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지금의 부동산 가격이나 정책은 부동산을 소유하고 있는 사람에게도, 집 한 채를 아직 가지지 못한 무주택자들에게도 모두 신뢰를 잃고 있다고 보는 것이 맞을 것이다.

 

문재인 정부 기간동안 부동산 가격은 폭등을 하였고, 특히, 서울의 강남3구의 부동산 가격은 다른 곳과 비교가 힘들 정도로 가격이 올랐지만, 선거결과에서도 나오듯이 현 정부에 대한 반감이 가장 많은 곳이다.

 

또한, 주택을 가지지 못한 20~30대의 젊은 층이나 40대 이후의 무주택자들은 소득에 비하여 더욱 가파르게 오르고 있는 부동산 가격에 주택 소유에 대한 꿈을 아예 꾸지도 못하는 상황에 처하고 있어 정부에 대한 비판이 강할 수 밖에 없다.

 

그런데, 이런 현상이 과연 현정부의 실책으로 인한 것일까?

OECD의 주택가격 상승 추이를 보면 2015년부터 2020년까지 5년간 평균적으로 29퍼센트 상승한 것으로 나온다. 반면에 우리나라를 보면 같은 기간 상승률이 7퍼센트로 나오고 있다.

다시 말하면, 우리나라가 다른 나라에 비하여 부동산가격이 많이 오른 것이 아니라는 이야기이다.

 

비록 체감은 그렇지 않더라도 '한국부동산원'의 전국 주택가격 동향조사의 매매가격지수는 비슷한 시기에 7.1퍼센트 오른 것으로 되어있어 이 통계가 틀린 통계는 아닌 것으로 보이지만, '중위매매가'자료를 보면 평균인 7.1퍼센트보다 훨씬 높은 35퍼센트 정도 상승한 것으로 나오니까 실감적으로 느끼는 상승률은 훨씬 높은 것이 맞다(전국 전체 주택의 평균인 관계로 적게 나오는 듯).

 

그렇다고 하더라도 OECD 다른 나라에 비하여 우리나라가 유독 더 높은 상승률을 기록했다고 보기도 어려워보인다.(OECD평균은 29퍼센트 vs. 우리나라 중위매매가 평균은 35퍼센트)

 

이런 현상에 대하여 이 책에서는 저금리 환경이 주요한 원인으로 짚고 있고, 더불어 서울 및 수도권의 주택이 더욱 가파르게 상승한 원인은 인구의 집중현상을 한 원인으로 제시하고 있다.

 

우리나라 전체 인구는 2020년부터 감소하고 있지만, 서울 및 수도권으로의 인구유입 혹은 가구수 증가 현상은 결코 감소하고 있지 않고 있다는 것이다.

 

금리에 따라 집값의 상승이 멈출 수도 있지만, 변동하는 금리라는 특성상 그를 통한 부동산각겨 안정화는 한계가 있고, 결국 수요의 분산이 있지 않고는 부동산의 지속적 가격 상승을 막을 수 없다는 점을 강조하고 있다.

 

이런 점을 고려하여 저자는 부동산 안정화를 위하여 인구의 '(출산과 사망으로 인한) 자연적 증가'보다 더 중요한 '(이동으로 인한) 사회적 증가'에 관심을 가지고 정책을 추진해야 된다고 강조하고 있다.

 

주택 수요의 집중을 방지하기 위하여 두 가지 방법을 제시하는데,

첫째는 은퇴했거나 은퇴를 준비중인 베이버부머의 지방 정착을 유도하는 것이다.

이는 수도권에 있는 집에 거주하지 않더라도 주택연금의 대상이 되도록 하여 자연스럽게 수도권의 임차수요를 흡수하는 것이다.

 

둘째는 수도권의 독식에 대항할 만한 지방의 대도시권을 키우는 것이다.

지방으로 이전하는 기업에 파격적인 인센티브(입지가 뛰어난 곳의 도시개발권 등)를 제공함으로서 기업과 근로자들이 자발적으로 수도권 대항마가 되는 도시로 이전할 수 있도록 하는 것이다.

 

이렇게 두 가지가 가능해 진다면, 수도권의 수요를 줄임으로서 자연스럽게 부동산 가격의 안정을 가져오게 하는 만드는 것이다.

 

현재의 정부 정책이 유주택자나 다주택자 등의 수요억제에 촛점이 맞추어져 있다면, 이를 수요분산에 중점을 두는 것으로 바꾸어야 부동산의 안정을 가져올 수 있다는 저자의 주장은 상당한 신뢰가 가는 부분이다.

 

사실 나 같은 경우에도 부동산 대책을 누군가 물었을때 비슷한 맥락으로 서울과 수도권 소재 대학(특히, 서울 소재 국공립대학부터) 및 사립고등학교의 지방이전 인센티브(예를 들면, 이전 학교의 정부지원금 상향, 등록금 및 기숙사비 무료, 최우수 교수 및 교사 배치, 기업체 및 공기업 입사 가산점 부여, 이전 학생 아파트 특별공급 등)를 파격적으로 제시하여 자연스럽게 학생과 학부모들을 지방으로 이동시키는 방법을 이야기 한 적이 있다.

 

부동산 가격 또한 일반재화처럼 수요와 공급법칙이 적용되지만, 단기간에 가능한 양의 공급이 안되는 특수한 재화라는 점에서 수요의 분산이 결국 해법이 될 수 있는 것이 아닐까 한다.

2021년 10월 출간된 책이다. 최근 부동산 정책까지 분석하여 현시성이 높은 동시에 현재 부동산 상황의 기반이 되는 지난 수십년의 사회경제적 맥락도 세심하게 짚어준다.

서문의 '나는 집값을 예측할 만큼 대단한 전문가도 아니다'는 고백부터 말미의 '부동산 문제는 부동산 대책만으로 해결할 수 없다'는 선언까지 전부 솔직하고 단호하다. 투자안내서가 아닌 부동산 책이라는 사실만으로도 반가웠는데 내용도 만족스럽다.

금리와 주택가격의 상관관계, 1가구 1주택 정책의 실효성, 매매와 전세, 취득세와 양도세와 다주택 보유자 문제 등 우리나라 부동산 시장의 얽히고설킨 요소를 꼼꼼히 집어 안내한다. 글을 읽으며 눈이 트이는 기분이 들었다.

투기나 정치에 얽매이지 않은 차분한 학문적 시선이 상쾌하다. 재건축과 투자와 청약의 세상을 한 발 떨어져서 바라보니 '부동산'이라는 개념에 대한 막연한 두려움이 비로소 가신다. 전문가가 쓴 글이라 밀도가 높다. 읽을수록 지식이 쌓이는 포만감이 기분 좋다.

읽는다고 '내집마련'이 쉬워지지는 않겠지만 (그리고 그런 책은 세상에 없지만), 왜 이렇게 힘든지는 정확하게 이해할 수 있다. 전자책으로만 읽기에는 아까울 정도로 좋은 책이라, 종이책으로 구매해 밑줄치며 익힐 예정이다.

 

책에서는 부동산 가격을 잡기 위해서 지금처럼 수요를 억제하는 정책이 아닌 수요를 분산하는 쪽으로 정책을 만들어 가야 한다고 말한다. 수도권으로 쏠린 인구를 지방으로 분산시켜 집값을 잡자는 것 이다. 하지만 과연 가능할까?

 

지금 현재 상황으로 지방에 사는 사람들은 수도권의 집값 상승을 보며 허탈감을 가지고, 경기도에 사는 사람들은 서울의 집값 상승을 보고 허탈감을 느끼고 있다. 무주택자인 나는 너무 허탈해서 죽을 지경인데 과연 누구에게나 공평한 불행이 맞기는 한건가 싶다. 

 

부동산은 심리 싸움이라고 하는데, 그런 점에서 본다면 나는 심리싸움에서 진 것 같다. 하락장에서는 더 내려갈 것 같아서 쉽게 매수하지 못했다. 지나고 보니 더 내려갈꺼라 믿었을 때가 적기였음을.. 책에서는 이처럼 사람들의 기대 심리가 이성적이지 않다는 점을 지적한다.

 

집 값을 올리는 요소는 수없이 많기에 다주택자들을 잡는다고 해서 집값을 잡을 수 없다고 말한다. 오히려 집갑을 잡기 위해 취득세, 보유세 등을 올리면 공급이 위축되어 오히려 부동산 시장이 더 악화될 뿐이라고 말한다. 모든 사람들이 살고 싶어하는 곳처럼 똘똘한 아파트, 즉 강남의 부동산 가격만 올리게 만들 뿐이라고 한다. 그렇게 되면 불안감이 수요를 키우고, 인구가 쏠리는 곳은 아무리 공급이 많아도 수요를 충족지키지 못해 계속 가격이 상승할 것이라고 한다

 

나 같아도 돈이 많으면 인프라 좋은 강남에서 살지 공기 좋은 시골살이는 안할 것 같다. 이렇듯 수도권에 대기 수요가 넘치는 이상 집 값 상승은 불보듯 뻔하다. 이처럼 부동산은 없어도 고민, 있어도 고민이기에 모두가 부동산에 때문에 걱정이 많은 것은 맞는 것 같다는 생각이 들었다.

 

@이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다.

#부동산 #누구에게나 #공평한 #불행

문정부 임기를 통털어서 가장 많이 건드린 부분은 단연코 부동산이다. 하지만 역시 부동산 상승을 막지는 못했다. 여러 부작용이 나타나고 있지만 그러함에도 계속해서 억제 정책이 나오고 있다. 실 수요자가 어떻게 되던지 억제부터 일단 하고보자는 정책이 남발하고 있다.

부동산 대한민국 온갖 이슈를 집어 삼키다

강연에 오시는 분들은 대체로 적극적인 분들이다. 그래서 질문도 많다.

수많은 질문 중에 빠지지 않고 받는 질문도 있다.

교수님 강의 정말 잘 들었습니다. 지방의 위기가 이렇게 심각한지 몰랐고요.

우리가 지금 무언가를 하지 않으면 나라가 망할수 있다는 생각도 들었어요.

그런데요 교수님 지금 집 사야해요, 말아야 해요?

부동산 전문가들이 가장 많이 하는 말을 그대로 반복하면 된다.

부동산은 장기적으로 우상향 합니다. 실 수요면 사시면 됩니다.

하지만 영끌하시면 안됩니다. 금리가 오를수도 있거든요.

집을 사려고 마음 먹었다면, 새소리 나는데 말고 차 소리는 나는데 사세요

새소리와 집값은 반비례 한다. 집으로 돈을 잃고 싶지 않다면,

대도시로, 그중에서도 역세권으로 가야한다. 그래야 부동산으로 돈을 벌수 있다.

아니 최소한 돈을 까먹지는 않는다. 하지만 이 경우에는 도시의 번잡함과 소음을

감내해야 한다. 그것이 경제적 안전을 확보하는데 따르는 대가다.

? 작가의 말 中

대책 없이 나오는 부동산 정책으로 무주택자, 1주택자, 다주택자 모든 주택자들이 부동산에 대해 불행해 졌다. 어떻게 대상을 정해 놓지 않고 이렇게 정책을 짜서 바로 실행할수 있을지 모르겠다. 전세나 1주택자등 실수요자들 즉 시장에 영향을 주는 투기를 하는 다주택자들이 아닌 사람들에게는 살수 있도록 해야 하는것이 아닐까? 시행부터 하고 결과를 보는 대출 중지 때문에 전세대출도 집단 대출도 받기 어려워졌다가 아우성하니 그제야 대출을 원할하게 하겠다고 한다. 대책을 내놓기 전에 대책을 내놓았을때 어떤 상황이 될 것이라는 것 쯤은 좀 보고 정책을 발표했으면 좋겠다. 무조건 대책을 낸다고 능사가 아니다. 끼치는 영향을 좀 들여다 보고 시뮬레이션을 좀 해보고 발표를 해야 하는 것 아닌가.. 무슨 시민이 마루타도 아니고 이거 해보고 안되면 저거 해보고 그러는 사이에 내년이면 이번 정권 마무리하게 된다.

저자가 도시계획가라서 전국을 보는 안목이 있어보인다. 그리고 전문가로서 부동산 문제를 해결할 방안도 제시하고 있다. 물론 정답이 있는 것은 아닐것이다. 서울에 집중하는 이유가 무엇인지, 이것에 대한 해결방안은 무엇인지 이야기 하고 있다. 서울의 대항마를 지방 도시에 만든다면 서울에 집중될 이유가 없어질 것이다. 쉽지 않다. 지방의 특색을 잘 살려야 하고 투자도 많이 되어야 한다. 공공기관의 참여도 민간기업도 같이 움직여줘야 가능한 부분이라고 생각한다. 서울과 수도권에만 몰려있는 인구 쏠림현상이 서울의 대항마 도시로 인해 완화 된다면 서울의 집값이 계속 오르지만은 않게 된다. 이는 1,2 년 만에 이룰수 없는 장기적인 프로젝트여야만 한다. 현재 서울에서 수도권으로 빠져나가는 인구가 많아지고 있다고 한다. 서울 근교 수도권에 그만큼 투자가 이루어졌다. 대기업의 생산직과 엔지니어 공간이 수도권으로 이전하면서 많은 사람들의 거주지도 그렇게 변화되어 가고 있다.

부동산을 좀 넓게 보는 책이라고 생각한다. 지금의 부동산은 누구에게나 불행한 요소로 다가왔다. 고수는 이런 상황에서도 유리한 상황을 찾아내고 만들어가는 사람일 것이다. 이런 상황에서도 빈틈은 반드시 존재할 것이고 그 빈틈을 파고 들어서 자신이 유리하게 만들어 갈 것이다. 조금은 다른 관점에서 부동산을 바라보게 되었고 서울에만 관심을 가질게 아니라 서울의 대항마 도시들도 지켜 봐야 겠다.
 

[부동산 누구에게나 공평한 불행]

 

새소리 차소리가 무엇을 뜻하는지을 조금은 알 것 같았어요

신랑도 한때 꿈꾸던 새소리와 조그만 텃밭이 딸린 지

노후 꿈이라고도 했었죠

차소리 한쪽만 알아서 되는 것이 아니라는 건 알 것 같아요

운이라고도 한다고 하는데 부동산은 정말 다양한 분야를

많이 알아야 하는데 실질적으로 정말 이론과 맞물리는지가

의심스럽더라구요

 

몇 년사이 집값은 말도 못하게 상승하였고

이제 무주택자가 유주택자가 되는 것은 하늘에

별따기 만큼이나 힘들어진 것이 답답합니다.

 

저자는 공급정책보다 수요정책을 그리고 억제가 아닌

분산쪽의 정책을 써야 한다고 말하죠

 

수도권으로 쏠림현상이 지속되는 한

지방과의 격차는 줄지 않으리라는 생각에 동의합니다.

 

우리나라 부동산의 흐름을 보며 여전히 우왕좌왕한 모습

집값을 끌어올리는 요인을 살펴보며 갭투자등도

살짝은 볼수 있었지만 집값에 전망에 대해서는 감히

무어라 단정짓기도 어렵더라구요

 

뻔한 주장이라고도 느낄수 있어요.

당연히 쏠림현상을 분산시켜야 하는 것 아니냐는.

 

저자는 부동산 정책의 근본적인 변화를 위해

핀셋 규제가 아닌 보편성을 갖춘 정책을 내놓아야 하며

공공성을 더욱 높이는 방향으로 정책 설계를 하고

균형발전 정책을 부동산정책으로 끌어안아야 한다고

말합니다.

 

집값이 오르며 투기가 더 많아지고 이제는 너도 나도

분양시장에 뛰어들며 주식으로도 쏠리는 모습들이

나는 괜찮을까라는 두려움을 주기도 하더라구요

 

무주택자의 서러움을 모르는 건 아니지만

천정부지인 집값을 따라가기 위해 얼마나 개고생을

해야 하는 지에 대해서도 두려워집니다.

부동산 심리를 도저히 감잡을 수가 없는데

살기위한 집을 마련하기 위한 머니 계획도

사실 그림의 떡같이 느껴집니다

 

이미 부동산정책을 하고 있는 자들이 먼저

사리사욕을 부리고 있는 모습을 자주 접하게

되면서 더 우울해 지기도 하네요..

 

정부가 과연 일자리를 분산시키며 쏠림현상을

저지 할수 있을지도 의문이기에 읽으면서도

고구마 같은 느낌을 지울수가 없네요

 

[본 도서는 메디치 출판사의 도서지원을 받아 작성하였습니다]

 

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