크레마클럽

부동산 투자의 한가지 방법인 경매는 책으로도 몇번 접해보았고, 실제로 입찰도 해보았다. 물론 낙찰은 한번도 되보지 못했다. 매번 패찰을 연달아하면서 아무래도 관심이 많다보니 책도 많이 접하게 되었는데 그러던중 평소에도 유투브로 즐겨보던 저자 김진원님이 책을 내셔서 또 다시 읽어보게 되었다.

유투브에서 항상 김진원대표님의 내용을 즐겨보다가 책으로 만나니 또다른 반가움이 있었다. 일단 처음 책을 보았을때 느낌이 우아한 경매라더니 책자체도 먼가 우아한거 같애 라는 느낌이었다. 그리고 경매라는 수단이 왠지 지루하다면 한없이 지루하게 보일 수도 있는 부분인데 책을 그냥 펼쳐보기만해도 컬러풀하게 왠지 관심이 간다. 아무래도 빽빽한 글자만 있는 책들보다는 컬러를 섞어서 표라든가 그림을 함께 실어준다면 그만큼 더 관심이 가는 것 같다.

그리고 경매책을 일반적으로 몇개 읽어보았지만, 대부분 다 비슷한 내용이긴한데 어느 부분에 더 추가가 되어있고, 어떤 부분이 색다른지 착아보게 된다. 이 책에서는 경매 부분이 간결하게 나와있는게 오히려 장점인것 같다. 내용이 많으면 그만큼 이해하느라 지쳐버리는데 이 책은 생각보다 경매에 대한 설명이 많지는 않다. 책 자체가 크게 두꺼운 편은 아닌데 3분의1정도는 실전 투자라고하여 사람들의 경매 실전기가 나와있어서 좋았다. 아무래도 성공한사람들의 이야기를 보다보면 그만큼 희망적으로 생각하고 도전하고 싶어지기 떄문에 마냥 앞부분에 설명만 있는 것보다 일부 성공사례가 있으니 더 믿음직했다.

그리고 일반적으로는 대부분 주택에 대해서만 설명을 하고 권리분석에 대해서 많은 설명을 하는데 우아한 경매에서는 토지보는 방법이라던가 집을 볼때 어느 부분을 보면 좋을지 그런 부분이 나와있으니 좀더 좋아보였다. 그리고 특수물건 부분도 조금 설명해주고 그리고 유용해보이는게 수지분석표였다. 카페에 무료 제공한다고하니 꼭 가입해서 사용하리라 다짐했다. 그렇게 필요한 부분만 정말 알짜로 쏙쏙 모아서 책을 모아둔 듯한 이책은 간편하게 훝어볼 수 있어 좋다. 조금아쉬운점은 이 책은 입찰까지의 부분만 나와있고 낙찰이후에 명도 라든가 뒷부분은 자세히 나와있지 않아서 조금 아쉬웠다. 하지만, 경매 입문으로 보고싶다면 간략하게 해당 부분들을 전부 훝어볼 수 있는 우아한 경매를 추천해본다.

일단 제목의 두 단어부터 서로 이질적이거나 언밸런스한 느낌과는 다르게 책의 전체 내용을 읽어본 느낌으로는 군더더기가 없이 핵심만 요약한 것 처럼 느껴진다.

아마도 경매라는 이름의 선입견을 해소하거나 겉보기에는 매우 복잡해보이는 내용도 실제로는 매우 쉽다는 역설적인 의미를 함축할려는 의도일 수도 있다.

책은 크게 1,2편으로 나뉘어져 있는데, 1편에서는 겯매에 참여할려면 반드시 알아야 하는 내용들을 포함하고 있는데, 저자의 머리말(서문)에서 말하길 실제 경매의 내용은 매우 방대하지만 그 내용중 20%만 알면 실제로 경매에 참여할 수 있다고 말한다. 따라서, 저자의 이러한 철학에 따라 경매 프로세스에 대한 내용이 매우 간결하게 기술되어 있다.

경매에 참여하는 목적이 학문적인 탐구 또는 법을 제정하는 사람이 아니라면, 대부분 사람들의 목표는 경매를 통해 자산을 증식하여 부자가 되는 것이 목표일 것이다.

그러면, 이 책을 통해 최소한 이지만 가장 핵심적인 경매권리분석에 대해서만 이해해도 매우 복잡하고 까다로운 케이스만 아니라면, 1편의 내용으로도 대부분 충분할 것으로 판단된다.

또한, 가장 중요한 내용은 "근저가압전담경" (말소기준권리 판단)이나 "동순별접"(권리순위 파악) 처럼 쉽게 이해할 수 있도록 도와주며 각 케이스마다 실제 사례로 내가 이해한 부분을 확인할 수 있으므로, 막연하게 어렵게만 느껴졌던 경매를 좀더 친숙하게 이해할 수 있도록 도와준다.

2편에서는 실제 경매에 참여한 10건의 사례가 포함되어 있는데, 이 책을 쓴 저자의 강의를 들업고 실제로 경매에 참여한 사례들이다. 단순히 경매에 참여해서 큰 성공을 거두거나 인생 역전했다는 경험까지는 아니며, 오히려 경매에 대한 막연한 환상을 심어주기 보다는 좀더 현실적인 눈높이에 맞는 사례들을 제시함으로써 겸애에 접근해야 하는 마음가짐을 다잡아 준다.

물론, 경매를 통해 유찰이 아닌 낙찰받은 케이스들만 포함했기 때문에, 독자을에게 환상을 심어줄 수도 있으나 각 건마다 낙찰가와 실제 비용을 고려한 실제 수익률을 제시함으로써, 실제 경매에 대한 눈높이를 다시 설정해주고, 현실적인 목표치를 설정할 수 있도록 간접체험할수 있는 기회가 된 것 같다.

* 이글은 출판사로부터 도서만을 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

월급만으로는 자산을 불려 집을 살 수 있는 시대는 끝났다. 집이 뭐가 중요한가 생각하은 사람도 있겠지만 가정을 이루고 나니 내 집 하나 없다는 게 그리 불안할 수가 없다. 나는 젊었을 적엔 '굳이 집을 사야하나?'라는 생각을 갖고 있었다. 하지만 부모에게 물려받지 못한 일반 서민들이 억 소리 나는 집을 장만하는 일이 쉽지 않다. 청약에 당첨되는 일이 가장 베스트겠지만 요즘은 청약도 하늘의 별따기가 되었고 분양가도 예전만큼 착하지 않다. 부동산 정책은 어떻게 하든 모두를 만족시키기란 쉽지 않은데 어찌되었든 가만히 있다가는 가마니가 되기 일쑤다.

투자방법으로는 주식, 코인, 달러 등 여러가지 방법이 있지만 부동산 투자는 안정적인 투자를 선호하는 사람들이 주로 선택한다. 시드가 많아 오를 것 같은 호재가 많고 인기 있는 아파트를 턱턱 살 수 있으면 좋겠지만 그러지 못하는 사람들에겐 경매라는 방법이 있다.

사실 경매라고 하면 부정적인 느낌이 들었다. 경매에 낙찰받았다고 하더라도 세입자를 쫓아내는 과정에서의 문제점들 또 내 정당한 권리를 행세하는 거라지만 뭔가 죄책감이 들 것 같은 불편한 느낌이 막연하게 들었다.

사실 보통 생각할 수 있는 경매의 문제점들은 사전조사 부족에서 일어난다.

시험공부도 이론만 보고 문제풀이를 하지 않은 채 시험장에 들어가면 낙방하는 것처럼 경매도 이론만 공부하고 실전 경험이 없으면 패찰하거나 시세와 비슷하게 혹은 더 비싸게 낙찰받는 불상사가 발생한다. 경매를 해서 임대 사업을 하라고 많은 경매 전문가들은 말한다. 저자는 물건을 낙찰받아 빠르게 매도하여 수익을 남기라고 한다. 아무래도 이쪽이 내게도 맞았다. 인터넷상에 나와 있는 정보만이 아니라 직접 임장을 가서 듣고, 보는 과정은 필수다.

part1에선 경매를 하기 위해서 알아야 하는 핵심 정보를 알려준다. 아무래도 생소한 단어들이라 좀 어렵게 느껴졌다. 기본적인 물권과 채권 이해부터 등기부 보는 방법, 감정평가서를 너무 믿지마라는 조언도 있다. 임장부터 특수물건 분석까지 실전 경매 예시를 들어 실제 경매 상황에서 일어날 수 있는 문제들을 소개함으로써 주의해야 할 것들을 알려준다.

가장 재미있게 읽었던 파트는 part2로 왕초보 투자자들의 실전 경매 분투기다. 초보자들의 여러 번의 패찰 끝에 낙찰까지의 상황을 보며 실제 어떤 어려움이 있는지를 알 수 있게 되었다. 다들 각자 경매에 뛰어든 사정은 다르지만 단타 매도를 통해 다양한 수익을 얻었고 그로 인해 또 다른 경매를 향해 갔다.

세입자와 원만하게 합의하는 적정선을 정해 빠르게 집을 비우고 잘 팔리게 하기 위해서 해야하는 최소한의 인테리어로 빠른 매도를 할 수 있었다. 여전히 임장을 직접 가고 법원에 출석해 경매에 참여하는 건 두려움과 걱정으로 선뜻 시도하기 힘들지만 막연하게 갖고 있던 경매에 대한 부정적인 시각은 많이 완화되었다.

부동산에 관심이 있어 공부를 좀 했던 사람이라면 어려울 것 없이 흥미롭게 읽을 수 있을 것 같다. 용어를 하나도 몰라서 조금 낯설어 힘들었지만 실전 경매 분투기는 정말 재미있었다.

우아한 경매 

부동산 경매에 입문하려는 왕초보 투자들에게 딱 좋은 실전투자 지침서이다. 기본 개념부터 실무까지 책 제목만큼이나 우아한 깔끔한 구성이 돋보인다.  특히 이겨놓고 시작하는 실전경매를 표방하며 이제 막 시작하려는 투자자들의 실행력을 높여준다는 점이 큰 장점이다. 

책의 구성은 핵심 위주로 실전 권리분석과 경매투자 노하우를 담았고 임장부터 특수물건 분석까지 알려준다. 여기에 더해서 이 책의 큰 매력 중 하나는 경매 입문자 10명의 실전 경매 성공기가 실려있다는 점이다.  

개인적으로는 저자의 경매투자 철학이 맘에 들었다. 엄청난 경쟁 속에서 치열하고 독하게 하는 것이라는 편견을 깨주며 경매는 고상하고, 기품 있으며, 아름답게 할 수 있다는걸 증명해준다.

경매는 누군가에게는 위험하지만, 또 다른 누군가에게는 바둑보다 쉬울 수 있다. 많은 사람들이 경매가 위험하다고 생각하는 이유는 일반 매물들과 다르게 각종 권리와 하자들이 뒤엉켜 있기 때문이다. 그러나 결론부터 말하면 경매는 ‘말소기준권리’가 있어서 위험하지 않다.

모든 게임에는 승자와 패자가 있다. 그러나 경매는 이겨놓고 싸우는 게임이다. 경매라는 게임에서는 상대방의 패를 볼 수 있기 때문에 위험한 상대를 만났을 때는 아예 게임을 시작하지 않으면 된다. 따라서 상대의 패를 제대로 읽을 수만 있다면 절대 실패할 일이 없다.

저자는 특히 임장을 강조한다. 물건지에 많이 가볼수록 기회가 보이고 돈 되는 물건을 찾을 수 있다. 우연히 운이 좋아 임장 없이 낙찰을 받아 수익을 낼 수도 있겠지만, 그것이 반복되면 나중에 더 큰 손해를 볼 수 있다. 탁상분석을 하는 대다수의 투자자들은 낙찰을 받은 후 현장에 방문한다. 그리고 그제서야 물건의 중대한 하자(침수, 멸실, 파손, 관리비 미납 등)를 발견하고 수습하려 하지만, 정상적인 사용이 불가능하거나 복잡한 권리관계(유치권, 법정지상권, 공법) 문제로 결국 입찰보증금을 포기하게 되는 경우도 발생한다.

책은 두개의 파트로 이어지는데 전반부는 경매 초중급자가 반드시 알아야 하는 ‘실전 권리분석’과 실전 경매에서 꼭 필요한 ‘투자 노하우’를 사례와 함께 핵심만 전달한다.개인적으로는 후반부 내용이 흥미로웠는데 10명의 투자자들이 난생처음 경매에 도전하며 경험한 생생한 투자사례를 통해 실전 경매의 세계를 간접 체험할 수 있다. 

경매 입문 2개월, 9번째 도전에서 낙찰에 성공한 변준규씨부터 고군분투 회사원이 경제적 자유를 위해 도전하는 투자자, 경매에 뛰어든 워크홀릭 직장인, 친구와 함께 공동으로 투자한 김무준씨의 사례 등이 소개되고 아파트 공동투자로 순수익 4,800만원을 올린 김동현씨의 이야기도 실려있다.

처음에는 우아한 경매? 라는 컨셉이 특이해서 책을 들여다보게 되었는데요

책 전체가 저자분의 내공으로 꽉꽉 채워져있어서 

최고의 집중력을 발휘해 열심히 읽은 책입니다.

크게 두 파트로 나뉘어져있었는데

앞부분은 경매를 할 때 필요한 개념이나 노하우들이 정리되어 있구요

뒷부분은 저자분의 수강생분들 경험담? 사례가 담겨있어요

구성이 참 좋다는 생각이 들었습니다

특히나 저자분이 주신 팁과 노하우도 많은 도움이 되었지만

경매는 바로 실행해서 한 사이클을 돌아야한다며

바로 움직이게 해주는 책이라 더 큰 의미가 있었던 것 같습니다

이 책을 읽는 내내 저도 임장에 나가서

경매 낙찰받는 그림을 그려보게 되었네요^^