 부동산 투자인가?)에서는 부동산 투자의 당위성과 화폐가치 하락에 따른 실물자산의 중요성을, 3장(저평가 부동산으로 수익률 올리는 비법)에서는 저평가 부동산의 개념과 적정 가치 및 수익률 산출 기법 등에 대해 이야기한다.

이어서 4장(부동산 트렌드를 분석해 투자 물건 발굴하기)에서는 저평가 부동산을 발굴하고 투자한 실전 사례를 통해 투자 기회를 잡는 방법에 대해, 5장(청약과 분양권 투자의 이해)에서는 청약통장 활용 노하우와 분양권 전매 비법을, 6장(모르면 손해 보는 세금의 모든 것)에서는 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 세금과 절세 노하우를 공유한다.

마지막으로 7장(운과 성공의 상관관계)에서는 투자자로서 운을 관리하고 활용하는 비법을 알아보며, 8~9장(이 돈으로 뭘 살 수 있나요?: 시크릿 Q&A)에서는 실제 컨설팅 사례를 수록해 상황별로 가려운 부분을 명쾌히 긁어준다.

책의 저자 최진곤은 20년 동안 부동산 투자로 큰 성과를 달성해 부린이들의 멘토로 활동하며 자신이 깨달은 부동산 투자 노하우를 책, 강연, 컨설팅 등을 통해 전파하고 있다. 그가 우리들에게 전하려는 메시지는 의외로 간단하다. 즉 ‘부동산 투자의 본질은 단순하다’는 바로 이 한 문장이며, 내가 이 도서를 구입해서 읽는 동기이기도 하다. 이제 책 내용을 살펴보도록 하자.

왜 부동산 투자인가?

부동산의 시세는 주식과는 달리 실시간으로 변하지 않는다. 그만큼 손바뀜이 적기 때문이다. 그래서 이를 환금성換金性이 낮은 투자 대상이라고 말한다. 얼핏 단점으로 생각될 수 있지만 달리 생각하면 ‘중독성 투자’를 유발하지 않는다는 장점이기도 하다.

복리효과를 극대화하려면 장기간 우상향하는 자산에 투자해야 한다. 인간의 이성은 불안정하기 때문에 조금이라도 가격이 떨어지면 마음이 흔들리고, 조금이라도 오르면 팔고 싶어진다. 주식 투자가 어려운 이유가 여기에 있다. 많이 오른 것 같아 팔면 훨씬 더 오르고, 많이 떨어진 것 같아서 사면 훨씬 더 떨어진다. 주식 투자자라면 누구나 경험해봤을 일이다. 부동산은 세금 문제 때문에라도 강제적으로 장기투자를 할 수밖에 없어 인간의 비이성이 변수로 작용하지 않는다.

반면 책은 지렛대의 힘을 이용한 레버리지 폐해도 다루고 있다. 당장 투자금이 부족해도 레버리지(부채에 의존)를 이용해 부동산투자에 나설 수도 있다. 예를 들어, 전세(이는 세입자에게 거주기간 동안 돈을 빌리는 것임)를 안고 주택을 매입해서 나중에 시세가 오를 경우 팔아서 시세차익을 얻는 그런 투자이다. 이를 흔히 ‘갭 투자’라고 말한다. 하지만 시세가 오르지 않으면 이런 투자는 낭패를 볼 수밖에 없다.

(사진. 갭 투자 구조)

길을 따라 돈이 흐른다

부동산의 가치는 교통 편의성에 많이 좌우된다. 아무리 멋지게 지은 호화주택일지라도 접근성이 불편하다면 어느 누가 그 가치를 인정하려 할까? 당장 외출과 귀가 때 겪을 불편함을 먼저 생각할텐데 말이다. 혹자는 초호화주택에 거주하는 사람은 승용차를 이용하기 때문에 교통은 별 문제되지 않는다고 말하지만 이는 일부 한정된 사람에게만 적용될 말로 범용성이 전혀 없다.

일반적으로 새로운 교통 노선이 들어오면 발표, 착공, 완공 시점별로 계단식 가격 상승이 발생한다. 따라서 부동산투자자라면 신규 노선이나 교통 여건 개선과 관련된 기사는 늘 관심을 갖고 살펴봐야 한다. GTX 노선도를 보고 일찍이 용인 구성역 일대와 동탄신도시, 운정신도시, 옥정신도시에 투자했다면 단기간에 큰 돈을 벌었을 것이다.

(사진, 수도권 광역급행철도)

그런데, 국가가 주도하는 교통 인프라는 국정을 맡은 정권이 어떤 정책을 취하느냐에 따라서 집값이 오를 수도 있고 내릴 수도 있다는 걸 명심해야 한다. 대체로 금리, 환율, 경제 여건 등 집값에 영향을 미치는 경우의 수는 많다. 그중에서도 정부 정책은 결코 간과해선 안 될 요인이다. 규제 일변도의 부동산 정책을 펼친다면 아무리 좋은 교통 계획도 이런저런 이유를 대면서 실행에는 미적거리게 된다.

부동산 관련 세금

부동산 투자로 좋은 성과를 거두기 위해서는 꾸준히 세금에 대해 숙지할 필요가 있다. 물론 지나치게 겁먹을 필요는 없다. 이 책에서 언급하는 기본적인 부분만 이해해도 부동산 투자를 시작할 수 있다.

만일 세금에 대해 도무지 모르겠다면 주택 취득 및 양도 시점에 반드시 2명 이상의 세무 전문가와 상담할 필요가 있다. 세법이 워낙 자주 바뀌어서 전문가도 간혹 실수를 할 수 있기 때문에 2명 이상 만나는 걸 권한다. 부동산 세금을 어설프게 알 경우 추후 큰 손해를 볼 수도 있다는 것을 명심하자.

운의 전략적 활용

어느 정도 공부와 분석이 끝났다면 그다음부터는 운의 영역이다. 여기서부터 바로 운이 작용한다. 마냥 바라기만 하면 절대 좋은 운이 들어올 수 없다. 일정 부분 노력이 뒷받침되어야 운이 작용한다는 이야기다. 운도 노력하는 사람에게 찾아온다. 실력에 비해 운이 훨씬 중요한 것을 부정할 순 없지만 반드시 노력이 선행되어야 한다.

모든 투자엔 왕도가 없다

갑자기 운이 작용해 큰돈을 벌 수 있는 투자는 없다. 물론 로또 당첨을 예로 들어 누구든 당첨이란 행운을 누릴 수 있다고 말할 수 있을 것이다. 이를 전적으로 무시할 순 없지만 그 확률이 정말 미미한 수준이다. 매주 구입하는데 허비하는 돈을 생각하면 더욱 그렇다. 부동산도 마찬가지다. 꾸준히 뉴스도 실펴보고 현장도 직접 찾아가서 유망지역인지 분석도 해봐야 한다. 이 책을 정독하면서 스스로 부족한 점이 뭔지를 알고 꾸준히 노력해야 성공투자에 더욱 가까워질 것이다.

#재테크 #부동산투자 #가장효율적인부동산투자법 #최진곤 #원앤원북스

모든 일을 처리하고자 할 때

사람들이 공통적으로 원하는건 '효율적으로' 일 것이다.

하지만 선택으로 인한 생각과 고민이 개입하는 순간

'효율적으로'는 '감정적으로' 등의 감정으로 복잡해진다.

저자가 책을 통해 전하고 싶은 메시지는 간단하다.

"부동산 투자의 본질은 단순하다."

-＞ 그 단순함을 알고 있음에도 불구하고 우리는 여러 가지 변수와 상황을 고려하며 선택을 복잡하게 만든다.

그 이유는 큰 금액을 움직여야 하고 직접 경험하지 못하고 투자해야 하는 부동산의 성질 때문이다.

지금까지는 그래도 어느 정도 명확한 예측 가능성이 있었지만 앞으로도 그 투자의 기준은 변함 없을까? 등의

고민을 가지고 책을 읽기 시작했다.

이 책은 9장으로 구성되어 있다.

1장. 자본주의의 규칙을 이해하라

2장. 왜 부동산 투자인가?

3장. '저평가' 부동산으로 수익률 올리는 비버

4장. 부동산 트렌드를 분석해 투자 물건 발굴하기

5장. 청약과 분양권 투자의 이해

6장. 모르면 손해 보는 세금의 모든 것

7장. 운과 성공의 상관관계

8장. 이 돈으로 뭘 살 수 있나요? : 시크릿 Q&A(1)

9장. 이 돈으로 뭘 살 수 있나요?? : 시크릿 Q&A(2)

-＞ 개인적으로 이 책이 마음에 들었던 건 실질적인 질문과 답변이 들어 있었던 점이다. 물론, 이 질문에 대한 답이 적용될 수 있는 시점에 책을 읽어야 한다는 건 단점이 될 수 있다. 하지만 언제 어느 시기든 공통적으로 적용될 수 있는 법칙이 있음을 안다면 큰 문제가 없을 것이다. 또 하나의 장점은 대부분의 '부동산 투자법' 관련 책들은 '강남'을 중심으로 서술되어 있었다. 물론, 가장 큰 돈이 몰리고 대부분의 사람들의 목적이 '강남'에 내 집 사기 혹은 '서울'에 내 집 사기인 이유 때문인지는 모르겠지만 실질적으로 투자할 수 있는 곳과는 거리가 멀어 진짜 단순 이론의 나열일 수 있겠구나라는 생각으로 읽은 책들이 많다. 이 책은 다른 책에서 다루지 않는 김포나 파주 등의 지역을 포함해 강서구 쪽의 사례가 담겨 있었다. 다양한 세금 절약 방법 등도 언급되어 있어서 나와 관련된 상황에 적용해 보거나 관련 세법을 찾아 보기에 용이했다.

＜ 기억에 남는 문장들 ＞

미국과 선진국이 경제적으로 어려우면 금리를 인하하고, 신흥국에 위기가 오면 금리를 인상한다는 큰 맥락만 기억하기 바란다. (54p)

-＞ 쉽지 않지만 꾸준히 '달러'를 저축해야지라는 목표를 다시 한 번 상기하게 된다.

작은 운을 모으고 모아 운의 흐름을 좋게 바꿔야 한다. 좋은 운을 만들기 위해 해야 하는 일은 어렵고 특별하지 않다. 이미 모두가 잘 아는 내용이다. 다른 사람 배려하기, 쓰레기 함부로 버리지 않기, 상대방 존중하기, 뒷자리 정리하기, 인사 잘하기, 약한 사람 괴롭히지 않기, 거짓말 하지 않기 등 초등학교 때부터 배우고 들은 이야기다. 운이 안 좋아지는 행동도 이미 충분히 알 만한 내용이다. 거짓말하기, 침 함부로 뱉기, 뒤에서 남 욕하기, 다리 떨기, 남 탓하지 등 빤한 내용들이다. 이런 나쁜 행동을 많이하는 사람을 '재수없다고' 표현하는 이유를 이제 이해하겠는가? 운이 떨어져서 재수가 점점 없어진다는 표현을 쓰는 것이다. (213-214pp)

-＞ 우리가 이미 알고 있는 삶의 아주 기본인데 꾸준히 실천하면서 살려면 노력이 필요하다. 세상의 모든 이치가 될 수 있는 '기본을 지키면서 살자!'를 명심하다. 보통 사람들은 운은 그저 주어지는 것으로 생각하기 마련인데 '작은 운을 스스로 모아야한다'는 개념이 인상적이었다.

사람은 누구나 다 똑같다. 항상 감사하는 마음으로 겸손하게 사는 사람은 좋은 일이 생길 때마다 운이 좋다고 생각하겠지만, 사실 그러한 운을 만든 건 바로 자기 자신이다. 반면 감사할 줄 모ㄹ는 사람은 안 좋은 일이 있을 때마다 운을 탓하겠지만, 이 역시 대개는 본인이 자초한 일이다. (222p)

-＞ 감사하는 마음과 받아들임의 마음을 명심하자!

＜ 누구에게 추천하고 싶은가?! ＞

• 부동산 투자를 처음 시작하려는 사람들에게 추천하고 싶습니다.

• 가볍게 읽기 좋지만 이러저런 것들을 찾아 보면서 읽으면 더 다양한 지식을 쌓을 수 있을 거예요.

* 이 글은 도서를 제공받아 읽고 주관적인 감상을 적은 글입니다.

부동산 투자에 있어 '저평가 부동산'이라는 단어가 눈에 띄였다. 저평가 부동산이 무엇일까? 주식 투자가 워렌 버핏은 투자 원칙은 간단하다고 말한다. 저평가된 주식을 사서 오랫동안 보유하다 시간이 지나면 그 가치를 인정받고 주가가 오른다는 것이다. 저평가된 주식을 오랫동안 보유함으로 자산을 키운다는 원칙이다. 부동산도 마찬가지라고 한다. 상대적으로 저평가된 부동산이 있기 마련이고 그런 부동산을 잘 찾아서 투자하면 큰 리스크 없이 성공할 수 있다는 말이다. 이렇게만 보면 부동산 투자 역시 너무 쉽게 보이고 누구든 할 수 있다. 그러나 그 저평가 부동산을 초보가 찾기는 힘들다는 것이다. 저평가 부동산은 간단하게 살펴보면 다른 데에 비해 시기적으로 혹은 가격적으로 저렴하면 된다. 안전마진을 확보할 수 있는 방법을 이용하는데 급매를 노리거나 분양가 상한제가 적용된 아파트를 청약으로 매수하는 방법이다. 전임대가 맞춰진 상가도 안전마진을 확보할 수 있다. 이 밖에도 저평가 부동산을 찾는 방법은 다양하다. 중요한 것은 본인만의 소신으로 저평가 부동산을 꾸준히 찾는 연습을 해야 한다.

세금은 어느 분야든 중요하지만 부동산에 있어서도 중요하다. 부동산 세금에 대해 잘 알아두면 부동산 투자를 잘할 수 있다. 세금은 정책에 따라 계속 변하기 때문에 기본적인 내용을 숙지한 후 변화된 세법을 추가적으로 공부해야 한다. 주택을 취득할 때 내는 세금을 취득세라고 한다. 등기 시 내는 세금이라 분양권 상태에서는 내지 않는다. 주택을 보유할 때는 보유세인 재산세와 종부세를 내야 한다. 재산세는 재산세 납세고지서가 알아서 날아오기에 신경쓸 필요 없다. 종부세는 부동산 투자 시 꼭 숙지해야 한다. 일반적으로 종부세는 기준시가 9억 원 이상일 경우 개인별롸 과세된다. 양도세는 양도 시점에 내야 하는 세금이다. 양도세는 투자 판단을 내리는 데 있어 가장 중요한 부분이다. 세금 관계를 잘 알면 포트폴리오를 잘 짤 수 있고 세금 없이 큰 수익을 얻을 수 있다. 세금은 꼭 필요한 공부이며 부동산 세금은 되도록 책이나 전문가를 통해 공부하는 것이 좋다.

부동산 투자의 장점

당연하게도 저자는 부동산 투자가 금융 투자보다 좋다는 논리 하에 내용을 전개하였지만 독자들에 입장에서는 부동산 투자를 해야 하는 이유라는 포커스로 접근하면 좋을 거 같습니다.

일단 빚을지는 레버리지 투자로서 가장 안정적인(?) 투자처가 부동산입니다. 기본적으로 부동산은 동서고금을 막론하고 빌려서 구입하였습니다. 그만큼 기본적으로 부동산은 가치를 저장할 수 있다는 생각이 있고 예전에도 집은 대출을 해야 살 수 있는 게 맞는다는 것을 증명하는 거라고 생각합니다.

다양한 금융상품들과 비교해서는 변동성도 적고 큰 손해를 보더라도 결국에 땅은 남는다고 하는 인식이 그래도 사람들이 부동산에 투자를 하는 이유라고 생각합니다.

레버리지에 대한 이해는

곧 자본주의에 대한 이해

1을 투자해서 그냥 1로 굴리는 것보다 1을 투자해서 3의 힘으로 투자를 하게 되면 더 크게 자산을 불릴 수 있습니다. 문제가 되면 당연히 손실도 크지만 기본적으로 투자는 가만히 있는 것은 의미기 없다고 다른 책을 통해 이야기한 적이 있습니다. 배를 항구에만 두고 싶어 하는 사람은 투자를 할 자격이 없는 사람입니다. 이미 부자이거나 부자가 될 자격이 없는 사람이니 번외로 두면 되겠습니다.

쓸데없는 빚이 많으면 삶이 팍팍해지고 고단해집니다. 하지만 자산을 늘리기 위한 좋은 빚은 미래의 자신을 꽃길로 걷게 해줍니다. 빚도 빚 나름이고 빚이 없다고 자산관리를 잘하고 있는 것도 아닙니다.

국제도시 서울은 매력적인 투자처

출생률 저하로 인한 우리나라의 인구 감소는 이미 현실이 되었습니다. 하지만 인구가 준다고 부동산 가격이 떨어진다고 판단하는 것은 너무 단순하게 판단한 것이라고 봅니다. 다양한 전문가들의 말에 의하면 가구 수가 증가하기 때문에 집의 수요는 증가할 것이고 외국인들의 부동산 투자로 인해서 올라갈 것이라고 합니다. 물론 서울과 경기도를 제외한 지방은 소멸한다는 전망은 모든 전문가들의 공통 의견입니다.

청약통장은

자산 증식의 하나의 키가 될 수 있습니다.

청약통장은 한번 쓰면 생명이 다하지만 또 만들 수 있습니다. 그리고 무조건 서울의 인기지역에 도전하기보다는 자신의 현재 자산에 맞추어 수도권부터 차근차근히 준비해서 당장 할 수 있는 것부터 하는 것이 좋다고 생각합니다.

가장 중요한 마인드는 한 번에 모든 것이 될 수는 없다는 것입니다. 본능적으로 빠르게 부자가 되고 싶다는 생각을 가진 사람들이 많은데 모든 투자수단을 통틀어서 빠르게 부자가 될 수 있는 것은 없습니다. 도박이나 복권은 투자수단이 아닙니다.

부동산에 대한 내용들도 유용하지만 투자에 대한 마인드나 삶을 살아가는 데 있어서 도움이 될만한 내용들도 있습니다.

운칠기삼이라는 인생에 있어서 운이라도 하는 것은 그냥 하늘에서 뚝 떨어지는 것이 아니라는 겁니다. 그 운마저도 자신이 어떻게 처신하는가에 따라 또 달라지는 것 간습니다. 생각을 해보면 잘 풀리는 때는 뭔가 잘 되는 그 어떤 행동이나 말이 있었던 것 같고 안 풀릴 때는 또 그런 징후들이 있었던 것 같습니다. 이렇게 생각이 드는데도 또한 그렇게 하는 게 쉽지 많은 않습니다. 언제나 상대방 입장을 이해하고 말과 행동을 조심하는 게 쉬운 일만은 아닙니다.

나의 전성기는

죽기 직전이 좋겠습니다.

지금이 전성이라면 매우 우울할 것 같습니다. 아직 시작도 안 한 것 같은데 끝났으니 말입니다. 60대가 정점이라고 하면 또 남은 2~30년은 내리막길로 살아야 합니다. 그것도 좋지 않다고 생각합니다. 시작은 미약하였으나 끝은 창대하려면 남들보다는 늦을 수는 있으니 계속 자신을 성장시키고 죽을 때까지 성장하는 것이 가장 좋을 것 같습니다.

버핏은 90세가 넘었지만 아직도 성장하고 있습니다. 이런 사람이 몇 없지만 롤 모델로 삼는다면 세계적인 자산가는 못되도 적어도 끊임없이 성장하는 사람은 되어 있을 것입니다. 그거면 됩니다. 우상향하는 것은 뭐든 옳다고 생각합니다. 그러면 삶을 의미 있게 살 수 있으며 행복할 수 있다고 생각합니다.