크레마클럽

유투브 동영상으로 먼저 작가를 알게되서 구독하다가, 책도 읽어봐야겠다고 생각되어 구매하게 되었어요. 이 책을 진작 샀더라면...이 폭등장에 웃고 있지 않았을까요??   이정도로 심각한 부동산 폭등이 올지 몰랐네요...  이현철 작가님 정말 최초로 부동산 사이클을 연구하시고 이론을 만들어내신 대단하신분 같아요. 무엇보다도.. 어그로를 끌려고 하거나 투기를 조장한다거나 유투브 수익만을 올리려는 다른 유투브들과 다르게 진실하셔요. 이책 말고도, 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. 이 책도 샀어요. 열심히 읽고 저도 부동산 투자 제대로 해봐야 겠어요. 

부동산 관련 책들을 여러권 읽어봤다. 하지만, 지역 및 작은 부분들은 사실 중요한 것이 아니다

결국은 큰 싸이클을 잘 타는지가 중요하다

예를 들어 2021년에 매수한 사람들은 대치동 아파트를 샀어도 크게 물렸을 것이다. 반면, 수도권 싸이클의 바닥이었던 2013~2015년에 서울 아무데나 매수를 했어도 큰 수익을 봤을 것이다

그만큼 싸이클 즉, 큰 그림이 부동산 시장에서는 중요하다. 입지는 그 다음이다

이런 관점에서 봤을 때 이현철 소장님의 유튜브 및 책은 정말 훌륭하고 다른 책들과 다르다

무엇보다 이 책이 더 충격적인 것은 2018~2019년 하락장을 얘기하던 사람들을 제끼고, 이미 상승이 상당히 되었던 때인 2020년에도 상승을 주장했기 때문이다

꼭 읽어보길 바라며, 읽으면 부동산과 관련된 인사이트가 증가하게 될 것이다

최근 쏟아지는 정부규제와 급등하는 서울지역 집값을 보며, 30대의 패닉바잉이 이어지는 현상을

보며, 강 건너 일처럼 느끼는 사람은 많지 않을 것이다.

많은 사람들이 서울 폭등장을 막을 수 없는 공급 절벽을 이야기하며 상승대세론을 말하나,

유튜브 '후랭이tv'에서 이 책의 저자분께서 폭등장 이후의 하락의 위험성, 특히 소형평수의

경우 리스크를 감당할 수 있어야한다는 내용의 인터뷰를 본 후 그 기저의 논리에 대해 

궁금하게 되어 이 책을 읽어보게 되었다.

책의 제목은 '부동산 폭등장이 온다.'이다.

허나, 책의 내용은 '앞으로' 부동산 폭등장이 온다는 내용보다는 부동산 폭등장은 

'이러이러한' 경로를 통해 찾아오게 된다는 점을 친절하게 해설해놓은 내용에 가깝다.

사람들은 과연 합리적 사고를 통해 확보할 수 있는 모든 정보를 활용해 투자 의사결정을 할까?

현실적으로 갖고 있는 정보의 제약, 고민할 시간의 제약, 예산의 제약, 심리적 제약을 통해

비합리적인 의사결정을 할 수 밖에 없으며, 그러한 특성이 잘 나타나는 시장이 한국의

부동산 시장이라고 저자는 말한다. 

투기의 징조는 '관심도 없던 사람들이 실수요를 명목으로 투기적 행위에 관심을 갖는 시기'이다.

- 안전망

대한민국의 부동산 시장이 일본과 같은 폭락장이 오기 힘든 사유로 저자는 다음과 같은 사항을 든다.

1. 과열 조짐에 있을 경우 정부의 신속한 대응, 이는 일본의 주택 LTV가 120%에 달했던 점에

 비해 확실히 대출규제 등으로 버블의 크기를 줄이는 수요의 통제가 이뤄진다.

2. 대한민국에 있는 전세제도 또한 일정범위 이하로 가격하락을 막는 역할을 한다.

3. 정부가 원하는 것은 시장의 안정 : 폭등도 폭락도 국민자산의 안정성 측면에서 바람직하지 않다.

- 어떤 점이 부동산 가격 사이클에 영향을 주는가?

일반적으로 특정 지역의 입지에 대한 호재, 유동성의 정도에 따라 주택가격이 영향을 받는다고

생각하나, 저자는 한국 부동산 사이클을 설명하는 요소로 '전세, 선분양, 대중심리, 정부정책'을

들고 있다.

간단한 프로세스를 정리하면 다음과 같다.

미분양 -＞ 인근 역전세난 -＞ 하락기에 접어들어 매매수요 감소, 전세수요 증가

-＞ 전세가 상승 -＞ 전세가가 매매가를 건드리는 상승 -＞ 갭 투자(투기,전세공급) -＞ 규제

(이 규제에 대한 시장의 내성강화 또는 반작용으로 폭등으로 이어지기도 한다.)

선분양과 신규분양의 효과에 있어서도 기대에 따른 프리미엄의 정도에 따라 인근 지역의

희비가 갈릴 수 있는 점, 프리미엄이 적거나 미분양은 공포의 전염으로 시장 폭락장의 트리거로

작용할 수 있음을 설명한다.

- 그럼 서울에 패닉바잉한 사람은 어떻하죠? (독후감)

최근 서울지역 패닉바잉러들은 다음과 같이 생각하고 있지 않을까 싶다.

1. 다주택자에 대한 규제로 지방투자물건 손절 및 서울로의 집중

2. 이에 따라 서울의 급지 별 상승의 전염의 가시화

3. 그럼에도 소형평수라도 공급을 기대할 수 없는 상황

4. 직주근접을 위해서는 상승된 호가로라도 매입하는 게 우월전략

    (향후 하락하더라도 실거주로 리스크 헷징, 상승시에는 미래에 사지 못할 가격으로 선도 매입)

=＞ 폭락장이 오지 않을 경우 매입자들이 치러야할 대가는 낮은 수익률 외에는 크지 않을 것으로

     생각된다.

저자의 논지에 따라 서울의 소형평수라도 패닉바잉한 사람의 생각할 수 있는 worst case는 

서울 내 대규모 재개발, 재건축으로 소형평수 대량공급, 또는 인근 관문지역 대규모 공급으로

미분양이 현실화 된 후 폭등장 후의 공포효과가 서울 내로 진입하는 것으로 이해된다.

허나, 서울인근에 미분양이 근래에 날 수 있을지에 대해서는 의문이 있다.

3기 신도시의 완성까지의 term과 재건축 및 민간분양이 이뤄지더라도 공공분양 또는

분양가상한제의 적용으로 청약 열기는 언제나처럼 뜨거울 것으로 생각된다.

보유세, 양도세의 전면적인 상향으로 전국적인 규제가 이뤄진 상황에서 주택에 대한 수요는

서울 또는 지역 내 상급지로 집중화되는 대세장이 흔들릴 수 있을까? 

그럼에도 부동산 사이클에 대한 객관적인 이해로 사이클이 반대인 지역을 공략하라는 

저자의 통찰은 경청할 가치가 있다고 생각한다. 시장에 대한 이해의 선행은 시장에 휘둘리지

않는 투자 의사결정의 필요조건임은 자명하다. 시장 변화에 대한 사전적 이해를 저자의 다년간의

경험을 친절하게 풀어 설명한 것만으로도 이 책의 가치는 충분하다 여겨진다.

#부동상폭등장이온다 #이현철저자 #부동산 #부동산사이클 #부동산정책 #투자 #부동산공부 #집값

부동산의 사이클에 대해 다양한 설명을 해준 책이네요. 

부동산 중개사로서, 그리고 분양관련된 일을 하면서 현장에서 경험한 내용을 바탕으로 해서 다양한 얘기가 재미있었습니다. 다른 부동산 책에 비하여, 군중심리가 왜 중요한지, 이게 얼마나 큰 비중이 있는지 군중심리에 대해 강조를 한 것이 다른 부동산 관련된 책과 이 책의 가장 큰 차이점이 아닌 가 싶네요. 

또한, 현장에서 겪은 많은 일을 통해, 사람들의 합리적이지 못한 심리에 대해 많은 얘기를 해준 것도 재미있게 읽었던 점입니다. 다른 부동산 책들도 많이 읽어봤지만, 또 새로운 느낌의 책입니다.