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수도권을 제외한 지방 대도시의 경우 신축 입주물량이 감소하면 전세가가 상승하고 매매가가 자극을 받아 뒤따라 움직이는 현상이 역사적으로 반복되었다. 지역별로 입주물량이 집중되는 시기는 매우 제한적이며, 단기간에 미분양이 대거 늘어나도 입주물량은 결국 언젠가는 소진되기 때문에 발 빠른 투자자는 이미 2023년 초부터 매수에 들어갔을 것이다. 시장의 분위기가 어두울 때 진입하면 높은 기대수익률을 노릴 수 있기 때문이다. - ‘서문’ 중에서
(사진, 책표지)
책의 저자 주슨생은 국내 10대 기업에서 만 11년 재직하며 능력을 인정받아 본부 최연소 팀장을 역임했다. 경영 악화로 급여 삭감과 선배(베이비부머 세대)의 조기퇴직을 경험하며 미래에 대한 불안감이 커져서 이에 대한 대책으로 부동산 투자를 제2의 삶으로 선택했다. 2018년 연말부터 현재까지 투자 경험과 노하우를 유튜브 채널(재테크 읽는 주슨생)에 올리고 있다.
책은 서울만 정답인 것은 아니다(1부), 지역별 입지분석 및 투자 포인트(2부), 지방 아파트 투자 길라잡이(3부)로 구성되어 있다.
정책과 시장의 동상이몽同床異夢
“부동산 가격을 잡아주면 피자 한 판씩 쏘겠습니다.”
이는 임기가 시작된 문재인 대통령이 2017년 7월 경제부처 각료들에게 한 말이다. 취임 후 부동산 안정화를 위해 619대책을 서둘러 발표했음에도 불구하고 집값은 정부의 정책을 비웃듯 폭등을 거듭했다. 당시 강남4구, 마포 등 핵심 지역의 아파트 값은 3개월 만에 2~3억 원은 우습게 올랐고, 매물이 나오는 족족 소진되고 있다는 뉴스가 언론을 도배했다. 이후 수차례 대책이 발표되었지만 백해무익이었다.
정부와 전문가들의 예측이 어긋나는 데가 바로 부동산 시장이다. 하지만 부동산을 대하는 인간의 심리를 이해한다면 그래도 승률을 높일 수 있다고 생각한다.
수도권은 매매가가 크기 때문에 부채의 총량이 크다. 부채의 총량이 크다는 것은 곧 거시경제 변수에 취약하고 정부 정책에 휘둘릴 가능성이 높다는 뜻이다. 수도권 부동산 가격이 비싸고 진입이 어렵다면 절대적으로, 상대적으로 저렴하고 입주물량에 따른 수급 개선 민감도가 큰 지방 부동산에서 답을 찾을 수 있지 않을까? 이것이 지방 부동산 시장에 초점을 두고 부동산을 공부하고 이해해야 하는 이유다.
서울과 지방은 사이클이 다르다
“서울이 오르고 나면 지방도 따라 오른다.”
“아니다. 지방 부동산이 서울 부동산 턱밑까지 추격하면 서울이 비로소 상승한다.”
사실 이런 논쟁이 중요한 게 아니다. 두 주장 모두 서울과 지방은 사이클이 다르다는 점을 시사하기 때문이다.
2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 경제 상황이 악화, 그 영향으로 서울 부동산은 하락했고 심지어 강남불패 신화도 깨진 적이 있다. 서울 집값이 하락했지만 지방은 오히려 상승했다. 이런 경험에 비추어 봤을 때 서울이 하락하면 지방도 하락한다는 논리는 맞지 않다.
가장 많이 하락한 대구광역시
대구광역시는 미분양 누적 물량이 가장 많은 지역으로 알려져 있다. 이는 아파트 가격이 가장 저렴한 곳으로 만들고 말았다. 대구는 2009~2015년 6년간 상승하고 2017~2021년 4년간 상승했을 정도로 에너지가 넘쳤던 곳이다.
(사진, 대구 입주물량)
한국부동산원 자료에 따르면 2024년 입주물량(23,278)과 2025년 입주물량(13,120)인 바 합쳐서 3만 6천 호 이상의 물량이므로 연간 적정공급물량(15,000)을 훨씬 웃돌고 있음을 알 수 있다. 즉 주택 과공급으로 인해 주택가격 하락세가 당분간 이어질 것으로 전망된다.
대구에도 대표적인 2개의 뉴타운이 있다. 신암뉴타운과 평리뉴타운인데, 대구에서 장기간 거주한 사람은 다 알 만한 비선호 주거지역이었다. 그러다가 서울의 왕십리 뉴타운처럼 교통과 접목된 신도시로 변모하고 있다.
신암뉴타운은 KTX 정거장인 동대구역과 지하철 1호선, 파티마병원, 경북대학교, 신세계백화점 등 인프라를 고루 갖춘 곳이다. 비록 1군 건설사 브랜드는 아직은 들어서고 있지 않지만 대구에서 선호도가 높은 화성파크드림 브랜드가 주요 입지에 위치해 있다는 점은 플러스 요인이다. 향후 신암뉴타운은 부산 해운대구센텀시티처럼 위상이 높아질 가능성이 높아 보인다.
대전의 인구와 주택 노후도
대전의 인구는 144만 명으로 5대 광역시 중 부산(328만)과 대구(237만)에 이어 3위에 해당한다. 인근 신도시 세종시로의 인구 유출로 2013년(153만)이후 10여 년간 인구가 6% 정도 감소했다.
(사진, 지역별 소득과 경제활동 현황)
대전의 주요 특징으론 개인소득과 경제활동 참가율이 높고, 특히 맞벌이 비율 45%로 전국에서 가장 높다. 이를 통해 대전에 안정된 일자리와 근로활동가능인구가 많음을 추론할 수 있다.
대전의 주택보급률을 보면 97.2%로 광역시 중 가장 낮은 상황이다. 대구, 부산, 울산은 신도시, 정비사업 등을 통해 신축이 꾸준히 공급되었던 반면 대전은 입주물량이 적정선에서 유지되면서 도시 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 향후 노후도시특별법에 따른 대전의 변화가 무척이나 궁금해지는 대목이다.
광주광역시 2호선 개통 수혜지
광주 지하철 2호선은 순환노선이다. 1단계, 2단계, 3단계로 진행되며 1단계는 2026년 말, 2단계는 2029년 말 완공 예정이다. 다만 3단계는 여러 이유로 인해 추진 여부는 미정이다.
1단계~광주시청 -월드컵경기장-백운광장-광주역 등
2단계~광주역-전남대-수완지구-광주시청 등
3단계~백운광장-효천역 등
광주 2호선 개통 시 지역 전반의 거주 가치는 당연히 상향될 것이다. 전보다 살기 좋아진다는 뜻이다. 다만 지하철 호재만 전적으로 믿고 투자하는 것은 리스크가 있다. 부동산 투자는 사이클이 중요하기 때문에 때로는 상품보다 진입 시기가 더 중요하다. 광주 지하철의 전망이 부정적인 것은 아니지만 현실을 정확하게 진단할 필요가 있다.
투자의 3요소
실행력~평상시 철저한 준비로 기회 포착시 즉시 매수
유연한 사고~상품마다 장단점이 있으므로 유연하게 선택
투자~부동산 매매는 투자
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