크레마클럽

애널리스트 중에 부동산쪽으로 유명한 분이 

내 기준으로 2명을 알고 있다.

한명이 지난번에 읽었던 책의 저자 채상욱님이고, 

또 한명이 이번에 읽은 책의 저자인 이상우님이다.

이번이 두번째 책이라고 하는데

저번엔 대한민국 부동산에 대한 큰그림을 그려줬다면

이번 책은 5개의 황금열쇠를 바탕으로 부동산을 선택하는데 있어 도움될 만한 기준을 제시하고 있다.

1.고소득직장

2.교통호재

3.교육환경

4.자연환경

5.도시계획

언뜻보면 부동산 투자에 중요한 교통,학군,상권,자연환경과 비슷해보이지만

고소득직장과 도시계획부분은 남들과 조금 다른 접근일 수 있다.

보통은 교통이 중요한 이유가 일자리로의 접근인데

저자는 조금 더 깊이 들어갔다.

일자리중에서도 고소득직장에 주목한다.

일자리가 많은 CBD(4대문지구), YBD(여의도,마포), GBD(강남,서초) 뿐만아니라

송파,강동 / 서울서남(구로,가산디지털단지) / 경기동남(성남,과천,수원,용인,화성) / 인천권(인천,부천,광명,김포) 까지 해서 구체적으로 분석했다.

실제 어떤 회사들이 존재하는지, 또 그들의 회사 연봉수준은 어떤지...

이 책을 읽기전엔 막연하게 GBD(강남,서초) 에 가장 일자리가 많고, 소득도 높을거라 생각했는데

생각보다 CBD(4대문지구)에 기업들의 본사가 많았고, 소득또한 높았다

즉 일자리개수자체는  GBD(강남,서초)가 가장 많을지 몰라도

질적인 부분은 CGD(4대문지구)가 상대적으로 좋아보였다.

PIR을 제시하며, 얼마짜리 집을 사야할지도 객관적으로 제시했다.

사실 각자의 상황이 다르고, 대출사용여부 또 대출을 얼마나 쓸지에 따라

살 수있는 범위가 굉장히 넓다.

그래서 얼마짜리를 사야할지 고르기가 매우 힘들다.

PIR 8배와 어느지역에서 살고 싶은지를 기준으로(이 부분은 지역마다 LTV 가 다르기떄문에)

본인이 감내할 수 있는 금액에 따라 정하면 

선택하는데 있어 한결 단순해 질 것이다.

자연환경은 보통 없으면 그만 있으면 좋은 정도로 생각할 수 있는데

저자는 디테일하게 비교를 해놨다.

하천에 가까운 정도에 따라 단지들의 가격차이나

같은 역세권이지만 옆의 산으로 인해 언덕에 위치하고 안하고에 따라 가격차이등이

나는걸 제시하고 있다. 

큰 차이는 안나지만, 분명한 가격차이가 있기에 

비슷한 지역의 단지들 중에 선택할 때도 

이런 부분까지 고려하면 좋을거 같다.

애널리스트답게 엄청난 자료들로 황금열쇠5개를 제시하고 있는데

꼭 5개를 다 만족할 필욘 없고, 

사실 그런 부동산은 일반인들은 쉽게 접근하지 못한 가격대를 형성하고 있을것이기에

본인에게 더 우선순위인 2~3가지만 만족한 부동산을 선택한다면

실패하지 않을거라 말하고 있다.

기억에 남는 내용이

정부가 공급이 충분하다는건 맞는 말이긴 한데. 

지금의 구축들이 국민 소득 3만 달러시대인데 주택은 3천달러시대에 지은거니 

삶의질을 높여야한다면서 주택은 그렇게 하지 못하게 하는 정책이나 규제는 아닌거 같다고

이 책은 부동산 구입에 있어 고민이 많아 선택에 있어 어려움이 많은 

실거주자든 투자자든 읽어보면 도움이 될 것이다.

#대한민국아파트부의지도, 이상우, 황금열쇠, 고소득직장에주목하라, 어디를사야할지모르겠다면

언제,어디의,얼마짜리 집을 사야 하는가?

오랫동안 한국 사람들은 부동산을 투자대상으로 여기는 것을 금기시하다시피 했다.
부동산 시장에 대한 불안감이나, 무지, 부정적인 견해들 덕분에 한국 주택가격이 급상승하는 것을

늦추는데에 일조했다고 한다. 나 역시도 불안하다.

부동산 시장에 대한 불안감이 아니라, 이제는 많은 사람들이 부동산에 눈을 돌리고 부동산으로 돈버는 방법을 찾았다는 게 불안하다.
직장월급으로는 집값 상승을 따라잡을 수가 없다는 것을 모두가 알아버렸다.
예전에는 10을 갖기 위해 1을 노력했다면 지금은 10을 갖기 위해 10을 노력해야 하는 때이니
그만큼 신중함이 필요할 타이밍이다.
그래서 끊임없이 노력하고 공부해야 한다. 필자도 꾸준히 책을 읽는 이유이다.

이 책의 키포인트는 황금열쇠이다.
주택을 선택하는 데에 있어 5가지 황금열쇠를 설명하고 있다.
고속득직장, 교통 호재, 교육환경,자연환경,도시 계획
보통 5개 중 필수라고 생각하는 조건 2가지를 만족하는 지역에 투자하고,
실거주가 아닌 투자를 목적으로 할 경우에는 매도시기에 맞춰 나머지 호재에 대한 객관적인 예측이 필요하다고 말한다.
그러고선 현실적인 조언을 해주시는데,,,  피식 했다.
사람들이 대부분 주관적인 관점에서 가장 긍정적인 방향으로 결론을 내리는데, 세상일은 그렇게 내 마음대로 돌아가지 않는다는 사실을 생각하라고. 인정하기 싫지만 너무나도 맞는말이다.

책 제목이 대한민국 아파트 부의 지도라서, 아파트에 대한 이야기만 하겠거니 싶었는데, 저자는 의외로
아파트만 강조하기 보다는 한시라도 빨리 내 집 마련을 하는 방향에 더 중점을 두고있었다.
주택 구매시에 염두해야 할 점이 한두개가 아니지만, 보다 명쾌히 다섯가지 키포인트를 이용해서 내 집 마련에 한발 더 다가섰으면 하는 고마운 마음이 느껴졌다.
인기지역으로 눈을 돌리면 비싼 아파트 말고도 빌라나 다세대 주택을 매입할 수 있는데도 불구하고
대다수의 사람들이 빌라와 다세대 주택에 관심을 두지 않는다면서 주택을 바라보는 고정관념 때문에 내 집 마련에 적극적으로 나서지 않는 것을 꼬집어주셨으니, 다방면으로 몰색해보는 것도 나쁘지 않겠다.

항상 부동산 관련 책을 읽기 전에는 설레임으로 한장한장 넘기지만, 읽고 난 후에는 슬퍼지기도 한다.
본인이 사는 동네가 언급되면 재미있게 읽기 마련인 셈이고 아니면 말지만 ,
책에 다룰 만큼 핫한 지역이 아니라는 반증인 셈이니 슬퍼진다. ㅠㅠ
항상 언급되는 좋은 지역으로 무리해서라도 이사를 가야 하나.. 싶기도 하고, 여느 때와 마찬가지로 많은 생각이 든다.

고소득직장, 교통, 교육, 자연환경, 도시계획 등 아파트 입지와 관련된 5가지의 가장 중요한 요인 분석을 통해 독자의 수준에 따라 어느 곳에 아파트를 사야할지 알려주는 부동산 투자서이다.

리뷰에 앞서 먼저 일러두고 싶은 것이 있다. 초판 1쇄가 2018년 6월에 발행되어 현 시점의 부동산 정보가 반영되지 않았을까 걱정되기도 하지만 그럼에도 불구하고 현 시점 초판 9쇄까지 발행된 것을 보면 여전히 인기가 좋은 책임을 알 수 있다.

물론 현 시점 3년 전의 정보가 담긴 책을 읽는 것은 일부 현 시점의 정책, 시세와 일치하지 않는 다는 단점이 있긴 하다.

하지만 다행히 본 도서는 세월이 흘러도 큰 변화가 없는 입지에 관한 내용을 주로 다루고 있어 현 시점에도 충분히 가치 있는 책임을 언급하고 싶다.

먼저 입지를 결정하는 5가지 주요 요인에 대한 분석에 앞서 PIR 추이를 통해 소득 대비 어느 정도 금액 수준의 아파트를 사는 것이 좋을지 분석해본다.

PIR = 소득 대비 주택 가격 비율 = 주택가격 / 가구연소득 ex) 연소득 1천만원인 가구가 1억원 주택을 구매 시 PIR은 10

그림에서 보다시피 서울의 PIR은 8, 수도권은 6 정도 됨을 알 수 있다. (참고로 현 시점은 11 정도 되는 것으로 나타났다.) 일반 대중의 눈높이와 비슷한 수준으로 구매한다면 스스로의 소득을 감안하여 PIR이 8 정도 되는 수준의 매매가를 가진 아파트를 기준치로 잡는 것도 좋은 방법이라고 소개하고 있다.

금액대가 결정된다면 필요 금액을 산정해볼 필요가 있다. 아래 그림은 소득별 적정 가격의 주택을 나열한 도표로 주담대 등을 제외한 필요 금액을 알려준다.

책은 이렇듯 불확실성을 최소화하여 독자의 상황에 맞게 구체적으로 내집마련 시나리오를 그리게 유도함으로써 내집 마련의 실현가능성을 한발짝 높혀주는 것이 특징이다.

이제 남은 것은 과연 어디에 집을 사야 하는지에 대한 문제이다. 저자는 입지에 있어 가장 중요한 요소를 고소득 직장, 교통, 교육, 자연환경, 도시계획 등 5가지로 압축한다.

이 중 독자가 스스로 처한 상황과 조건에 따라 최우선 순위에 해당하는 2가지 정도를 선택 후 그에 맞는 주택을 고른다면 큰 문제가 없을 것임을 전략으로 내세우고 있다.

• 고소득 직장
  
  고소득 직장은 아파트 값을 올리는 가장 중요한 요인 중 하나로 대표적으로 삼성이 수원, 동탄 등지로 이전하면서 광교신도시의 가격이 급부상한 것을 예로 들 수 있다. 아파트 주변에 고소득의 좋은 직장이 위치한다면 수요가 올라가는 것은 물론 소득 상 여력이 보태져 중요한 상승 동력이 된다.

  책에서는 고소득 직장이 위치한 4대문 지구(CBD), 여의도·마포 지구(YBD), 강남 지구(GBD) 등을 중심으로 자세히 분석하고 있으며, 저자의 분석 기법을 따라가다보면 미래에 대한 어느정도의 안목도 갖출 수 있게 된다.

• 교통
  정시성을 중시하는 지하철, 광역철도 그 중에서도 핵심으로 떠오르는 GTX를 중심으로 분석하고 있다. 그 외 신림선(여의도~서울대), 동북선(왕십리~상계), 위례신사선(위례 신도시~신사), 신안산선(안산·시흥~구로~여의도), 월곶판교선(월곶~안양~판교), 위례과천선(위례 신도시~과천) 등의 신규노선과 관련된 주변 입지와 예상 효과도 분석한다.

• 교육
  인생에는 5번 정도 집을 바꿀 기회가 찾아온다고 한다. 총각, 처녀시절에는 관심도 없었는데 실제 결혼하고 아이 낳고 살아보니 직장 접근성보다도 교육관련 입지가 중요해졌다. 나는 고생해도 괜찮지만 자식이 고생하는 것은 가슴 아픈 것이 여느 부모나 마찬가지일 것이기 때문이다. 따라서 교육 환경이 우수한 곳은 자녀를 둔 부모들의 수요가 끊이지 않을 것이기에 역시 상승 동력이 될 수 있다. 책에서는 사교육 중심지 강남을 시작으로 목동, 중계동 등의 교육 중심지 입지를 분석한다.

• 자연환경
  자연환경 역시 개인의 선호도 혹은 나이가 들며 자연을 선호하는 현상 등으로 수요가 느는 요건이다. 저자는 한강 뷰를 대표로 하는 물의 입지는 도움이 되는 편이며, 반대로 산의 경우는 부동산 가격과 큰 상관 관계가 없다고 정리한다. 반면 경희궁 자이 아파트 처럼 입지가 뛰어난 곳은 분양가가 아무리 높을지라도 반드시 가치를 증명하며 개인적으로 산을 좋아한다면 산지 디스카운트 효과를 노려보라는 조언을 해주는 등 여러 측면에서 자연환경에 따른 입지를 분석한다.

• 도시계획
  뉴타운, 재건축, 역세권 개발 사업 등을 중심으로 정책으로 인해 입지에 변화가 생기는 곳을 자세히 살펴본다. 개발 사업들이 대략 어떤 프로세스로 이뤄지는지 살펴 볼 수 있어 많은 도움이 되었다.

이렇듯 본 도서는 오래 가치를 유지할 수 있는 입지의 핵심 요소를 중심으로 부동산을 바라보는 안목을 키워준다는 점이 장점이라 할 수 있다. 그 외 불확실성을 제거하여 독자로 하여금 구체적인 내집마련 혹은 투자에 대한 실행력을 높여준다는 점에서도 가치가 있다.

부동산 투자는 긴 호흡이 중요하고 평생 반드시 맞닥드릴 수 밖에 없는 삶의 주요 과제이기에 추천을 권하는 바이다.

• 책소개 - 대한민국 아파트 부의 지도

이 책은 출판된지는 좀 된 책이지만, 읽기 좋은 책이라고 생각한다

우선 책의 저자인 이상우 님이 수많은 부동산 전문가보다 정확한 예측을 했으며, 이는 이미 수년동안 증명되어 왔기 때문에  부동산 책 중에서는 읽어볼만하다고 볼 수 있다

이 책은 우리나라의 지형을 포함해서 우리나라 곳곳의 부동산에 대해 설명을 한다. 어떤 지역을 콕 찝어서 설명해주길 원한다면 적절한 책이 아닐수도 있다. 하지만 부동산 투자를 이제 막 시작하거나, 우리나라의 지역들에 대해 골고루 공부해보고 싶다면 이만한 책이 있을까 싶다

이 책의 장점 중 하나라면 사진이 많다는 것이다. 그래서 직접 그 지역을 간듯한 생생한 느낌을 받을 수 있다. 부동산공부를 할 때 책으로는 한계가 있어서, 실제로 그 곳을 답사하면서 공부를 해야하는데, 간접적으로 책을 읽으면서도 할수 있다는 뜻이다

부동산에 관심이 있는 모두에게 1독을 권한다