크레마클럽

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드

저자

김윤수

출판

천그루숲

발매

2020.12.30.

유튜브에서 종종 본적이 있는 '빌사남'

요즘 핫한 꼬마빌딩 분야의 전문가가 쓴 책이라 꼭 읽어보고 싶었다.

다만 제목이 실전 투자 가이드라서 조금 걱정이 되었다.

빌딩 투자에 대해 잘 모르는 나에겐 어렵지 않을까?

하지만, 다 읽고 보니 그런 걱정은 기우였다. 사진과 함께 굉장히 쉽게 읽혀내려간다.

책 내용은 대부분 빌사남이 직접 경험한 꼬마빌딩, 투자, 리모델링 사례가 나오고, 자세하게 사진과 설명이 들어가 있다.

다른 사람의 사례보다 자신이 직접 투자한 사례를 넣은 점이 좋았다.

자세하게 설명해주고 책의 매 챕터마다 QR코드로 유튜브 영상을 넣어두어서 부가 설명이 필요할 경우에는 추가해서 알아볼 수 있었다.

컬러로 출력되어있는 건물의 사진, 자세한 리모델링 과정과 주의사항이 저자가 얼마나 실제로 빌딩매매를 많이 해보았는지 느낄 수 있었다.

다만, 초반에 저자가 말하듯이 좋은 꼬마빌딩을 매매하고 실전으로 투자하기 위해선 10억 정도의 돈이 필요하다.

좋은 위치의 빌딩을 사는 것도 꼬마빌딩 투자에 매우 중요하기 때문에 10억이라는 종잣돈을 모은 후에 꼬마빌딩을 투자하는게 나도 맞다고 생각한다.

그러나, 10억을 언제 모으지?...ㅋㅋㅋ

그런 생각 때문에 책을 읽으면서도 내가 이런 건물을 살 수 있으려나.. 그러려면 10억을 우선 모아야하는데? ㅋㅋ 하는 생각이 들어 집중이 어려웠다.

건물주가 되려면 정말 중요한 사람이 세 사람 있다고 한다.

1. 빌딩 전문 공인중개사

나는 몰랐는데 빌딩을 전문적으로 하는 공인중개사가 있다고 한다. 좋은 빌딩 공인중개사를 만나는게 좋은 꼬마빌딩을 소유하는데 매우 중요하다고 한다.

2. 은행 지점장

대출을 위해 은행지점장을 알고 지내는 것도 도움이 된다.

3. 건축사

2번 말고는 아는 사람이 없다. ㅠㅠ....ㅋㅋㅋ

꼬마빌딩을 현장 답사 할 때는 차로 다닐 때는 놓치는 부분이 많기 때문에 가급적 대중교통을 이용하고, 지하철역에서부터 직접 걸어가기를 저자는 권한다. 그리고 평일 아침, 저녁, 주말 아침, 저녁 최소 4번은 가볼 것을 권한다.

저자는 책 곳곳에 위와 같은 실질적인 조언을 자세하게 기록해두었다. 나는 윗 내용을 정말 공감하는데

오피스텔을 구할 때, 낮에만 가보고 덜컥 계약금을 넣었던 적이 있다.

지역은 가락시장역 근처^^

계약한 후, 친한 친구에게 자랑을 하고....같이 가서 구경하자고 밤에 데리고 갔는데...ㅋㅋㅋㅋ

진짜 기절하는 줄 알았다^^ 주변이 완전 밤에 휘황찬란한 유흥주점 천국이었던 것이다.

서울 중심가 역 근처에 그런 주점들이 많을 줄은 내가 어찌 알았겠는가..불법 아닌가..?.....ㅋㅋㅋㅋ

어디 구석에 숨어있을 줄 알았지.....

밤에 가보고 기절하는 줄 알았다...ㅋㅋㅋㅋ

결국 계약금 다 떼일뻔했는데...(부동산 진심 난리남^^..)

맘씨 좋은 주인이 다 돌려주셨다 ㅠㅠ(정말 감사했다..)

그래서 그 이후부터는 부동산을 계약할 때는 무조건! 낮과 밤에 가본다.

꼬마빌딩 투자가이드는 이렇게 실질적인 조언과 경험에서 우러나오는 자세한 조언이 많이 들어가 있어 꼬마빌딩을 실제로 구매할 생각이 있는 사람에게 강력 추천하고 싶다.

출판사로부터 도서 협찬을 받았지만,

본인의 주관적인 견해에 의하여 작성되었습니다.

구독자 수 3만여 명을 보유하고 계신 빌사남님의 저서
요즘에는 유튜버로 관련 콘텐츠의 전문성을 어느 정도 인정 받으신 분들이 책까지 내는 경우가 많은 것 같다.
부동산 투자 분야 중 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자와는 다르게 접근해야 한다. 
주변의 매매 사례를 통해 어느정도 시세를 유추할 수 있는 아파트나 상가 투자와는 다르게 꼬마빌딩은 같은 도로에 있어도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 기본적인 대지 분석, 임차인 분석, 건물 분석 등 여러가지 사항을 확인해야 하기 때문이다. 

가장 많은 사람들이 궁금해 하는 질문이 아닐까 싶다. 꼬마 빌딩 투자 좋은건 알겠는데 아파트나 상가 투자보다 돈이 많이 들지 않냐? 돈이 없어서 못한다고 생각할 수 있다.
당연하겠지만 꼬마 빌딩 투자에서도 대출을 적극적으로 활용해야 한다.

건물을 담보로 받는 대출은 감정가액을 기준으로 대출금액을 산정한다. 감정가액은 매매가를 넘을 수 없고 지역마다 담보인정비율이 다르다. 만약 일부 층에 주택이 있는 경우에는 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해준다. 

매수자의 신용도에 따라 추가적으로 신용대출을 받을 수도 있다. 
개인은 소득이 증명된 자료가 있어야 하고, 법인은 재무제표가 좋아야 한다. 회사에 다니거나 다른 사업을 운영하고 있으면 좀 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있다. 하지만 근로소득이나 다른 사업 소득이 없이 새로 만든 부동산임대업만 있으면 대출조건이 안좋을 수 있다. 

마지막으로 RTI(임대업이자상환비율) 규제 여부를 확인할 필요가 있다.
대출이자보다 임대수익이 낮은 건물은 대출비율이 낮아진다. 다만 법인 명의로 건물을 매입할 경우에는 RTI 규제를 받지 않아서 개인 명의로 건물을 매입할때보다 대출을 더 받을 수 있다.

하지만 이렇게 대출을 최대한 활용하더라도 개인이 단독으로 서울지역에서 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩에 투자하려면 최소 현금 10억원은 있어야 한다.
10억원 정도 금액으로는 대략 20억원대의 투자가 가능하고, 법인의 경우에는 30~40억원대까지 투자가 가능하다.

지은 지 40년이 넘은 노후 건물이고 건물 상태도 최악이었다. 하지만 리모델링을 계획했기 때문에 과감하게 매입을 통해 성공한 사례
건물 매입 비용 10억원에 리모델링 비용 2억원이 들었지만 리모델링 후 임대 문의가 많이 들어와 월 700만원의 임대수익을 기대할 수 있게 되었다. 
 대략 연 7%의 수익률이다. 

평상시에 잘 몰랐던 꼬마빌딩 투자에 대해 조금이나마 알수 있게 된 책이다.
하지만 지금 내가 하기에는 너무 많은 자본이 필요하다. 위에 직장인이 3억으로 성공적으로 꼬마 빌딩에 투자한 사례도 결국에는 서울에 자가 집이 있었기 때문에 아파트 담보대출까지 활용해서 10억의 매입 자금을 만들 수 있었다.

아직은... 사회 초년생인 내가 모으기에는 너무나도 큰돈
30대 내로 꼬마 빌딩 투자를 할 수 있을지?는 의문이 들지만...  그래도 견문을 넓히는 것이 낫겠다는 생각이 들어 이 책을 읽었고 결과적으로는 몰랐던 분야를 입문하게 되어 나쁘지 않다. 

요새 하도 꼬마 빌딩 이야기가 많아서 궁금했는데 대략적인 개념은 알 수 있게 되었다. 

주택에 대한 부동산 규제가 강화됨에 따라 특히 빌딩투자에 대해 관심을 갖는 투자자들이 많아지고 있다. 특히 꼬마빌딩은 가격대가 10억에서 20억사이라도 투자가 가능해서 큰부자가 아니더라도 대출을 끼고 투자할수 있고, 주택에 비해 대출제한도 덜하고  종부세에서도 자유롭다. 꼬마빌딩은 상가주택을 제외하면, 주로 상가 또는 사무실로 임대되는 수익형 투자상품이지만 수익면에서는  시세차익형 비중이큰  투자상품이기도 하다.  이 책 "빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자가이드" 에서는 상가주택을 추천하지 않는다. 1주택자에게 다주택의  중과세 부담이 있고 여러이유로  임대인과 임차인이 한건물에 거주하는것을 추천하지않기때문이다. 이 책에서 강조하고 독자의 눈길을 끄는 투자방법으로는  허름하고 낡은 주택이나 건물을 리모델링 또는 신축을 통해 부가가치를 높여서  임대료를 높이고 건물의 시세가치를 높이는 방법이다. 특히 이 책에서는 재정비할만한 건물이나 주택을 찾는 요령이나 매매요령부터 투자지역찾기, 매물검토, 계약시 체크사항과 잔금시 체크사항, 주차장 그리고 매입후 임차인 관리방법, 세금등 빌딩건물주가 되기위해 알아야 하는 전과정의  필요한 지식을  풀어놓았다. 또한 꼬마빌딩 투자의 실패사례와 성공사례를 보여줌으로써 함정과 투자방향의 예시를 들어 설명해주며  빌딩건물 투자를 꿈꾸는 독자가 구체적으로 어떻게 단계별로 계획을 잡아야 하는지의  정보를 제공하고 있다. 빌사남의 유투브 채널 영상들이  QR코드를 통해 각단원의 주제별에 맞춰 유투브 영상시청을 하도록 해둔것도  책의 내용이해에 도움이 되었다.    

이 글은 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 주관적으로 느낀점을 쓴 글입니다. 

#꼬마빌딩 #실전투자 #가이드 #빌사남 이 알려주는 

정부의 부동산 대책은 언제쯤 끝이 나려나? 개인적인 내 생각으로는 아마 끝이 안날거 같다. 정책으로 시장을 잡을수 없기 때문이다. 계속 정책은 나올 것이고 개인이나 법인은 계속해서 새로운 방법을 찾아낼 것이다. 그러다 보면 선거가 돌아오게 될것 같다.

오피스텔 포함 주거형 주택은 이제 여기 막고 저기 막고 해서 더이상 투자 수단이 아닌게 되어 버렸다. 뉴스 기사에서 보니 저소득층 신혼부부에게만 혜택이 주어져서 40,50 대 무주택자들에게는 항의가 이어져 오고 있다. 

주거용 주택 말고 꼬마 빌딩은 어떨까? 아직까지는 정부에서 손대지 않은 범위이다. 하지만 꼬마 빌딩이라고 해도 빌딩이기 때문에 적지 않은 자본금이 필요하다.

꼬마 빌딩 #리모델링

이 책은 꼬마빌딩 투자자들이 꼭 알아야 할 빌딩 투자의 기본적인

내용뿐만 아니라 다양한 실전 투자 노하우, 성공사례와 실패사례,

빌딩 가치를 올리는 방법 등 이론상의 이야기가 아닌 필자가 빌딩

중개업을 하며 경험했던 다양한 사례들과 실제 투자자의 생생한 사례

들을 상세하게 담았다. 이 책을 통해 꼬마 빌딩 투자에 도움이 되기를 바라며,

이 책의 독자분들 중에서 많은 성공 사례들이 나왔으면 좋겠다.

                ? 머리말 中
           

이 책은 총 7장으로 구성되어 있다.

1. 빌사남 꼬마 빌딩 건물주 되다

- 아이폰 처럼 리모델링, 성공적인 리모델링에 대해

2. 꼬마빌딩 건물주가 되는길

- 투자계획표, 법인설립 등의 노하우

3. 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우

- 기초, A급 꼬마빌딩 찾는 방법, 트랜드, SNS 포토스팟

4. 꼬마빌딩, 실전 투자의 모든것 

- 꼬마빌딩 투자 로드맵

5. 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다

- 성공 사례

6. 빌딩 투자, 실패에서 배운다

- 실패 사례

7. 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석

- 유망 지역 분석

꼬마빌딩 

빌딩의 거래량이 늘었다고 하는데 빌사남이 분석한 3가지 이유는 돈의 가치가 떨어져서 금리가 거의 제로금리가 되었다. 주택에 대한 대출이 줄어들어서 규제가 덜한 빌딩으로 옮겨 왔다. 빌딩이 오히려 세금 부담이 적다. 

부동산 대책을 주거용으로 잡으면 이렇게 상업용으로 넘어오게 되어 있다. 다만 비용의 규모가 달라지는 부분이 있겠다. 

저자는 7억의 3층 빌딩을 매입했다. 아주 오래되어 보이는 옛 빌딩이다. 리모델링을 고려하여 매입하였다고 한다. 리모델링 하여 3년을 카페로 운영하다 매각 하는 계획을 가지고 있었다. 지역에 따라 다르겠지만 현금 10억은 갖고 있어야 대출을 통해서 매입이 가능하다고 한다.

빌딩은 주거용 주택과 봐야 하는 측면이 약간 다르다. 환금성, 땅의 가치, 도로 접근성 등도 중요한 요소이다. 역에서 얼마나 가까운지도 따져보아야 한다. 유동인구와 연관이 있기 때문이다. 주 연령대도 고려 요소라고 생각한다. 프롭테크와 상권분석 서비스를 통해 더 상세한 분석도 가능하게 되었다. 빅데이터가 이룬 산물이라고 생각한다. 빌딩에 대해 전혀 몰랐던 것들이 많을수 밖에 없는 일반인들이 보기에도 도움이 충분히 많이 되는 책인것 같다. 꼬마 빌딩을 매입하기 전에 꼭 한번 읽어본다면 좋을것 같다.