크레마클럽

 꼬마빌딩이라는 용어는 학술적 용어가 아니라 마케팅 용어입니다. 즉 꼬마빌딩이란 특정한 빌딩의 한 종류라고 지칭되긴 하지만 정확히 어떤 빌딩이 꼬마 빌딩이라고 정의하기 어렵습니다. 보통 작은 크기의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 지칭합니다. 대략 5층 이하 건물을 말합니다.

 아이러니하게도 꼬마빌딩 짓기라고 제목에 딱! 선언을 했지만 꼬마빌딩만을 위한 건축 이야기가 아니었습니다. 소위 말하는 수익형 소형 건축물을 짓는 법에 대한 이야기입니다. 저자가 건물을 지어본 경험을 정리하여 독자에게 소상히 알려줍니다.

 실제로 얼마 전 가까운 지인이 건물을 짓게 되어 많은 이야기를 나누게 되었습니다. 처음 시공업자 선택부터 시공하면서 업자와 겪은 갈등, 저렴하게 시공하려고 각 공정에 관련된 업자 선정에서 관여하면서 시공이 늦어지고 하자가 발생하는 사태를 지켜보면서 저자가 말하는 “건물 한 채 짓다가 10년을 늙는다”라는 말을 이해할 수 있었습니다.

 건축주는 수시로 아이디어가 떠오를 것입니다. 아이디어를 실현하는 과정에서 상상한 것과 실제로 만들어진 모양새는 분명 차이가 날 수밖에 없습니다. 너무 성격이 꼼꼼한 건축주는 엄청 스트레스를 받을 여지가 많습니다. 시공 현장에서 건축주가 일일이 모든 것을 확인하면서 시공하게 되면 현장 작업자들이 불만이 쌓이면서 소통에 문제가 생겨날 수 있기 때문에 적정한 선에서 현장 소장에게 믿고 맡길 부분을 정해야 합니다.

 그렇지 않으면 배가 산으로 가는 경우가 발생할 수 있기에 건축주는 돈만 가지고 있다고 하여 건축이 잘 되는 게 아닙니다. 건축주가 마음에 드는 건물을 만들기 위해서는 사전에 시공에 관하여 상당한 공부를 해야 하고 현장 분위기를 느껴보며 상상에서 펼쳐진 건물을 어떻게 현실에 맞춰서 생각해야 합니다. 물론 처음부터 가능한 일은 아닙니다. 실수하며 얻은 실패의 경험을 밑천 삼아 노하우를 터득하고 자신의 과오를 바로잡으며 한발씩 나아가야 할 일이긴 합니다.

 시간과 노력을 조금이라도 아낄 수 있는 일이 책으로 배우는 일입니다. 언젠가 건물주가 되고 싶은 꿈이 없는 사람은 찾기 힘듭니다. 내 집을 내가 지어보겠다는 또는 내 건물 하나 가지고 싶다는 생각뿐이신 분이 그 언젠가를 위해서 가볍게 읽어보기 좋은 내용이었습니다.

 다양한 건축물 중, 다가구 주택 또는 다가구 상가건물을 중심으로 이야기합니다. 수익형 부동산이면서 소규모로 진행할 수 있는 수준에서 말합니다. 작은 규모인 만큼 일반인 수준에서 접근 가능한 이야기입니다. 이 책 한 권만 읽고 실제 집을 짓겠다는 사람은 없겠지만, 책 한 권은 하나의 사례와 일리를 전달해 줄 뿐입니다. 다가구 소형 주택을 신축하실 예정이시라면 참고하시면 괜찮을 것입니다.

 책은 크게 세 가지 부분으로 정리되어 있습니다. 첫째, 신축을 결정하기 이전 단계에서 고려해야 할 사항에 대해서 말합니다. 둘째, 신축하는 과정에서 고민했던 다양한 시공 방법과 자재 선택에 관한 사항입니다. 셋째, 신축하는 과정에서 각 공정의 유기적 관계에 대한 사항입니다.

 사실 건축을 하며 일어나는 갈등은 본질적으로 돈 문제입니다. 저자는 말합니다. 입장을 바꿔 생각보면 됩니다. 내가 시공업자라면 과연 본인 수익을 낮춰가면서 건물을 지어줄 수 있는지 말입니다. 건축주와 시공업자는 적정한 수준에서 수익을 인정하고 믿음을 가져야 하자 없는 건물을 지을 수 있을 것입니다.

 역시 건물을 짓기로 마음먹고 실행하기는 만만한 일이 아니라는 걸 다시 한번 느낍니다.

 언젠가 신축을 도전해보고 싶게 만드는 이야기였습니다.

메이트북스 출판사에서 박정선 작가가 집필한 ＜왕초보도 쉽게 따라할수 있는 꼬마빌딩 짓기＞ 도서를 읽고 작성한 리뷰입니다. 본 책을 모두 읽고 작성한 리뷰이므로 스포일러 내용이 포함되어 있을 수 있습니다. 이 리뷰를 읽기 전 해당 부분을 반드시 참고해주세요. 저같은 사람은 왕초보라고 해도 절대 책의 내용처럼 집을 지을 수는 없습니다. 하지만, 진짜 0에서부터 뚝딱 사랑스러운 집을 짓는 과정에 재미있어서 좋았어요. 한국에서 나아가 인간이 자신이 머물 수 있는 '집'이라는 공간의 중요성을 강조하는 전개도 매우 공감이 갔습니다. 건물골조, 도배 등 집이 만들어지는 과정을 이렇게 배워볼 수 있어서 좋았씁니다. 

부동산 재테크 중에 꼬마빌딩에 투자하는 것이 작년부터 인기를 끌기 시작하였습니다. 일반인들이 투자하기 힘들다고 생각하였던 빌딩이었지만, 꼬마 빌딩은 일반인들도 도전 가능한 틈새 시장으로 레버리지를 적극 활용하여 임대수익을 얻는 투자로 관심을 끌고 있습니다. 이 책에서는 한 걸음 더 나아가 꼬마 빌딩을 직접 짓는 것에 대한 내용을 중심으로 다루고 있습니다.

책은 총 4장으로 구성되어 있습니다. 꼬마 빌딩을 짓지 위해 기본적으로 알아야 할 지식부터 시작하여, 건물의 시공 전, 시공 과정에서 알아야 한 내용을 중점적으로 설명하고 있습니다. 그리고, 익숙하지 않은 건축주가 되어서 꼭 알아야 할 내용에 대해서도 다루고 있습니다. 건축 전문가가 아닌 일반인으로서 집을 한 번 지어 본 사람은 다시 안 한다고 할 만큼 건축이라는 것이 쉽지 않은 분야입니다. 그래도, 과거와 달리 인터넷에 많은 정보들이 공개 되어 있기 때문에 도전해 볼만하다고 생각됩니다. 신축건물이란 공산품처럼 똑 같은 설계의 건물을 짓기 어렵기 때문에 모든 과정에 대하여 사전에 고려할 사항들이 많다고 합니다. 또한, 시공 과정에서도 변수 대처와 품질관리가 중요하여, 각 공정의 분야 별 유기적 관계도 중요합니다. 특히, 2018년 하반기부터는 건축주가 직영공사를 할 수 없고, 건설업 면허 소지자가 시공해야 된다고 하니, 새로운 법에 맞는 규정을 아는 것도 필요할 것입니다.

건축할 부지를 마련한 뒤에 처음으로 닥치는 어려움이 설계를 할 건축사, 건물을 지어야 할 시공사 그리고 이를 관리하고 지어야 할 현장소장을 고르는 것입니다. 먼저 건축사 선택의 기준은 건물주와 같이 소통하며 풀어나가는 긍정적인 자세를 가진 사람이어야 합니다. 그리고, 신축할 지역에 자신이 좋아하는 건물 그리고, 소규모 다가구주택, 다가구 상가를 전문적으로 많이 설계한 경험이 있는 건축사를 선정해야 합니다. 또한, 설게만 한 사람은 현장의 오류를 잘 파악하지 못하기 때문에 설계와 시공 경험을 동시에 갖춘 건축사를 선정하라고 합니다. 건설시공사와 현장소장의 선정에 대해서도 상세한 설명이 있지만, 역시 건물주가 원하는 분야의 경험이 많아야 하는 조건이 필수입니다.

건축을 하기 위해서는 관련 규정에 의해 법적 또는 행정적인 업무도 필요합니다. 이와 관련하여 건축허가나 착공 단계에단부터 챙겨야 할 사항들이 발생합니다. 책에서는 직영공사를 기준으로 측량, 보험, 안전관리는 기본이고 각 종 자재구매, 설치, 장비 대여, 인력 공급 계약, 도로점유, 공사 신고 등등 경험하지 못한 다양한 준비사항에 대해 각각 상세히 설명하고 있어서, 시공 중에 몰라서 겪게 될 시행착오나 낭패를 줄이는데 도움이 될 것입니다. 실제 시공 과정에서도 관련 시방서나 규정에 없지만, 건물주로서 알면 도움이 되는 노하우들도 가득 알려주고 있습니다. 모든 건축 관련 법규 내용은 별도로 알아야 하겠지만, 이 책 한 권으로 꼬마빌딩을 짓기 위한 전체적인 과정을 이해할 수 있는 가이드로 충분하다고 생각됩니다. 꼬마빌딩 짓기를 고려 중이신 분이라면 이 책을 꼭 일독하시기를 강력히 권해드립니다. :)

(출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.)

내가 이 책에서 다루고자 하는 것은 도심에 구옥을 사거나 신도시에 택지를 구입해서 건물을 신축하는 일이다.특히 도심에서 신축하는 건물 중에서 대부분을 차지하는 철근 콘크리트건물 신축을 다루었다. 자신이 바로 주택의 소비자이면서 생산자가 되면 당연히 중간 단계의 이윤이 절약되는 만큼 금전적으로도 이익을 볼 수 있다. (-7-)


월세를 받아서 살기로 마음먹고, 그런 집을 직접 짓겠다고 결심했는가? 그렇다면 그 다음 고민은 '구체적으로 어떠한 구조로 집을 지을까'이다. 집은 가족 구성원이 거주하는 공간이다. 각자의 생활습관을 만족시키는 구조여야 한다. 게다가 다가구주택이나 상가주택은 내가 거주하는 공간 외에 임대 주택도 필요하다.아파트나 빌라 등 다른 임대주택과의 세입자 유치 경쟁에서도 ㅇ유리한 구조를 갖추어야 한다. (-63-)


보통 외벽과 붙어있는 내부 벽체에는 보온 단열재를 추가로 시공한 다음 석고보드로 마감한다.그 외에 다른 벽면은 미장으로 마감한다. 이런 방식은 현장 상황이나 건축주으ㅢ 선택에 따라 유동적으로 달라질 수 있다. 최근에는 모든 벽면에 단열재와 석고보드를 시공하는 현장도 많아졌다. (-162-)


건축주 입장에서는 방과 화장실의 위치를 바꾸는 일이 별것 아니라고 생각할 수 있다.하지만 그렇게 하려면 보의 위치도 바뀔 수 있고,이에 따라 구조설계나 설비 전기 및 기타 연관 설계도면까지 바뀌어야 한다. 결국 공사 진행에 차질이 생기게 된다. 경미한 변경사항은 사용검사시 일괄 수정한 준공도면을 그려서 사용승인을 받응 수 있다. 변경을 해도 그 정도까지만 해야 한다. (-225-)


세사이 바뀌고 있다.일상도 바뀌고 있으며, 사람믈은 서로 대면하는 것이 조심스러운 시대에 살아아고 있다.매일 아침이면 날라오는 안전 안내 문자 하나에 예민해지고, 서로 충돌하지 않으려고 하루를 다짐하면서 시작하게 된다. 노후에 대한 걱정, 일상 속에서 느껴지는 걱정이 만성적인 코로나 펜데믹 시대에 우리는 살아가고 있다.


길을 걸어가다 보면 ,임대라는 종이나 현수막에 눈길이 가게 된다. 점점 더 상가 공실이 늘어나고 있으며, 건물이 비어 있는 채 방치되어 있다. 상가와 주택이 공존하는 가게가 나가지 않은 이유는 임대료에 비해서 가게 주인이 벌 수 있는 수익이 현저히 낮아지고 있기 때문이다.유동 인구가 줄어들고, 이러한 현실 속에서 건물주는 임대료를 내리지 않고, 주면 주는대로 받아가는 형국이다.이런 사회적인 현실 속에서 꼬마빌딩 짓기와 관련한 책을 읽게 되었다.이 책은 상가릉 짓거나 상가와 주택 겸용 건물을 직접 지을 때, 절차와 순서를 나열하고 있었다.즉 상가빌딩을 지을 때, 설계 하나만 바뀌어도, 막대한 돈이 들어가게 되고, 치밀한 건축물 설계를 할 때, 적은 비용으로 가성비 높은 상가 건물을 짓게 된다.


주변에 실제 상가빌딩을 짓고 있거나 전원주택을 짓는 것을 보면 구조 변경을하는 경우가 종종 발생하게 된다.그럴 때, 절차 대로 일을 하는 것이 필요하며, 건축법에 따라서 건물을 지을 때, 불법 건축물이 되는 상황에서 벗어날 수 있다. 전기 배선을 까는 것,미장이나 도색, 인테리어, 구조 변경, 엘리베이터 설치 시, 장애인 전용 엘리베이터 설치를 할 때, 발생하는 이익도 생각한다면, 가성비 높은 상가빌딩을 만들어 나갈 수 있다.즉 장애인 앨리베이터를 설치한다면, 특별한 혜택을 느릴 수 있디 때문에, 선호하느 추세이다. 더군다나 방과 화장실의 배치및 설계, 철골 구조,콘크리트 타설까지, 계단의 최소 너비를 아는 것이 중요한 이유는 상가빌딩이 건축법에 위배되지 않기 위해서이며, 건축 허가 과정에서 문제가 발생할 수 있는 상황을 미연에 방지할 수 있다.더 나아가 상가빌딩은 상가 목적 뿐만 아니라 임대 목적으로 분양할 수 있으며, 노후 준비를 할 때, 적절하게 쓸 수가 있으며, 목적과 용도에 맞는 꼬마빌딩을 짓는것이 필요하다.