크레마클럽

내 집 마련을 생각할 때, 어디서부터 시작할 지 모르겠다면 이 책을 읽는 것을 추천한다. 

집 보증금을 안전하게 지키는 방법, 분양을 위한 기본 상식, 집 계약 전후에 알아야 할 상식 등 정말 기본적인 내용에 대해 설명해준다. 

뿐만 아니라 투자 관련 기본적인 상식도 다루고 있는데, 수익성 부동산 투자, 토지투자, 부동산 경매에 대해 역시 기본적인 상식을 담고 있다. 

사회 초년생으로서 내 집 마련에 관심이 서서히 생기고 있는데, 부동산 관련 기본 상식을 쌓아가며 차근히 준비해 몇 년 안에 내 집 마련에 성공하련다. 

Chapter 1. 부동산 초보자를 위한 득이 되는 부동산 7가지 기초 상식

* 월간 선도 50 지수 : KB부동산 데이터허브 - 부동산 빅데이터 통계 분석 플랫폼 (kbland.kr)

* PIR(Price to Income Ratio) : 집값/연평균소득

*KB부동산-뉴스/자료실-통계리포트-월간KB주택가격동향 : KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가,

 분양, 빌라시세, 예측시세 (kbland.kr)

*한국감정원 홈페이지-주요업무-부동산조사,통계-통계열람 : 한국부동산원 (reb.or.kr)

, 부동산통계정보시스템 (reb.or.kr)

*국토교통부 실거래가 공개시스템 : 국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)

*온비드(한국자산관리공사 운영 공매사이트) : 온비드 (onbid.co.kr)

*법원 부동산 경매 : 대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

* 유료 법원 부동산 경매 : 법원부동산경매사이트 - 부동산태인 since 1988 (taein.co.kr)

전문가의 선택! 지지옥션 (ggi.co.kr)  :::국내최강의 경매정보 [한국법원경매정보]:::

(courtauction.co.kr) 옥션원-법원경매정보No.1 (auction1.co.kr) 

*주택도시기금 : 주택도시기금 (molit.go.kr)

*한국주택금융공사 : 한국주택금융공사 (hf.go.kr)

*전국은행연합회 : 전국은행연합회 (kfb.or.kr)

*부동산114 : 부동산 빅데이터, 부동산114 (r114.com)

*닥터아파트 : 부동산 리서치 :: 닥터아파트 (drapt.com)

*부동산써브 : 부동산써브 (serve.co.kr)

*조인스랜드부동산 : https://joinsland.joins.com/column/

*네이버부동산 : 네이버 부동산 (naver.com)

*부동산 어플 : 직방, 다방, 한방, 한국감정원 부동산정보 앱, KB부동산 Liv on 앱

*LH청약센터 : LH청약센터

 

Chapter 2. 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식

＜임대차 계약 과정＞

이사 희망지역 -＞ 손품팔기 -＞ 직접발품 -＞ 공인중개사사무소 방문 -＞ 보유자금 및 대출가능

여부 점검 -＞ 공부서류 확인(등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계

획확인서) -＞ 계약 -＞ 등기사항전부증명서 확인 -＞ 잔금 -＞ 이사 -＞ 전입

신고 및 확정일자

 

＜행정안전부 "주민등록증 진위확인" - 1382＞

주민등록번호, 발급일자 입력 -＞ 진위여부 확인(가짜 집주인인지)

 

＜정부24 "주민등록증 진위확인"＞

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24 (gov.kr) (모바일로도 확인 ok)

"입력하신 내용은 등록된 내용과 일치합니다." 문구 표시될 때, 집주인이 사기꾼이 아님.

 

＜정부24 "인감증명발급 사실확인"＞

인감증명발급 사실확인 | 정부24 (gov.kr)

 

＜국토교통부 실거래가 공개시스템＞

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)

 

＜정부24 "건축물대장"＞

건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 정부24 (gov.kr)

 

*공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 건축물대장 : 집합건축물대장

*단독주택, 다가구주택, 상가주택의 건축물대장 : 일반건축물대장

*중개대상물확인설명서, 공제증서 : 공인중개사사무소 계약 체결시, 받을 수 있는 서류

 

＜전세자금대출 계약과정＞

공인중개사 사무소 방문 -＞ 전세 집 알아보기 -＞ 은행 방문 전세자금 종류 및 금액 파악 -＞ 

전세계약 체결 전 집주인에게 전세자금대출 사전 동의 구하기 -＞ 전세계약 체결 -＞ 은행 방

문하여 전세자금대출 신청 -＞ 은행이 집주인에게 전세자금대출 관련 인지 여부 확인 -＞ 보

증기관의 보증서 발급 -＞ 은행이 세입자 동의 후 집주인에게 전세자금 송금

 

*대출모집인 통합조회시스템 : 대출성 금융상품판매대리·중개업자 통합조회

(loanconsultant.or.kr)

 

＜임대차계약서 - 특약사항＞

임대차계약서 특약사항 - 비용부담의 주체 기재: 계약당사자인 집주인, 세입자 협의 후

 

*전입신고 : 정부24 (gov.kr)

*확정일자 : 인터넷등기소 (iros.go.kr)

*임대차 계약 해지해도 손해보지 않으려면? : 특약사항에 "24시간 내 계약을 해지할 수 있다."

"24시간 내에 계약이 해지되는 경우 공인중개사는 임대인과 임차인에게 부동산중개수수료를

청구하지 않는다." 내용기재

 

＜계약 연장 절차 확인＞

잔금 및 이사 -＞ 가압류 혹은 근저당권 설정 -＞ 등기사항전부증명서 발급 -＞ 권리관계 변동

유무 분석 -＞＞ 이상 없음 -＞재계약(계약연장)

 

＜아파트 장기수선충당금 반환받기＞

아파트 관리비 - 장기수선충당금 : 집주인에게 달라고 하기

(참고 : 아파트 장기수선 충당금 누가 내야하나? : 네이버 블로그 (naver.com))

 

Chapter 3. 분양을 통한 새 집 장만을 위해 무조건 도움이 되는 14가지 필수지식

＜중도금 집단대출 가능지역 확인＞

1. 분양받을 아파트의 소재지? 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 그 외 지역

2. 세대 전체가 보유중인 주택의 숫자? 무주택, 1주택, 2주택 이상

3. 분양받은 주택의 분양가격? 9억원 이하, 9억원 초과

 

＜입주자모집공고일 확인 : 분양공고＞

무주택기간, 나이, 지역 우선 등 - 청약자격조건 판단의 기준일

 

＜분양가상한제 하 분양가격 결정＞

-분양가격 결정 : 건축비(기본형건축비, 건축비가산비) + 택지비(택지 공급가격 + 택지비가산

  비)

* 재당첨제한 : 분양가상한제 적용된 아파트를 분양받은 이력 있는 사람, 그 세대에 속하는 세

  대원은 재당첨 제한 기간동안 다른 분양주택의 입주자로 선정X.

* 전매제한 : 수도권에서 건설, 공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 개발제한구역 

  해제비율, 주택면적에 관계없이 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 공공

  택지에서 건설, 공급되는 주택은 최대8년까지 강화되고, 민간택지에서 건설, 공급되는 주택

  은 공공택지의 50%에 해당하는 기간으로 강화됨.

 

Chapter 4. 기존 주택을 매입해 내 집 마련을 할 때, 필요한 16가지 절대지식

＜등기사항전부증명서＞

-표제부, 갑구(가압류, 가처분, 가등기 확인!), 을구(근저당권 확인!)

-공신력X, 공시의 효과O

 

＜건축물대장＞

정부24 (gov.kr) 열람가능

-등기사항전부증명서, 건축물대장 소유자 다를 시, 등기사항전부증명서를 보면 됨.

-등기사항전부증명서상의 건물면적과 차이가 있는지 여부 확인 : 원인확인, 불법증축 등

  위반건축물 아닌지 점검

 

* 금융감독원 금융상품통합비교공시 금융상품한눈에 : 주택담보대출(목록) | 대출 | 금융감독

  원 금융상품통합비교공시 금융상품한눈에 (fss.or.kr)

* 뱅크아이 : 뱅크아이 : 주택,아파트담보대출 금리비교 (bank-i.co.kr)

 

*LTV(Loan To Value ratio, 주택담보인정비율) = 대출가능금액/주택담보가치

*DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) = 신규주택담보대출상환 원리금 합계액/연소득

*신DTI = 모든 주택담보대출상환 원리금 합계액/연소득

*DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) = 모든 대출상환 원리금 합계액/연소득

*은행연합회소비자포털 : 전국은행연합회 소비자포털 (kfb.or.kr)

*주택도시기금 : 주택도시기금 (molit.go.kr)

 

＜내 집 마련 과정＞

1) 사전검토 [희망지역 탐색 - 희망주택 유형 검토 - 보유자금 검토&부족자금 조달방안 검토]

2) 계약전준비 [희망지역 확정, 인터넷/모바일 손품팔기, 공인중개사 방문 & 주택 답사, 구입 

                    주택유형 확정, 대출금융기관 & 대출가능금액 확인]

3) 본계약 [공부서류확인 & 계약, 중도금, 잔금 및 소유권 이전]

4) 마무리 [입주 or 임대] 

 

＜이자계산기＞

스마트금융계산기

 

＜국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지＞

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)

 

＜부동산공시가격 알리미＞

부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)

 

*부동산 어플 추천 : KB 리브온, 한국감정원 부동산 정보

 

Chapter 5. 재개발, 재건축, 소규모 주택 정비사업으로 내 집 마련할 때, 반드시 알아두어야 

할 13가지 필수지식

 

＜재개발, 재건축정비사업 추진 절차＞

1. 사업준비단계

-기본계획수립, 안전진단, 정비계획수립 및 정비구역지정

2. 사업시행단계

-조합설립추진위원회, 창립총회, 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행계획인가

3. 관리처분계획단계

-분양신청, 관리처분계획수립, 관리처분계획인가, 이주/철거

4. 완료단계

-착공, 주택공급, 준공 및 입주, 이전고시/청산

 

＜가로주택정비사업(소규모 재개발, 재건축정비사업)의 추진절차＞

1. 조합설립단계

-조합설립인가

2. 사업시행계획인가 단계

-건축심의, 종전자산평가, 조합원분양신청/관리처분계획수립, 사업시행계획인가

3. 착공 및 준공 단계

-착공/분양, 준공 및 입주

4. 청산 단계

-이전고시/청산

 

Tip) 가로주택정비사업의 장점 : 조합원 - 최대 3채 아파트 분양 가능, 재건축초과이익환수제

      도 적용X.

*개략적인 면적 재기 : 네이버 지도 (naver.com)

  네이버지도 - 지적편집도 - 길이재기 - 점선 사각형 클릭 - 면적측정

*재개발정비사업 : 조합원 수 따지기 -＞ 조합원 당 대지면적 확인!

*비례율 : (총분양수입(아파트, 상가 분양 수입금) - 총사업비용(아파트, 상가 소요하는 데 드는

 공사비, 기타사업비) / 종전자산 평가액 )*100

 

＜용도지역＞ 

- 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)

- 관리지역(보전관리, 생산관리, 계획관리)

- 농림지역

- 자연환경보전지역

 

＜총회책자 참고사항＞

- 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액

- 비례율

- 공사비(신축비)

- 토지비

- 조사용역비

- 판매비

- 사업비

- 제세공과금

- 금융비용

- 예상도

 

Chapter 6. 내 집 마련 계약 전, 후에 알아 두어야 할 15가지 절대지식

＜특약에 포함되어야 하는 사항＞

1. 현재 시설상태에서 계약하는 내용

2. 현재 임대보증금 또는 대출금에 대한 승계여부에 관한 내용

3. 제세공과금은 잔금일을 기준으로 정산하는 내용

4. 계약금, 중도금, 잔금의 지급일 및 지급방법에 관한 내용, 지급일, 지급방법 등의 변경 등에

   관한 내용

5. 임대보증금의 승계 및 재계약 여부와 관련된 내용 또는 대출금을 승계하지 않고 상환하는

    경우, 중도상환수수료나 제반 비용의 부담주체와 관련된 내용

6. 겸용주택인 경우, 상가부분에 대한 부가가치세와 관련된 내용

7. 부동산 등기사항전부증명서 상의 면적을 기준으로 체결된 계약이며 추후 공부상 면적과 실

    측 면적 사이에 차이가 발생할 경우, 처리방법과 관련된 내용

8. 매도인, 매수인 과실없이 계약 해지되는 경우, 계약금의 처리방법과 관련된 내용

9. 매매대상 주택의 정원에 있는 정원석, 정원목이 매매대상에 포함되는지와 관련된 내용

10. 매수인이 잔금을 대출을 발생하여 지급할 경우, 매도인의 협조와 관련된 내용

 

* 취득세, 재산세, 종합부동산세 계산방법 : 부동산 빅데이터, 부동산114 (r114.com) 부동산

   114홈페이지 - 부동산 계산기

 

* 부동산종합증명서 발급 사이트 - 일사편리 사이트 일사편리에 오신 것을 환영합니다 .

                                             (kras.go.kr)

  

Chapter 7. 수익성 부동산 투자를 위해 반드시 알아야 할 26가지 절대지식

＜상가구입 절차도＞

여유자금 점검 -＞ 구입 희망지역 리스트 만들기 -＞ 손품팔기 -＞ 발품팔기(1차 현장답사) -＞

손품/발품결과(1차 분석) -＞ 중개업소 발품팔기(2차 현장답사) -＞ 손품/발품결과(2차분석) -＞

구입 희망지역 확정 -＞ 중개업소 방문 구입희망 물건 탐색 -＞ 매매 예상가격 확인 -＞ 예상 임

대조건 확인(보증금, 월세 등) -＞ 부족자금 조달검토(대출 등) -＞ 계약 전 공부서류 확인 -＞ 매

 매계약 체결 및 중도금, 잔금 치루기 -＞ 소유권 이전등기 및 임대 놓기

 

＜좋은 상가 구별하기＞

1. 유동인구(실제 구매의사ㅇ)

2. 상권의 크기

3. 트렌드를 선도하는 지역인지

4. 뛰어난 접근성ㅇ

5. 경쟁상가의 유무

6. 원스톱 쇼핑 가능성

7. 배후 수요의 크기

 

*임대업이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio) : 연간 임대소득 / 이자비용

(주택의 경우, 1.25배, 비주택의 경우, 1.5배가 넘어야 대출 받을 수 있음.)

 

*빅데이터 기반 상권분석 서비스 : SKT Enterprise

 

Chapter 8. 토지투자 성공을 위한 20가지 필수지식

＜토지 매입 프로세스＞

매입목적 분명히 하기 -＞ 보유자금 검토 -＞ 매입희망지역 리스트 만들기 -＞ 매입희망지역 정

보탐색 인터넷/모바일 손품팔기 -＞ 손품팔기 정보 분석 -＞ 임장조사(발품팔기) -＞ 손품팔기, 

발품팔기 정보 종합분석 -＞ 공인중개사사무소방문 -＞ 토지관련 공부서류 최종 분석 -＞ 매입

대상 확정 -＞ 계약하기 -＞ 중도금, 잔금 및 소유권 이전등기 -＞ 매입목적에 맞는 토지활용

 

*토지이용규제정보서비스 : 토지이음 (eum.go.kr)

*도시지역

-주거지역 : 전용주거지역(제1종, 제2종), 일반주거지역(1종, 2종, 3종), 준주거지역

-상업지역 : 일반상업지역(예외ㅇ), 근린상업지역(예외ㅇ)

-공업지역 : 일반공업지역(도시, 군계획조례가 정하는 바에 따라 가능), 준공업지역(예외ㅇ)

-녹지지역

 

＜땅값에 관한 명칭＞

*표준지공시지가 : '부동산 가격공시에 관한 법률'의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장

관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 적정가격

*개별공시지가 : 표준지공시지가 * 토지특성차이에 따른 가격비율

*시가표준액(과표, 과세시가표준액) : 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시

설세 등의 부과기준

*실거래가 : 국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr),  부동산공시가격 알리미

(realtyprice.kr)

*농지은행 통합포털 : 농지은행 통합포털 (fbo.or.kr)

*산지정보시스템 : 산림청 - 산지정보시스템 (forest.go.kr)

 

Chapter 9. 시세보다 저렴한 부동산 할인매장 활용을 위한 19가지 절대지식

＜부동산 경매에 관심을 가져야 할 이유＞

1. 저렴한 가격

2. 확실한 소유권

 

＜부동산 경매절차＞

경매신청-＞ 배당요구 종기결정 및 공고 -＞ 매각준비 -＞ 매각방법, 매각기일, 매각결정기일의 

지정 및 공고와 통지 -＞ 매각실시 -＞ 매각허가 여부의 결정, 즉시항고, 대금지급기한의 지정 

통지 -＞ 매각대금 납부 -＞ 소유권이전 등기 등 촉탁 및 인도명령 -＞ 배당기일 지정 및 통지, 

배당 실시

 

＜입찰 당일(기일입찰) 진행 절차＞

경매법정 도착 -＞ 주요사항 고지 -＞ 매각개시선언 -＞ 입찰서류 열람 -＞ 입찰표 교부, 수령 -＞

입찰표 등 작성 -＞ 입찰표 제출준비 -＞ 봉투 일련번호 및 수취증 날인 수령 -＞ 입찰대봉투 투

입 -＞ 입찰마감 -＞ 개찰 -＞ 최고가매수신고인 선정절차 -＞ 최고가매수인 선정 -＞ 입찰종결 

및 보증금 반환 등

 

＜부동산 경매의 종류＞

-강제경매 : 다른 이유로 인해 채권자가 채무명의를 얻어 강제로 진행하는 경매

-임의경매 : 채무자가 채무상환 기일을 지키지 않아 채권자가 임의로 진행하는 경매

 

＜부동산 경매 - 공부서류＞

1. 매각물건명세서

2. 현황조사보고서

3. 감정평가서

 

＜법원경매정보＞

대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

 

*농지의 적정가치 = 인접 대지의 가격 - (농지전용비용 + 인허가위험비용)

*산지 전용에 따른 투자수익 = 토지예상판매가격 - 전용에 따른 총비용

 

Chapter 10. 내 가게 보증금을 지키는 상가건물임대차보호법의 12가지 핵심 지식

*환산보증금=(보증금+월세)*100

 

평소 부동산에 관심은 많지만 지식이 부족해서 그에 관련된 책을 찾다가 이 책 하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다를 만나게 되었다. 이 책은 실생활에 필요한 청약, 전월세, 상가, 토지, 경매, 계약, 재건축까지 부동산 상식을 사항별로 담고 있으며 초보자도 쉽게 읽을 수 있어 좋았다. 특히 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대지식의 챕터가 나에게는 필요한 상식이었는데 알기쉽게 설명되어 있어 마음에 들었다.

실생활에 밀접한 분야지만 '부동산' 거래에 관해 생각하다보면, 뭔가 복잡하고 전문적이라 알기 어렵다는 선입견이 있는 것 같아요. 특히나 부동산 관련 뉴스를 보다보면 한국말인데도 못 알아듣는 게 절반입니다;;

이 책은 다양한 부동산 분야의 특징과 거래시 유의사항, 도움될 만한 자료 제공처들을 알려주어 유용하네요. 책이 나온지 일년 남짓 됐고 그동안 바뀐 정책들도 많지만 기초적인 상식을 알려주는 터라 도움이 됩니다.

제목이 딱~ 나를 말하는 것같아ㅋㅋ 나도모르게 이 책을 장바구니에 담게 되었네요. 전세관련 임대행위에 대해선 경험이 있어 알지만, 가점도 안나오는 청약은 부러 눈길도 주지 않고 있었는데ㅠㅠㅠ 시간이 갈수록 마냥 눈감고 있어선 안되겠다 싶기도하고. 청약초보와 그게 안된다면 구축매매라도 가자 싶어 생초짜 걸음마 떼는 맘으로 구입해 읽었습니다. 덕분에 올해 규제지역확대, 머리아프게 바뀌어댄 대출규제방안들의 홍수속에서도 못알아듣지 못하는 불상사없이 ltv니, dti니 자금계획 두들기며 도움 잘 받았습니다.