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대한민국에서 내 집 마련하는 마지막 부동산 투자 전략!

 

팬덤북스에서 출판한 김종선·서영철·진변석·주영재 공저자의 ＜아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다＞는 소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자의 모든 것을 담고 있다.

 

최근 모 유명인이 자신을 가장 비참하게 만드는 앱은 데이트앱이 아니라 부동산앱이라고 해 이목을 끌었다. 1년 동안 열심히 일해도 발 뻗고 누울 수 있는 집 한 평도 살 수 없다는 자괴감을 에둘러 표현한 것이었다.

 

대한민국 집값은 고공행진을 이어왔다. 국민평수 서울 아파트 중위 가격이 10억을 넘었다. 문제는 최근 2~3년 사이에 고공행진이 이어져 급여를 모아 ‘내집마련’을 한다는 것이 꿈을 꾸는 것처럼 되었다.

 

그런데도 ＜아직도 내 아파트를 마련한 마지막 기회는 남았다＞는 희망의 메시지를 던진다. 그 기회는 바로 소규모주택 투자이다.

 

소규모주택 정비사업은 크게 4가지 종류가 있다. 바로 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발이다.

 

기존의 재개발 구역 지정이 광범위한 구역을 지정해 시간이 오래 걸린다는 특징이 있었다면 부족한 도심 공간을 효율적으로 활용하기 위한 정책 대안이 소규모 주택정비사업이다. 이 사업은 현 정부는 물론이고 차기 정부도 부동산 공급 대책의 하나로 연속해 시행할 것으로 예상된다.

 

소규모 주택정비사업은 현 정부에서 매우 중요하게 생각하는 도심재생 뉴딜사업의 핵심 사업이다. 소규모주택 정비사업은 “노후·불량 건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역街路區域에서 시행하는 사업”이라고 요약할 수 있다.

 

 

            Photo by CHUTTERSNAP on Unsplash

 

[ 자율주택 정비사업 ]

자율주택 정비사업은 ‘단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업이라고 정의한다. 스스로 개량 또는 건설해야하므로 규모가 작은 사업이다. 실제로 자율주택 정비사업은 4가지 사업 중 규모가 가장 작다.

 

 

[ 가로주택 정비사업 ]

가로주택 정비사업은 ‘가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업’이라고 정의한다.

가로街路는 시가지의 넓은 도로, 일반적으로 교통안전을 위하여 차도와 보도로 구분된 곳이다.

 

 

[ 소규모 재건축사업 ]

소규모 재건축사업은 ’정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업‘이라 정의한다. 중요한 점은 ‘정비기반시설이 양호한 지역’이라는 점과 ‘소규모로 공동주택을 개건축’한다는 점이다.

소규모 재건축의 대상이 되는 공동주택은 아파트 연립주택, 다세대주택이 된다.

 

 

[ 소규모 재개발사업 ]

소규모 재개발사업은 ‘역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업’이라 정의한다. 소규모 재개발사업은 주로 역세권에서 준공업지역에서 제한적으로 시행되는 사업이다.

 

 

이중 가장 주목을 받는 사업이 가로주택 정비사업이다. 많은 이들이 도심에서 ‘가로주택 정비사업’에 관한 현수막을 보았을 것이다.

 

 

 

왜 가로주택정비사업이나 소규모 주택 재건축에 주목해야 할까?

 

기존 재개발 투자의 가장 큰 단점이 사업 기간이 길다는 점이다. 살고 있던 집이 재개발 구역으로 지정되었다는 소식과 함께 정비계획 수립으로부터 10년은 걸린다고 예상해야 한다. 10년이면 강산도 변한다고 했던가? 이 기다림을 개선한 것이 소규모 주택정비사업이다.

 

재개발, 재건축사업은 속도와 전쟁이라고 할 정도로 기간이 오래 걸린다.

하지만 가로주택 정비사업과 소규모 재건축사업은 별도의 구역지정이 없으므로 구역지정까지 걸리는 시간이 줄어든다.

 

조합설립부터 사업시행인가까지 소요 기간이 채 1년이 되지 않으며 불필요한 절차를 생략하기에 조합설립부터 입주까지 빠르면 5년 안에 마무리를 할 수 있다.

 

소규모주택 정비사업 그중에서도 특히 가로주택 정비사업과 소규모 재건축에 주목해야 하는 이유는 무엇보다 신속한 사업추진이라는 장점에 있습니다. 우리에게 친숙한 재개발이나 재건축이 통상 10년 정도의 기간이 소요되는 데 비해 소규모주택 정비사업은 소요 기간이 4~5년 정도로 매우 짧죠. (p.74)

 

조합원 수가 작으므로 조합원들로 일어나는 갈등이 적은 편이며 비교적 의견 수합이 쉽다는 것도 장점이다.

 

＜아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다＞에서는 관심이 높은 서울, 경기, 인천의 사례를 충분히 수록하고 있어 앞으로 투자에 활용할 수 있도록 한다.

 

저자는 다양한 법률 정보와 비례율과 권리가액을 결정하는 구조를 분석해 투자 여부를 조언한다. 총사업비를 결정하는 것도 중요한 요소인데, 총사업비는 시공비와 기타사업비로 구성된다.

 

통상 총사업비를 100%를 보았을 때, 공사비는 75~77%, 기타사업비는 23~25%로 이루어진다. 우리는 시공비 추정치를 통해 기타사업비도 추정할 수 있다. 저자는 사업지의 실제 사례 분석을 통해 투자 정보를 제공한다.

 

아파트를 마련하고자 하는 분은 ＜아직도 내 아파트를 마련한 마지막 기회는 남았다＞를 참고하시길 추천합니다.

 

 

 

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.

 

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"소규모주택 정비사업 그중에서도 특히 가로주택 정비사업과 소규모 재건축에 주목해야 하는 이유는 무엇보다 신속한 사업추진이라는 장점이 있습니다.
소규모주택 정비사업은 소요기간이 4~5년 정도로 매우 짧죠. (74쪽)"

나는 김종선, 서영철, 진변석, 주영재님께서 저술하시고 ＜팬덤북스＞에서 출간하신 이책? ＜아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다＞를 읽다가 윗글에 깊은 인상을 받았다.

아~ 우리에게 친숙한 재개발이나 재건축이 통상 10년 정도의 기간이 소요되는데 비해 소규모주택 정비사업은 4~5년이면 입주가 가능하다니 이것보다 더좋을 수 있을까? 이렇게나 빨리 입주가 가능하다면 소규모주택 정비사업이 재개발보다 훨씬더 메리트가 있다고 볼 수 있다.

글고 이책의 저자이신 김종선님께서는?현재 장안대학교 강의교수로 재직중에 있다.

서영철님께서는 재건축 및 소규모? 재건축, 가로주택 정비사업, 도시재개발을 위한 정비사업? 및 건축을 시행하는 회사를 운영하고 있다.

진변석님께서는 도시부자를 꿈꾸는 주식회사 도시부자의 대표이사로 재직중에 밌다.

주영재님께서는 다수의 가로주택 정비사업 건축설계를 진행하고 있다.

그리하여 이책에서는?소규모주택 정비사업은 무엇인가?, 왜 소규모주택 정비사업인가?, 소규모주택 정비사업? 무엇을 알아야하는가?, 조합설립이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석, 남들보다 먼저 좋은 지역을 선점할 수 있는 방법은 있다!, 돈되는 소규모주택 정비사업의 핵심포인트 등 소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자의 모든 것들을 아낌없이 잘설명해주시고있다.

와~ 나는 사실 노후불량 건축물들이 밀집된 지역에서 아파트를 분양받기위해서는 재건축, 재개발이 이뤄져야한다고 생각해왔는데 아니 이런 훌륭한 방법들도 있다니 새삼 감탄했고 동시에 이 분야를 좀더 세밀하게 더 공부하고 연구해야겠다고 생각되었다~^^*

사실 서울 등 대도시 밀집지역에서 대단지 아파트들을 짓는다는건 점점 더 힘들어지고 있다.

그래서, 태릉 골프장, 김포 공항 등도 아파트 단지들로 만들어야하고 여기서 더나아가 이전되는 용산미군기지, 타지이전 운전면허시험장 부지도 아파트를 지어야한다는 주장들도 줄기차게 나오는 것도 사실이다.

용산 민족공원은 전 부지가 공원조성으로 결정됐지만, 이렇듯이 서울 등 대도시지역의 아파트 부지확보는 이제 전쟁이 되었다.

그런 면에서 이책에서는 수도권 소규모 주택의 사업성은 어떠한지 최신 법령이 반영된 사업구조들을 분석하고 서울, 경기, 인천 지역의 사례들을 각종 도표, 삽화들도 곁들여 알기쉽게 잘설명해주시고있다.

특히, 비례율과 권리가액은 무엇인지 분담금과 추가분담금의 차이는 무엇인지 사업진행 절차별 키포인트는 무엇인지 아주 자세히 설명해주셨다.

또한, 소규모주택 정비사업에서는 세대당 평균 대지지분과 각 세대별 대지지분을 잘따져봐야한다든지 용도지역에 주목해야한다든지 일반분양물량 규모를 따져보라는 주옥같은 핵심 포인트들도 알기쉽게 잘설명해주셔서 참으로 유익했다.

그래서, 나는 김종선님 등 네분께서 저술하시고 ＜팬덤북스
＞에서 출간하신 이책 아주 잘읽었고 이에 나에게도 뜻깊은 독서가 되었다.

그런 의미에서 이책은 소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자에 대한 모든 것들을 알고싶어하시는 분들께서는 놓치지않고 꼭읽어보시길 권유드리고싶다.

지금도 생각나네...
소규모주택 정비사업이 진행되기 훌륭한 지역은 어떤 여건들이 양호해야하는지 설명해주신 다음의 말씀이...

"소규모주택 정비사업이 진행되기 좋은 지역이 되기 위해서는 용도지역, 사업시행구역 면적, 토지 등 소유자수, 분양가격 등이 양호해야 합니다. (348쪽)"

(출판사의 소개로 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 후기 정성껏 써올립니다. 근데, 중학교시절에 도서부장도 2년간 하고 고교 도서반 동아리활동도 하는 등 어려서부터 책읽기를 엄청 좋아하는 독서매니아로서 이책도 느낀그대로 솔직하게 써올려드렸음을 알려드립니다~ ^^*)

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아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다! 누구나 내집마련을 위해서 열심히 살아가고있다. 하지만 정부의 부동산정책,규제 및 유동성으로 인해서 주택가격이 상승한 나머지 가만히 있어도 화폐가치는 하락하면서 벼락거지가 되는 경우가 발생되고, 양극화로 인해서 내집마련을 하지않은 분들이 많이 생겨나고 있다. 하지만 이책은 그분들에게 희망을 주는 책이라고 느껴진다.

바로 아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다.

저자는 총 4명으로써 김종선,서영철,진변석,주영재 지음으로 아직까지 부동산 시장의 주목으 덜 받았다는 것을 의미하는 차원에서 소규모주택 정비사업을 주목해야한다고 말한다.

소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자의 모든것으로 수도권 소규모주택 사업성분석, 소규모 재개발재건축 가로주택 완벽, 서울,경기,인천의 사례분석까지! 아파트로 변신하는 주택을 매수하여 내집마련을 할수있는 기회라고 생각하는 책이다.

소규모주택 정비사업에는 4가지 종류가 있다. 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발이다.

소규모주택 정비법을 보면 소규모주택 정비사업은 노후,불량 건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 사업이다

소규모 정비사업을 토대로 하나하나 설명해주는 책이라서 소규모정비사업에 관심있다면? 꼭 읽어야하는 책이다.

자율주택사업은 규모가 가장 작은 소규모정비사업으로써 사업방식은 크게 3가지로 구분되며, 사업진행 절차에 따라서 빠르게 진행되는것이 장점이다.

 왜? 소규모정비사업에 관심을 가져야하는지? 궁금한사람들이 많을것이다. 그이유는 바로 짧은 사업기간, 사업성 개선을 위한 파격적인 인센티브, 주택도시보증공사를 통한 확실한 금융지원, 각종 거래관련 규제완화 등이 제공되어 내집마련을 빠르게 할수있는 장점이 있다.

소규모 재개발사업 대상지역은? 대부분 역세권 또는 준공업지역에서 소규모 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업이다.

시행령을 보면 더 자세히 설명되어있으며, 앞으로 투자방향 또한 역세권위주로 관심을 가져볼만하다. 앞서 캠프부동산스쿨에서 빌라투자방정식 정규강의를 통해서 아파트로 변신되는 빌라투자를 보면 결국은 역세권 빌라투자였다. 그이유는 아마도 역세권주변은 시간이 지나면 지날수록 개발할수있다는 의미가 크다.

소규모 재건축은 조합원이 핵심이다. 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업으로써 그대로 소규모 단위로 추진하는 재건축인셈이다. 그래서 소규모재건축은 조합원이 핵심이다. 그리고 현실적으로 정비사업의 핵심요소는결국은 돈이기 때문에 소규모재건축이 가로주택 정비사업에 비해 경쟁력이 떨어지는 사업이라고 보아서는 곤란하며, 입지에 따라 경쟁력을 결정해야지 사업방식으로 경쟁력을 따지면 안된다.

즉, 부동산는 입지라는 불변의법칙이다.

총사업비는 사업을 추진하는데 소요될것으로 예상되는 총비용으로써 예상되는 비용이기 때문에 추정치고 당연히 변동하게 된다. 총사업비를 보면 즉시 시공비(신축비)와 기타사업비로 구분해보아야하며, 총사업비100%라고 할때 시공비는 약75~77%를 차지하게 되고, 기타사업비는 23~25%정도를 차지하게 된다는 점의 생각하면 좋다.

조합설립이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석된 총회책자에서 시작된다. 그래서 총회책자에서 꼭 분석해야하는 항목들을 알아야한다.

총분양수입(총수입)분석, 종전자산평가액 분석, 비례율 분석, 분담금의 적정성 여부분석이다. 그로인해서 조합원들에게 얼마나 더 이익이 되는지 제대로 알수있다.

좋은지역인지 실제로 분석하기로 사례를 통해서 수도권 소규모정비사업을 알려주고있다.

이책은 서울과 수도권 및 주요지역에서 내집마련을 하고자 하는 목적에 가장 부합되는 책으로써 남들보다 한발 더 빠르게 정보를 얻을수있다.

우리가 투자할 소규모정비사업 구역의 주택을 매수할때는 세대당 평균 대지지분을 따져봐야한다.

정비사업의 일종인 이상 사업시행구역의 기초단위라고 할수있는 대지지분, 사업성과 직접적으로 연결되는 용도지역이나 주변지역의 분양가 및 일반분양물량, 그리고 조합원수가 중요하다.

우리는 아직도 내 아파트를 마련할 마지막기회는 남았다 책을 통해서 실거주와 투자 모두가 가능한 곳을 노려야한다. 부동산을 구입하는 것은 그 구입목적이 무엇이냐와 관계없이 항상 투자의 성격을 갖게 되며, 내집 마련을 하는 사람들은 항상 투기나 투작 목적이 아니라 거주를 위해 내집마련을 한다고 말하지만, 부동산은 대한민국 국민들의 재산목록에서 최상단에 위치하고 있는 투자자산이다. 그래서 우리는 항상 실거주와 투자와함께 보면 좋다.

대한민국에서 내 집 마련하는 마지막 부동산 투자전략으로 소규모주택 재건축,재개발,거로주택 정비사업의 기초부터 사업성 분석까지 담은 책이다. 이미 서울,수도권 신도시는 물론 경쟁력있는 지방에서도 내 아파트를 마련하기가 얼마나 힘든지 우리는 알고있다. 그래서 이책을 통해서 다시한번 아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다고 보여진다.

소규모정비사업에 관심있다면? 꼭 추천하고싶은책이다

[이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성하였습니다]