크레마클럽

고공행진하는 아파트 가격
지금까지 전세로 살면서 그리고 주변에서 하나 둘 내집 장만을 하는 모습을 보고 불안해진 현재 제 상황에 눈을 뜰 수 밖에 없더라구요.
영끌은 아직까지 두렵지만 작년에 집을 산 사람을 올해 벌써 1년 만에 1~2억을 벌었다고 하니 내년에는 또 어떨지..
빠른 판단이 필요한 시기!

아파트를 고르는 기준은 시장가치, 현재가치, 미래가치, 내재가치 이렇게 4가지로 꼼꼼하게 볼 수 있는 내공을 체크할 수 있고,
서울 유명 아파트의 연식, 세대수와 가치를 한번에 알아볼 수 있어서 아파트 투자를 생각한다면 정말 추천합니다.
 

 

부동산에 대해 잘 알고 계신 지인이라고는 어머님 정도?

어머님도 아파트보다는 땅에 관심이 많은 분이시고 지방에 사시다보니 서울아파트 투자는 나와는 거리가 멀다고 생각하고 살아왔다.

 

그렇게 10여년 넘게 살다보니~

그 사이에 정말 많이 오른 서울아파트를 보고 깜짝 놀랐다.

부동산의 부. 자 도 제대로 모르는 내가 보기에도 정말 서울과 지방의 아파트 격차는 너무나 심각하게 벌어지고 있었으니 말이다.

 

 

워낙 큰 돈이 오가는 분야다보니 정말 제대로 알고 투자해야 실패하지 않는 서울아파트

아파트 투자야말로 어렵지만 그만큼 많은 사람들이 관심있게 따라가는 분야가 아닌가 싶었다.

제대로 알고 덤벼라 하는 이야기를 이 책이 온몸으로 해주고 있는느낌이었다.

 

간단하고 쉽게 그냥 떠먹여주는 것만 먹으려 하지마라

뭐든 알아내고 싶으면 발로 뛰고 몸으로 뛰어야한다지만~

요즘은 정말 뭐든 정보력도 경쟁력이 되는 시대기에

예전처럼 무조건 몸으로만 부딪히기 보다 제대로 된 정보력을 갖추는것도 필요한 세상이 되었다.

 

이 책 한권이 바로 그런 내용을 담고 있었고 말이다.

 

 

 

 

정말 어려운데~

잠실 아파트를 구입하여 그 값이 정말 어마어마하게 올라간 사촌여동생의 사례를 보면

서울아파트 투자는 정말 제대로 알고 도전해야하는게 맞구나 싶었다.

 

벌써 시작부터 너무나 차이가 나는 느낌

이미 몇년동안 그 간극이 벌어졌지만 

이제라도 알아보고 부딪혀봐야하는게 아닌가 싶은 생각이 들었다.

 

정독 하즈아.

제대로 다시 읽어보고 . 레드오션인지 블루오션인지 찾아보자.

 

 

 

 

대한민국에서 아파트라 하면 부동산 투자라는 말이 되었다.

이제는 많은 사람들이 아파트를 주거 목적보다는 투자 목적으로 보고 있다.

왜냐하면 아파트는 매력이 많은 부동산이기 때문이다. 즉, 아파트는 안정적으로 실거주를 할 수 있고, 자금이 부족하면 주택담보대출을 받을 수 있다. 그리고, 거주하지 않더라도 전세를 끼고 투자를 하면 절반 정도의 투자 금액으로 수익을 얻을 수 있다.

그러면 아파트는 왜 이렇게 가격이 올라가는 것일까?

2019년 주택소유통계를 살펴보자. 개인이 소유한 주택은 전국 약 1500만 호(아파트 900만 호)이고, 서울의 주택은 250만 호, 아파트는 대략 150만 호다. 전 국민 중 약 30%가 집을 소유하고 있고, 이를 가구로 따지면 약 55% 가구가 집을 소유하고 있다. 그런데 주택보급률이 100%를 넘겼다고 해도 국민들이 거주하고 싶은 아파트는 한정적이다. 특히 서울 등 도심 지역의 아파트는 여전히 부족하고 공급도 제한적이기 때문에 충분히 경쟁력이 있다.

아파트는 부동산 대책, 수요와 공급, 금리, 경제상황 등이 복잡하게 얽혀 있고, 구매 능력뿐만 아니라 논리적인 니즈와 감성적인 요구 등이 복합적으로 결합된 구매 욕구까지 맞물려서 예측이 어려울 수 있다.

이제는 아파트 투자, 제대로 알고 투자를 해야 한다. 오를 때는 더 빨리 더 많이 오르고, 내릴 때는 더 늦게 덜 떨어지는 경쟁력 있는 아파트를 찾아서 투자할 수 있어야 한다.

이 책에서는 아파트의 가치를 4가지로 구분하였다. 즉, 시장가치, 현재가치, 미래가치, 내재가치이다.

1. 시장가치는 입주물량, 부동산 대책, 금리 등의 외적인 영향으로 수요자의 구매 능력뿐만 아니라, 구매 욕구인 투자 심리가 영향을 받으면서 형성되는 부동산 시장의 분위기와 흐름에 따른 아파트 가치를 의미한다.

2. 현재가치는 아파트의 현재가격을 형성하는 데 영향을 주는 교통, 학군, 편의시설 등 주변 환경과 입주연도, 세대 수, 브랜드, 동, 층, 라인, 타입 등 아파트의 내부 환경을 의미한다.

3. 미래가치는 현재가격이 반영된 현재가치에서 개발호재 등으로 인해 향후 가치를 기대하게 만드는 가치다. 대표적인 개발호재로는 지하철역 신설과 지역 개발이 있다.

4. 내재가치는 부동산이 품은 본연의 가치인 땅의 가치다. 토지와 건물로 구성되는 아파트의 진정한 가치는 콘크리트를 받치고 있는 땅에 있다. 콘크리트는 40년만 지나도 감가상각이 되어서 가치가 떨어지지만, 땅은 시간이 지날수록 그 가치가 높아진다.

이 책을 통해 4가지 가치에 최적화된 경쟁력 있는 지역과 아파트가 어디인지를 살펴본다.

그러면 목차를 보고 이 책이 어디를 중점으로 보고 있는지 알아보자.

※ 강남, 삼성동

※ 여의도

※ 용산, 한남

※ 목동

※ 성수

※ 마포

※ 옥수, 금호

※ 고덕과 둔촌

※ 흑석과 노량진

※ 상암DMC

※ 마곡지구

※ 영등포

※ 송파

※ 거여·마천

※ 광장동

※ 자양·구의동

※ 동대문

※ 수색·증산

※ 중계

※ 창동과 상계

※ 과천

이렇게 책에서 소개되는 지역을 적고 보니, 서울의 거의 모든 지역이다.

각 지역마다 주요한 아파트를 소개하니 책을 참고하자.

 

[서평]

한권으로끝내는서울아파트투자지도

 

 

○ 저자소개

저자는 김인만 부동산경제연구소의 대표인 부동산 전문가이다. 찾아보니 17년 마이리틀텔레비전에도 나왔던 분이다.

 

○ 계기

서울부동산에 관심이 있고 자주 보지만 서울에 산 기간이 매우 짧아 서울 지역에 대해 알지 못한다.

지방에 살고 있는데다 코로나로 임장을 가기도 쉽지 않아서

이 책을 통해 한 번 서울부동산 전체를 훑어보고 도움을 얻고자 했다.

 

 

○ 내용

책은 총 3부로 되어 있다.

1부는 누구나 아는 현재의 부촌 핵심지역으로 , 강남 반포 대치 압구정 개포 잠실 삼성동 여의도 용산 목동을 다루고,

2부는 서울의 신흥부촌이라 불리는 용산 마포 옥수 금포 고덕 둔촌 흑석 노량진 상암 마곡 신길까지를 다룬다

3부는 지금보다 더 나은 미래가치와 내재가치를 가졌다고 평가되는,

송파 거여마천 광장 자양구의 동대문 가재울수색증산 중계 창동 상계 과천 등을 다룬다.

 

 

저자가 설명하는 아파트의 4가지 가치는

: 시장가치, 현재가치, 미래가치, 내재가치이다.

 

이 4가지 가치를 기준으로 반드시 오를 아파트를 선점하라고 한다.

 

 

설명하는 지역의 지도를 첨부해두어 이해가 쉬웠다. 컬러가 아니지만,

아 말로만 듣던 그 동네가 여기구나, 알 수 있었다.

 

 

해당 동네가 서울의 부촌이 되어온 형성과정부터 알려주는데 압구정같은 경우에는 겸재 정선의 압구정도라는 그림부터 시작한다.ㅋ

해당 동네가 계속해서 성장할 동력이 있는지, 정점을 찍고 쇠락하고 있는지도 함께 설명한다.

 

서울에 살지만 자기 동네만 아는 사람이거나, 지방에 사는 이유 등으로 서울 지역을 전혀 모르는 경우에는

1회독으로 서울 지도가 짜여질 것 같다.

하지만 이미 서울에서 태어나고 자라면서 부동산 시장에 대해 관심이 있는 사람이라면 다 아는 내용도 포함되어 있다. 예를 들어 어느 주공아파트가 재건축으로 유명한 아파트가 된 사례들 말이다.

특히 1, 2부에서 다루는 부촌의 절대강자와 신흥부촌들 중 앞으로 재건축이 진행중이거나 예상되어서 미래가치가 높은 아파트들이 상당부분 소개되어 있다.

하지만 현재 대출이 되지 않고 상당한 현금을 주어야 진입할 수 있어

30~40대의 일반 직장인이 어떻게 입성할 수 있을지 자금조달의 감은 오지 않는다.

 

그래도 A급의 요소를 알아야 다른 급지의 장점도 비교해 볼 수 있다는 면에서는 알아두어도 좋을 것 같다.

 

 

 

 

현재의 가격에는 이미 눈에 보이는 현재가치와 시장가치가 반영되어 있다. 앞으로 얼마나 더 오를 가능성이 남아 있느냐는 미래가치에 달려있다. 미래가치에는 지하철 신설이나 연장에 따른 지하철개통이나 도로개통등 교통 개발호재가 있고, 재건축, 재개발, 신도시 개발 등 지역 개발호재가 있다. 이론적으로는 '지차철 계획 발표-착공-완공'에 따라 호재가 반영되지만 현실적으로는 '소문-발표-착공'순으로 반영된다. 특히 착공할 때 호재가 가격에 많이 반영된다. 가급적이면 계획이 발표되거나 착공되기전에 투자하는 것이 좋다.(182)

 

용적률이 낮다는 것은 아파트 단지의 대지면적 대비 건축물을 많이 짓지 않아서 더 지을 여력이 많다는 의미다.(184)

 

 

3부에서 제일 처음 다루는 송파.

 

 

 

○ 추천

다 읽고 나니 여러 동네들이 불쑥불쑥 떠오른다

저자가 말한 개발계획들이 다 이루어지면

이쪽은 이렇게 저쪽은 저렇게 천지개벽할 것이 눈에 그려지기도 한다.

2부 3부 파트를 보면서 서울 살아본 지인과 함께

이야기 나누었더니 재미있었다.

호갱노노 네이버부동산 검색하면서 봤더니

손품팔아 간이 임장한 기분이다.

 

 

선택은 각자의 자금에 맞게 미래가치가 높은 곳으로 해야 할 것 같다.

막연히 똘똘한 한채는 서울아파트라는데

어디를 봐야하지? 왜 여기는 이렇게 오른거지?

10년후를 20년 후를 보면 어디로 가야하지?

고민하는 사람들에게 추천한다.

 

 

리뷰어스 클럽의 소개로 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다

 

 

 

#부동산 #한권으로끝내는서울아파트투자지도

 

 

안녕하세요 ^^

원하는 대로 이루어지는 깡꿈월드 입니다.

 

서울 부동산 가격은 하루에도 몇 억씩 올라갑니다.

돈 되는 서울 아파트한 채만 있으면 얼마나 좋을까요?

무조건 성공하는 서울 아파트 투자의 기술을 알려줄 오늘의 책

 

713. " 한 권으로 끝내는 서울 아파트 투자지도 " 입니다.

 

 

 

서울 부동산 시장의 열기가 꺾이지 않고 있다.

‘벼락 거지’라는 말이 유행할 만큼, 집값은 자고 일어나면 올라 있다.

나는 언제쯤 벼락 거지가 될 수 있을까?

 

포기하지 말자! 서울 집값은 계속 오르고 있다!!

이 책을 통해 어느 지역, 어느 아파트를 공략해야 하는지 알아보자!

 

 

부동산의 가치에는 네 가지가 있다.

 

1) 시장가치 :

입주물량, 부동산 대책, 금리 등 외적인 영향으로

수요자의 구매 능력뿐만 아니라, 구매 욕구인 투자 심리가

영향을 받으면서 형성되는 부동산 시장의 분위기와 흐름에 따른 아파트의 가치.

 

2) 현대가치 :

현재 가격을 형성하는데 영향을 주는 학군, 교통, 편의시설 등

주변 환경과 입주 연도, 세대 수, 브랜드, 동, 층, 라인 타입 등 아파트 내부환경을 뜻한다.

 

3) 미래가치 :

개발호재 등으로 인해 향후 가치를 기대하게 만드는 가치.

 

4)내재가치 : 땅의 가치.

 

 

 

그럼 이 네가지 가치에 맞는 곳은 어디가 좋을까?

앞으로가 더 기대되는 이곳을 알아보자!

 

 

 

 

 

행정구역은 송파지만 인정을 받지 못한 곳이

거여동과 마천동이다.

낙후된 인프라와 서울에서 외진 입지 때문에

서울 아닌 서울, 송파 아닌 송파였던 곳이다.

그런데 이곳에 2000년대에 시작한 뉴타운 사업으로

봄바람이 불어오지 시작했다.

 

 

 

 

 

거여마천뉴타운은 판교신도시와 함께 '최고의 신도시'라

평가받는 위례신도시가 인접해 있고,

지하철 5호선 거여역, 마천역이 있으며 외곽순환도로로 진입하기 편리하다.

또한 역사와 자연을 품은 남한산성까지 인접해 있어 쾌적하다.

 

조금만 움직이면 오금역, 방이역 부근 상권과

문정동 동남권 유통단지가 있고, 차를 조금만 타고 나가면

롯데월드타워, 석촌호수 등에 이룰 수 있어

잠실의 풍부한 생활환경까지 누릴 수 있다.

 

 

 

 

 

거여마천뉴타운에서는 거여 2-1구역, 2-2구역이

사업 진행 속도가 가장 빠른 곳으로

송파구 거여동 181번지 일대 거여 2-1 구역은 5호선 거여역 역세권이다.

이곳은 거여마천뉴타운에서 가장 입지가 좋다는 평을 받고 있으니 관심을 가져보길 바란다.

 

 

 

거여 2-2 구역은 5호선 마천역 역세권으로 입지가 좋고

마천 1~3구역은 한때 사업이 취소되기도 했지만 다시 추진되고 있다.

마천 1구역의 조합원 수와 조합원 대비 일반분양 물량과

기부채납 비율을 효과적으로 조정해 용적률을

더 높일 수 있다면, 수익성이 괜찮을 것이라 평가받고 있다.

 

 

 

 

 

 

하지만 마천 5구역은 아직 넘어야 할 산이 많다.

2014년 존치관리구역으로 되었다가

최근 다시 주민 동의를 받아 구역 재지정을 신청했지만

어떻게 될지 모르니 이 점을 유념하길 바란다.

 

 

 

 

 

서울 주택 공급의 열쇠는 정비 사업에 있다.

대규모 재건축, 재개발 사업이 완성되고 나면

새로운 도시 하나가 탄생하는 것과 같은 효과가 생기기 때문이다.

 

너도 바라고 나도 바라는 재건축, 재개발이 되려면

무엇보다 땅이 중요하다.

개발할 수 있는 땅이 얼마나 되느냐,

즉 현재 용적률에서 얼마나 더 용적률을 올려서

새 아파트를 지을 수 있으냐가 사업의 관건이 된다.

 

그러니 투자를 하기 전 눈에 보이는 콘크리트가 아닌

내재가치를 가장 먼저 따져보자.

 

 

 

 

 

 

벼락 거지가 되려면 일단 먼저 집을 사야 한다.

하지만 급한 마음에 아무런 정보 없이 다른 사람의

말만 믿고 투자했다간 벼락을 맞은 상거지가 될지 모르니

이 책을 통해 차근차근 익혀보자.

 

 

"한 권으로 끝내는 서울 아파트 투자지도"가

내 인생에 가장 빨리 부자가 되는 길을 알려줄 것이다.

 

 

 

 

 

# 이 책은 원앤원북스 출판사에서 제공받아 작성한 리뷰입니다.