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아무리 책을 협찬 받아 쓰는 서평이지만, 좋은 건 좋다고 해야 한다. 단연코 최근에 내가 읽은 재개발 책 중에서는 최고라고 추천할 만 하다. 이 책을 최고라 평가하는 이유는 재개발 책이 어쩔 수 없이 가지는 문제점(?)이 있기 마련인데, 이런 문제점을 최소화 하면서 반드시 필요한 말은 다 했다는 점이다. 재개발의 문제점이라고 한다면 어렵다는 것인데, 너무 자세한 내용을 전달하
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아무리 책을 협찬 받아 쓰는 서평이지만, 좋은 건 좋다고 해야 한다. 단연코 최근에 내가 읽은 재개발 책 중에서는 최고라고 추천할 만 하다. 이 책을 최고라 평가하는 이유는 재개발 책이 어쩔 수 없이 가지는 문제점(?)이 있기 마련인데, 이런 문제점을 최소화 하면서 반드시 필요한 말은 다 했다는 점이다. 재개발의 문제점이라고 한다면 어렵다는 것인데, 너무 자세한 내용을 전달하다보면 일반인은 도무지 이해할 수 없는 수준이 되어 버리고, 또 너무 쉽게 전달하려고 하면 실제 도움이 되지 않는다. 그러나 이 책은 이 두마리 토끼를 적절하게 잘 잡았다고 생각한다.
책의 구성은 초반부에 재개발을 이해하기 위해서 반드시 알아야 할 기본적인 내용을 다룬다. 그런데 말이 좋아 기본적인 내용이지 법조문을 공부하는 것이라 내용이 딱딱하고, 눈앞에서 이해했다고 해도 돌아서면 잊어버린다. 그러나 이 책은 그나마 오래 이해할 수 있게 구성했고, 돌아서서 잊어버려도 다시 쉽게 찾아볼 수 있도록 구성했다. 중반부에는 각 재개발구역의 사업성을 독자 스스로 평가할 수 있는 방법을 가르쳐 준다. 복잡한 계산식만 나열한 것이 아니라, 최대한 서술형을 풀어서 설명을 해주니 일반인이 보기에도 이해가 쉽다. 그리고 후반부는 저자가 생각하는 서울의 주요 재개발구역의 현재 진행상황과 각 구역의 장단점을 자세하게 써 놨다.
물론 이 책에서 소개된 사업구역들은 모두 서울에 속하고, 그 중에서도 투자자의 많은 관심을 받는 주요 구역들이라 진입하려면 많은 현금이 필요해 현실성이 없다. 그러나 어디 재개발사업이 서울에서만 진행되나? 이 책이 비록 서울 재개발에 초점을 맞춰 제작됐지만, 재개발 사업에 공통으로 적용할 수 있는 내용을 익혀두고, 서울이 아닌 경기도나 아니면 지방 대도시라도 내가 보유한 자금으로 충분히 진입이 가능하면서 수익도 실현할 수 있는 투자처를 찾는데 적용해보는 것도 좋을 것 같다는 생각이 든다. 오랜만에 좋은 책을 읽었고 기분도 좋다. 직접 구매해서 읽어봐도 돈이 아깝지 않은 좋은 책이니 보다 자세한 내용은 직접 읽어서 내 것으로 만들어 보기를 권한다. 좋은 글을 읽게해준 이은홍, 김인만 저자에게 감사의 인사를 전한다.
표현은 다소 그렇지만 부동산이 상승할 때 대부분 중간 이상에서 가장 각광을 받는 분야가 재건축과 재개발이다. 둘 다 특징은 구축이 신축으로 변하다는 점이다. 상승장에는 입지가 좋은 신축은 무조건 가격이 엄청 상승한다. 입지가 좋은 구축도 마찬가지다. 이러다보니 구축에서 신축이 되는 과정에서 큰 폭의 상승을 목격한 사람들이 자연스럽게 눈길을 돌린다. 재건축과 재개발은
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표현은 다소 그렇지만 부동산이 상승할 때 대부분 중간 이상에서 가장 각광을 받는 분야가 재건축과 재개발이다. 둘 다 특징은 구축이 신축으로 변하다는 점이다. 상승장에는 입지가 좋은 신축은 무조건 가격이 엄청 상승한다. 입지가 좋은 구축도 마찬가지다. 이러다보니 구축에서 신축이 되는 과정에서 큰 폭의 상승을 목격한 사람들이 자연스럽게 눈길을 돌린다. 재건축과 재개발은 같으면서도 다른 분야다. 재건축은 구축 아파트가 신축 아파트로 변모한다.
재개발은 구축 주택이 신축 아파트로 변모한다. 여기에 아파트만 들어서는 것이 아닌 기반시설이 함께 들어서면서 해당 지역을 탈바꿈시킨다. 재건축은 매매 가격 자체가 거래되는 금액으로 확정이다. 재개발은 매매가격에 해당 주택의 가격에 프리미엄이 함께 포함된다. 이러다보니 재건축보다는 재개발이 좀 더 위험성은 크다. 재건축은 가격이 하락해도 거래 가격이 낮아질 뿐이다. 재개발은 하락하면 프리미엄이 0이 될 수 있다. 예를 들어 해당 주택가격은 3억인데 프리미엄이 2억이다.
이럴 때 가격이 하락하면 프리미엄은 0이 되고 주태각격은 2.5억이 될 수 있다. 재건축이나 재개발이나 가격이 하락했을 때 손해난다는 점은 똑같지만 그럼에도 프리미엄이라는 무형의 가치를 따로 지불해야 하는 재개발이 좀 더 위험하다는 점이다. 그렇기에 반대로 볼 때 좀 더 큰 시세차익을 누릴 수 있는 장점도 있다. 아직 프리미엄이 형성되지 않았을 때 매수하면 주택 가격은 정작 거의 상승하지 않았는데도 프리미엄이 많이 붙어 상당히 큰 시세차익을 누릴 수 있다.
현재 재건축과 재개발은 여러 규제가 들어갔다. 그 중에서도 조합원 지위의 승계가 재개발은 관리처분까지 가능하다는 점이 장점이락 한다. 그보다는 진짜 장점은 초과이익환수제다. 재건축은 이익이 나면 이를 뱉어내야 한다. 재개발은 그런 것이 없다. 어떻게 보면 위험이 크니 정부에서도 용인해 주는 것이 아닐까하는 생각도 든다. 이 책 ＜한 권으로 끝내는 서울재개발 투자지도＞는 재건축과 비교를 하긴 해도 재개발만을 전문으로 다루고 알려주고 있는 책이다.
재개발은 재건축과 달리 무조건 아파트를 받을 수 있는 것은 아니다. 그럴 수밖에 없는 것이 재개발이 되는 지역에는 아파트가 있는 것이 아니다. 다양한 주택이 혼재한다. 여기에 도로와 토지도 있다. 심지어 토지는 없고 주택만 보유한 사람도 있다. 이에 따라 아파트를 받을 수 있는 조건이 있다. 이에 해당되어야만 아파트를 받을 수 있다. 토지는 90제곱미터 이상이 되어야 하고, 30제곱미터 이하는 현금청산을 받는다. 30~90제곱미터는 사업시행인가 고시일 이후 공유지분 말고 단일에 세대 전원 무주택이어야 한다.
그 외에도 다양한데 인기가 있는 것은 뚜겅이라 불리는 무허가 주택이다. 이것도 역시나 주거용으로 사용한다면 받을 수 있다. 무조건은 아니고 다양한 조건을 충족해야 하는데 덕분에 저렴하고 매입가능해서 오히려 인기가 있다. 이런 점은 이렇게 책을 통해 공부하면 좀 더 도움이 되지만 현장에 가면 자연스럽게 중개업소에서 자세한 설명으로 알려준다. 그래도 어느 정도 내가 알아야 하니 배워두긴 해야 한다. 입주권을 매수할 수 있는 것도 장점이다.
분양권과 달리 입주권은 토지세에 대한 취득세를 내야 한다. 예전과 달리 이제는 양도세를 계산할 때 주택에 포함된다. 이런 점은 수시로 세금 체계가 변화하므로 일단 그러려니 하고 넘어가면 된다. 내가 볼 때 이 부분은 괜히 알면 오히려 투자하기 힘들다. 나중에 매수한 후에 알게 되는 것이 좋다. 자기 돈을 지키기 위해 저절로 뼛속깊이 와닿게 된다. 재개발 투자와 관련된 모든 책과 강의는 항상 비례율을 따진다. 감정평가와 분담금 계산하는 방법도 함께 알려준다.
가장 큰 이유는 그로 인해 수익성을 계산하기 위해서다. 정확히는 아니지만 대략적으로 알아야 그에 따른 수익으로 투자여부를 결정하기 위해서다. 정작 꼭 알아야 할 필요가 있을까라는 생각도 든다. 어차피 해당 지역뿐만 아니라 상승기에는 수많은 변수들이 생기는데 결국에는 가격이 상승한다. 이에 따라 자연스럽게 수익성이 개선된다. 무엇보다 조합측에서는 수익이 된다고 생각하니 추진한다. 비례율이든 뭐든 수익이 나지 않으면 대부분 제대로 추진되지 않고 흐지부지 된다.
하락기가 왔을 때 대부분 재건축과 재개발이 동력이 사라지는 이유다. 물론 계산을 통해 어느 정도 돈이 필요한지를 파악하는 것은 중요하지만 그마저도 대체적으로 조합에 가면 어느 정도 알 수 있고 사업이 추진되면서 변동된다. 책에는 한남뉴타운, 한강로구역, (북)아현뉴타운, 성수정비구역, 신당, 거여마천, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 이문휘경뉴타운, 수색증산뉴타운을 소개하고 있다. 전체적인 개략과 어느 지역인지와 해당 지역에 간략한 특성을 알기에 좋다.
증정 받아 읽었습니다.(아주 예전에)
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 몇몇 내용은 출판 직전 변경할 수 있었을텐데.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발에 대한 기초.
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지은이는 서두를 통해 부동산 일을 한 지 20년이 넘은 지금 부동산 특히 아파트 투자의 꽃은 재건축과 재개발사업이라고 말하고 있답니다. 특히 대한민국의 수도 한정된 공간에 인구의 약 1/5정도가 밀집되어 살고 있는 상황에서 한정된 공간의 정상적인 삶의 거주 공간의 마련할 없는 것이 지금의 현실이랍니다.
이에 도심의 낙후된 주택을 철거하고 새 아파트를 짓고
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지은이는 서두를 통해 부동산 일을 한 지 20년이 넘은 지금 부동산 특히 아파트 투자의 꽃은 재건축과 재개발사업이라고 말하고 있답니다. 특히 대한민국의 수도 한정된 공간에 인구의 약 1/5정도가 밀집되어 살고 있는 상황에서 한정된 공간의 정상적인 삶의 거주 공간의 마련할 없는 것이 지금의 현실이랍니다. 이에 도심의 낙후된 주택을 철거하고 새 아파트를 짓고 '서울의 새 아파트 오아시스' 재건축, 재가발 정비사업에 대해 긍정적인 관점을 갖고 있답니다. 2021년 4월 보궐선거로 당선된 오세훈 시장의 재개발 규제 완화 및 이를 통해 2025년까지 주택 25만호의 공급의 서울 재개발이 어떻게 진행될지 지켜봐야 할 것 같네요.
우선 이 책의 1장은 재개발 투자 전 이것만은 알아두자에 대한 내용을 잘 설명해 주고 있답니다. 2015년 이후 2021년까지 7년 연속으로 상승한 서울 집값과 2017년 이후 계속 누적된 부동산 규제, 코로나19 이후 우리나라뿐만 아니라 글로벌 경제의 침체로 경제 불확실성이 그 어느 때보다 커진 지금 부동산 시장은 혼도 그 자체다. 계약갱신청구권 등 임대차3법 영향으로 전세 문제까지 더해지면서 부동산 문제는 더 꼬였다고 지적하고 있네요. 계속 오르는 서울 집값을 잡기 위해 매우 무거운 수요억제 규제들이 쏜아져 나오고 있네요. 저금리와 과일 유동성, 규제정책의 왜곡, 여전히 살아 있는 투자심리의 영향으로 투자를 하기는 부담스럽고 하지 않기에는 불안한 시점이 아닐까요?
'재건축과 재개발 사업의 차이는 뭐지' 도대체 구분이 쉽지 않네요. 저도 처음에 도시 재개발 논문을 작성하며 법으로 규정한 개념이 가장 이해하기 쉽지 않더라구요. 우선 [도시 및 주거환경정비법, 이하 도정법]에서 정한 절차에 따라 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 정비사업이라 하죠. 해당 책의 도표로 잘 정리해 두었답니다. |
재테크
한권으로 끝내는 [서울 재개발 투자지도] 이은홍
천권읽기 ? 2021. 5. 14. 11:14
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#서울재개발투자지도
지은이 이은홍
차례
부동산 투자의 꽃
재개발과 재건축
재건축과 재개발 사업의 차이: 제대로 알려면 [도시 및 주거 환경정비법]을
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한권으로 끝내는 [서울 재개발 투자지도] 이은홍
재건축과 재개발 사업의 차이: 제대로 알려면 [도시 및 주거 환경정비법]을 알아야한다. 재개발사업: 노후, 불량 건축물이 밀집한지역에서 주거 환경을 개선 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시 환경을 개선하는 사업 재개발투자수익: 세입자가 기준가격을 갖추면 임대주택을 받거나 주거대책비를 받을 수있다 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경 개선 재건축투자수익: 철거가 되면 전세보증금받고 이사 재개발 재건축 투자 장점: 정비사업 조합원은 청약통장 없이 입지가 좋은 새집을 마련할 수있고, 좋은 면적, 동, 층을 미리 배정받을 수있으며 사업진행단계별로 시세가 상승하면서 투자 수익을 얻을 수있다. 단 시장 분위기와 정책 조합내부 문제등 변수가 많으므로 주의 장기적인 투자전략과 자금계획으로 접근하는 것이 좋다.
지역주택 조합은 재개발과 전혀 다르다 재개발은[도시주택 정비법]에 근거를 둔 정비사업이고 지역주택조합은 [주택법]에 따라 지역주민들이 힘을 모아 아파트를 짓는 사업이다.
지역주택조합을 설립하려면80% 이상의 토지 사용 권원을 확보해서 시장, 군수 구청장에게 신고한뒤 인가를 받아야 한다. 조합 설립인가를 받으면 2년내 사업계획승인을 신청해야 함녀 승인 신청을 하지 않으면 조합설립인가가 취소될 수도 있으니 주의, 관계자의 말에 현혹되지 말고현장조시 팩트체크를 해보고 타당성을 확인할 수없다면 투자하지 않는 것이 좋다. 성공보다는 실패 확률이 높다.
서울의 재개발사업 구역은 너무많다. 200개 넘는 사업장중 어디에 관심을 가져야 하는지, 사업장 입지나선호도 장기투자 가치가 있는 서울의 알짜 재개발 사업장을 선별해 필요한 내용을 책에 담았다.
공공재개발은LH ,SH,등 공공기관이 시행사로 참여해 주택 공급및 주거환경 개선 등을 촉진하는 재개발 사업이다.
재개발 사업은 일반분양아파트처럼 3년만에 완공되는 사업이 아니다. 단계별 투자 전략이 있어야 한다. 1.추진위원회 또는 조합설립단계 :10년이상 긴세월 기다릴 마음의 준비를 하고 접근하는 것이 좋다 조합 설립인가가 났다면 그래도 큰 산하나는 넘었다 생각할 수있다. 2.사업시행계획인가단계 : 사업시행인가단계에서 진입하는 투자자들은 사업기간은 짧아지고 불확실성은 제거된만큼 투자금액 역시 늘어나 자금부담이 커진다. 전세가 비율이10-30% 수준이다 . 전세레버리지 대출 레버리지 활용할 수 없으니 자금계획을 철저히 세워야 한다. 3.관리처분 인가단계: 투기과열지구에서는 관리처분계획인가부터 소유권이전등기 시까지 조합원 분양권 전매가 제한된다. 가격이 많이 오른만큼 투자보다는 실거주 목적이 우선되면 좋은 단계
1.현장부동산에 귀를 기울이자 위험을 피하기 위해 조합원들, 시공사간 분쟁이 있는 것은 피하는 것이 좋다. 조합은 긍정적인 말만 한다. 인근 부동산에 들려 의견을 들어보면 현재 재개발 사업의 문제점을 알고 있으며 공인중개가 각자 가치관에 따라 의견이 다르므로 2-3곳정도 방문하고 인점한 부동산1.2곳 더 방문하는 것이 좋다. 2.대지지분은 클수록 좋다. 대지지분은 재개발 물건에 할당되어 있는 땅의 크기이크로 대지지분에 따라 감정평가액이 크게 달라진다. 3.감정평가액이 높을 수록 좋다. 감정평가액은 건물의 구조, 건축 연도, 사용자재 교통 및 주변 환경, 편의 시설 공시지가 도로접근성 필지모양등 평가요인에 따라 결정된다. 따라서 현장 임장을 통해 반드시 확인해야 한다. 4.비례율도 중요하다. 비례율은 재개발 사업에 따른 개발이익 비율로 관리처분계획인가 단계 시점에 확정된다. 조합원모두에게 동일 5.종세분화를 확인하자. 6.조합원 수가 중요하다. 7.같은가격이면 건물상태가 좋은것을 선택한다. 8.무허가 건물매입은 잘 따져 보아야 한다.
재개발에 대해 어렵다고만 생각했는데 책을 통해 어렵지않게 재개발 과정에 대한 흐름과 포인트를 알 수 있었습니다. 또한 사업추진 속도에 따른 재개발 단계에 따른 투자 성공 포인트를 알려주고 있어 단계별로 어떻게 투자에 임해야 하는지 기초지식들을 알려주고 있었어요.2부에서는 서울의 많은 재개발 구역들 중 투자 가치가 높은 지역들의 장단점을 상세하게 분석하여 소개하고 있었습니다. 또 도움이 되는 부분은 잠깐 부동산 상식에서 많이 궁금해하는 부동산 절세 팁들도 도움이 되었습니다. 실전에 임해보진 않았지만 어렵기만했던 재개발이라는 것에 대해 개념을 심어주기에는 충분한 책인것 같습니다. |
서울은 아파트 지을 땅이 없어서 재건축, 재개발, 정비 사업을 통하지 않고서는
새 아파트 공급이 안된다.
오세훈 서울시장이 재개발 등 민간 정비 사업 규제를 풀어주겠다는 의지를 보이고 있는 만큼
재개발 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.
재개발 사업과 재건축 사업 주거환경 개선사업 차이점이 뭘까 궁금했는데
저자님은 깔끔하고 쉽게 정리해주신다.
도로와 주변
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서울은 아파트 지을 땅이 없어서 재건축, 재개발, 정비 사업을 통하지 않고서는
새 아파트 공급이 안된다.
오세훈 서울시장이 재개발 등 민간 정비 사업 규제를 풀어주겠다는 의지를 보이고 있는 만큼
재개발 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.
재개발 사업과 재건축 사업 주거환경 개선사업 차이점이 뭘까 궁금했는데
저자님은 깔끔하고 쉽게 정리해주신다.
도로와 주변 환경 등 기반시설이 많이 열악한 곳은 주거환경개선사업
보통 수준으로 열악한 곳은 재개발 사업
기반 시설은 괜찮지만 주택이 많이 노후된 곳은 재건축 사업
강남과 같은 기반 시설이 양호한 곳의 노후화된 주택을 정비하는 재건축 사업은 인프라가 잘
갖춰진 강남 4구에 집중되다 보니 자산가들 아닌 일반인들은 쉽게 접근하기 어렵다.
반면 기반 시설이 열악한 비강남 지역의 노후 주거 단지를 정비하는 재개발 사업은
재건축 보다 상대적으로 규제가 덜하기도 하고 가격이나 지역 선택의 폭이 넓어서
보다 많은 사람이 합리적인 투자 선택을 할 수 있는 장점이 있다.
서울에 좋은 위치에 재재발 지역에 아파트보다는 싼 주택을 사는것도 괜찮을 것 같다.
이 책은 재개발 관련지식과 절차뿐만 아니라 재개발 구역 현장의 살아있는 생생한 정보까지
제대로 전달하고 있다. 올해 4월 기준으로 부동산 시장 흐름을 최대한 반영해 쓴 저자님의
노력이 보이기도 한다. 중간중간 부동산 상식과 세금부분도 정리가 잘 되어있어 좋은책이다.
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