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오를 아파트 따로 있다, “철도에 주목하는 부동산 투자 언제, 어디에, 어떻게”

 

 

이 책＜나는 진짜 돈이 되는 역세권 아파트에 투자한다＞은 지은이 박희용의 철도 호재 지역분석과 실전 부동산 매매 팁까지 실은 신설 역세권 분석 2024 부동산 임장리포트다. 수도권의 GTX 건설계획과 정책을 담고 있어 최근 정보는 물론 부동산 관련 세금까지, 실전가이드북이다. 

 

지은이는 아파트를 비롯한 건축경기 침체와 부동산 시장의 흐름 예측 곤란의 혼란 상황에서 발품을 팔고, 현장에 가서 내 눈으로 직접 보고, 정부의 부동산 정책과 수도권의 주거환경 변화를 주시하면서 안정적인 수익을 올리는 자신만의 투자원칙을 세워 활동하고 있는데, 이 책은 우리의 경제 수준과 향후 개발 방향이 “철도교통”에 힘이 실릴 것으로 보고, 돈이 될 노선을 명확히 구분할 수 있는 기준과 판단 방법과 부동산 시장을 읽는 방법부터 실전까지 매매전략, 대출 활용, 세금 관련 등에 관한 나만의 기준을 정해두도록 조언한다. 

 

책 구성은 3부 8장 체재다. 1부에서는 앞으로의 부동산 시장, 왜 철도인가?, 2부 돈이 되는 철도는 따로 있다. 진짜 호재와 가짜호재에서는 고속전철의 표본이 될 GTX-A노선, 경기 판교와 연결되는 월곶판교선, 4호선 진접연장, 7호선 청라연장을 비롯하여 GTX-B, C노선 등과 경제성 확보가 쉽지 않은 8호선 의정부 연장, 3부 급변하는 부동산 시장에 대비하는 체력 키우기에서는 미리 공부하고 대비하자, 이제부터 실천, 이것만은 기대하다, 대출, 세금, 부동산 세법

 

왜 철도에 주목해야 하는가?

 

이 책의 열쇳말은 “철도” 구체적으로 지하철과 GTX 노선이다. 개발은 택지와 철도가 함께 이뤄지는 경우가 많다. 국가철도망구축계획은 모든 철도 노선의 출발점이 되는 가장 기본적인 정보인데 2021~ 2025년의 4차 계획은 이동 거리 단축, 경제 수준에 맞는 삶의 질 충족 환경 정비로 GTX, 고속전철 노선이 중심이 될 것이다. 신설철도건설 절차는 우선 첫단계로 사전 타당성 조사를 거쳐 예비타당성조사, 기본계획수립, 착공과 개통이다. 다음 단계로 고속이냐 일반이냐 하는 노선의 종류와 서울직결 여부 등의 특징이 있는가, 복선인지 단선인지 등의 개발방식도 챙겨봐야 수혜 지역, 이른바 노른자를 파악할 수 있다. 

 

역세권 투자의 3가지 핵심

 

철도건설착공에서 개통까지 대략 15년 이상 걸린다는 점을 염두에 두자. 긴 시간 동안 돈을 묶어두는 것은 비효율적이다. 그래서 하나의 전철노선이 개통되기까지 어느 시점을 주목해야 하는지, 그 시점 이후로 어떤 현상이 일어나는지 알 수 있다면 짧은 시간에 긍정적인 결과를 기대할 수 있게 되는데,  이 대목에서 기억해야할 핵심 3가지는 "계획확정, 착공, 개통 시점"이다. 여기에 두 가지 조건을 더해야 한다. 첫째, 해당 노선의 서울 접근성이 획기적으로 개선된 노선이어야 한다. 둘째, 아파트에만 이런 조건이 적용된다는 점이다. 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 빌딩 등의 가격변동을 정량적으로 연결 짓기에는 무리가 있다. 

 

이 책 속에 담긴 구체적인 노선과 행정구역 등의 정보를 꼼꼼히 살펴보면, 적어도 거칠게나마 나름의 방향과 기준을 세울 수 있을 듯하다. 수도권 일대에 부동산 투자를 생각하는 사람들에게는 필요한 정보가 담겨있어 일독을 권한다. 특히, 현재까지 나온 통계수치 등을 바탕으로 설명하고 있어, 다양한 자료를 찾아볼 수 있는 가이드의 역할도 겸하고 있다. 

 

＜북코스모스 도서평가단＞ 

안녕하세요~

원하는대로 이루어지는 깡꿈월드입니다.

이번 선거에서 가장 이슈가 되었던 것은 GTX였습니다.

수도권이 들썩이고, 지방까지 춤추게 만들었던

철도 호재 지역분석과 실전 부동산 매매까지!

이 모든 것을 한 번에 알려줄 오늘의 책.

1314. " 나는 진짜 돈이 되는 역세권 아파트에 투자한다 " 입니다.

부동산 투자를 말할 때 빠지지 않는 것이

바로 '교통'이다.

특히나 수도권의 경우는 더욱 중요하다.

철도를 이용해 서울 업무 중심지로 

얼마나 빨리 이동하느냐에 따라

주변 집값도 상당한 영향을 받기 때문이다.

우리나라의 현재와 미래 철도 개발의 

발전 방향을 한눈에 볼 수 있는 

'국가철도망구축계획'은 10년 단위로 계획하며

5년마다 각 사업의 타당성 여부를 재검토해 계획을 변경한다.

2021년에 4차 계획까지 발표되었고, 

2025년까지 4차 계획에 따라 철도 개발이 진행된다.

그렇다면 신설 철도 계획은 어떻게 진행될까?

지방자치단체에서 해당 노선의 필요성을 논의한 뒤 

사전 타당성 조사를 거쳐 

해당 노선 계획을 국가철도망구축계획에 포함시킨다. 

이후 지자체 간 협의를 거쳐 

예비타당성조사 대상에 선정되면 

본격적으로 예비타당성조사를 통해 경제성을 판단한다. 

예비타당성조사 결과 경제성이 충분히 있다고 판단되면

기본 계획을 수립하고, 본격적인 착공에 들어간다.

그리고 훗날 개통되는 과정을 거친다.

착공을 한 후에도 사업비 증가로 개통 지연이 발생할 수 있다.

사업이 확정된 노선은 정차역이 추가될 수는 있어도,

확정된 정차역이 이동하거나 없어지는 경우는 없다.

따라서 계획이 발표되었다고 해서 

무조건 투자 대상이 되는 것이 아니라,

확정된 노선의 정차역 주변 역세권 아파트가 

투자 대상이 되는 것이다.

서울과 직결된 고속전철이라면 

상대적으로 서울 도심에서 먼 지역이,

서울과 직결된 일반전철이라면 

상대적으로 서울 도심과 가까운 지역이 

가장 먼저 수혜를 입는다.

만약 서울 직결 노선이 아니라면 

이때는 환승 효율이 중요하다. 

서울 도심과의 거리, 고속 여부와 상관없이 

해당 노선의 전체 정차역 중에서 

1~2개 정거장 이동이 서울 직결노선과 

환승할 수 있는 정차역 주변이 가장 먼저 수혜를 입는다.

현재 부동산 시장 분위기가 특히가 좋은 곳은

GTX-A노선이 정차하는 화성시와 용인시다.

2023년 3월부터 반등하기 시작했고,

6월에는 거래량이 큰 폭으로 증가하여 상승 분위기를 이어갔다.

동탄역은 GTX-A 노선의 남부 종점이며,

향후 동탄인덕원선이 연결될 예정이고,

복합환승센터까지 도입될 예정이다.

외부로 신속하게 이동할 수 있는

GTX-A  노선이 정차하는 동탄역으로 

다른 연계 교통수단이 집중될 수밖에 없고,

동탄역과 접근성이 좋고 가까운 아파트일수록 

가격이 더 오를 수밖에 없다.

서울과 수도권의 집값은 앞으로도 계속 상승할 것이다.

먼저 좋은 곳을 선점하고 싶다면,

돈이 몰리는 신설 역세권에 투자하고 싶다면

이 책을 통해 시대의 흐름에 올라타보자.

# 이 책은 경이로움 출판사의 지원을 받아 작성한 리뷰입니다.

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해당 책은 급변하는 부동산 시장 속에서 탄력적으로 대응할 수 있도록 지침서를 제공하는 책이다.무엇을 기준에 두고 
투자 대상을 선택해야 하는지, 부동산의 흐름을 읽는 방법, 실전에서 사고파는
전략뿐 아니라 세금 관련 내용까지도 세심하게 다루고 있다.
내 집 마련뿐 아니라 투자 가치가 있는 집을 찾기 위한 좋은 안목을 기를 수 있어 활용도 높은 도서이다.
부동산 시장의 흐름을 통해 본인만의 투자 기준을 정하는데 많은 도움이 될 것이다.

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부동산 시장의 흐름은 매년 변하는 만큼 똘똘한 내 집 마련을 위한 전략 또한 필요하다고 느꼈다.
총선을 기점으로 부동산 시장도 변화가 있으리라 예측을 했지만, 아직까지는 별다른 변화는 없고
전반적으로 완만한 가격을 형성하고 있는 듯하다.
현재로서는 서울도 특정 지역만 소폭 오르는 경향을 보이고, 전체적으로 부동산 시장의 가격은
동결 형태이다. 필자의 경우는 내 집 마련을 위한 똘똘한 한 채를 생각하고 있지만, 이왕이면
투자 가치도 높은 좋은 집을 구매하고 싶은 마음이 크다.



이 책은 책 제목에서 알 수 있듯 역세권 아파트를 기점으로 부동산을 바라보는 안목을 기를 수 있는
책이다. 저자에 따르면, 앞으로 개통 가능성이 있는 철도와, 수익을 기대할 수 있는 노선 등
노선에 따라 핵심 수혜 지역도 달라지므로 1. 계획의 확정 시점 2. 착공 시점 3. 개통 시점을
확인하는 것이 투자의 포인트라고 말한다. 왜냐하면 보통 노선이 확정되고 나서 철도가 개발되기
까지는 약 10년 정도의 기간이 소요되기 때문이다.
아파트라는 것이 한 번 매매하면 거의 그 지역에 정착하는 경우가 많기 때문에 한 번 구매할 때
그 지역의 인프라와 서울과의 접근성, 교통 및 편의 시설 등 다양한 관점에서 살펴보아야 한다.



필자가 생각할 때 아파트를 구매하기 전 가장 중요하게 생각해야 할 부분은 서울과의 접근성이라고
생각한다. 왜냐하면 서울과의 접근성이 높고 교통망이 잘 구축되어 있는 지역일수록 추후 집값이 폭락
하게 되더라도 그나마 방어가 가능하기 때문이다. 자금 여유가 있다면 서울에다 처음부터 집을
마련하는 게 가장 베스트이겠지만, 그게 어렵다면 수도권에서부터 시작해 조금씩 업그레이드하는
방법도 괜찮다고 생각한다.
그다음은 입지 (교통 접근성, 생활 인프라, 주변 환경), 건물 상태 (신축인지, 구축인지), 용적률 및 건폐율,
주차공간, 구매하려는 지역의 개발 계획 등이 있을 것이다.
이 모든 것들을 두루두루 만족시키는 집을 찾아야만 하기에.. 사람들이 쉽게 집을 매매하지 못하고,
전세 및 월세로 심리적 부담을 더는 방법을 택하는 것일지도 모르겠다.



해당 책은 서울을 제외한 수도권에서 개발 가능한 철도와 호재가 되는 철도, 주목해야 할 아파트 등
현재는 계획 단계에 있는 발전 가능성 있는 지역들을 기점으로 소개를 하고 있다.
2024년 기준으로 최신 트렌드를 반영했기 때문에 부동산 흐름에 대해 공부하고 싶은 사람이라면
많은 도움이 될 것이라 생각한다.



세계적인 흐름을 봤을 때 현재 미국이 (2024년 4월 11일 기준) 금리 인하가 어렵다고 발표를 한
상황이므로 금리 부담으로 주택담보대출 금리도 현재 높기 때문에 부동산 구매력도 감소할 것으로
보인다. 현재 시장의 흐름은 매물이 넘쳐나는 상황이고, 거래도 얼어붙어있기 때문에 매수자 우위인
상황인데 그럼에도 시장가가 높게 형성되어 있기에 손쉽게 매수를 할 수 없는 상황이다.



부동산 구매를 하기에 앞서, 본인의 대출 한도와 금리 상환 계획 등 여러 변수도 많기 때문에
미리 마음에 드는 매물이 있으면 본인의 금융 조건에 대해 알아보고, 대비할 수 있는 자세를
가져야 할 것이다.
중요한 것은 부동산의 흐름이라는 것이 꼭 과거의 흐름대로 가는 것도 아니고, 현재의 국제 정세와
시대상을 많이 반영하므로 부동산의 상승과 하락에 대비한 구매 전략을 세워두는 것이
바람직한 자세라 할 수 있다.



해당 책은 이러한 부동산의 방향성 뿐 아니라, 부동산 세금 전략, 대출 활용법 등 실생활에서
유용하게 써먹을 수 있는 다양한 내용도 담고 있다.
본인의 부동산 투자 전략을 세우고, 앞으로의 부동산 전망에 대해 전체적인 방향성을 잡고자
하는 분들께 이 책을 강력 추천한다.



해당 도서는 출판사의 지원을 받고
주관적 관점으로 작성된 후기입니다.



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누구나 재테크에 관심이 많으리라고 생각되나, 부동산 투자는 어느 정도 종자돈 여유도 필요하고 부동산 투자에 어느 정도 지식이 필요하다. 저자는 서울에서 투자하기에는 종자돈이 부족하자 철도망이 신설되는 서울 외곽지역을 노려 투자를 시작했고, 거기서 성공하여 안정적인 수익을 올리게 되었고 이제는 부동산투자 전문가가 되었다. 그래서 저자는 일반 서민들이 마련할 수 있는 현실적인 종자돈을 바탕으로 안정적인 수익률을 목표로 한다면, 신설 철도망이 확충되는 서울 외곽지역에 투자할 것을 강력히 권고하고 있다.

그러면 신설 역세권을 중심으로 진짜 호재 지역을 찾아야 하는데, 과연 어떻게 찾아야 할 지 궁금할 것인데 저자는 이 책을 통해 그 방법을 차근차근 알려주고 있다.

철도가 개통되거나 개통 예정지역이라도 진짜 호재가 되는 지역인지 아닌지를 여러 방면에서 분석하고 소개해주고 있다. 우리는 저자가 진짜 호재라고 분석한 지역에 대해 왜 그렇게 분석했는지를 꼼꼼히 따져보고 그것을 참고로 해서 본인의 분석능력을 강화하도록 하는 것이 좋겠다.

이와 함께 부동산을 투자 목적 또는 실 거주 목적으로 구입하느냐에 따라 고려할 점이 달라지겠지만, 자금조달 그리고 세금 문제도 많은 관심을 갖고 검토해야 할 사항들이다.   

앞으로 부동산 투자에 성공하고 싶거나 이제 부동산 투자에 진입하고자 하는 경우, 이 책을 꼼꼼하게 정독해서 자기 나름대로의 부동산 투자 기준을 세워 부동산 투자를 실천해 나간다면 많은 도움이 되리라 생각된다.

북코스모스 도서평가단

저는 '24년 올해 초 아파트 매도를 한 이후 시간이 될 때마다 주변 아파트 동향과 향후 거주지역을 살펴보고 있었습니다.

때 마침 이 책 '나는 진짜 돈이 되는 역세권 아파트에 투자한다' 를 접하게 되어 생각지도 못했던 많은 정보를 얻을 수 있었습니다.
결혼을 하면서 처음 자리 잡은 위치를 벗어나고 싶어도 타지역 정보를 알기 어려워 주저하고 있었는데 이 책을 통해 철도 호재 지역을
중심으로 부동산 시장을 읽는 핵심방법, 실전에서 사고 파는 전략, 대출 활용법과 세금 관련 내용을 알게 되어 너무 좋았습니다.
책의 내용은 부동산 시장과 철도의 관계를 명쾌하게 풀어주고, 철도 상태에 따른 호재 구분 방법과 부동산 매매팁, 절세의 방법까지
마치 독자가 돈이 되는 아파트를 선별하여 실제 매매에 필요한 내용을 점검하듯 그 흐름을 타고 스토리가 끝까지 이어집니다.
첫번째 파트에서는 철도에 주목해야 할 이유와 신철 철도 계획의 진행 프로세스, 노선에 따른 핵심 수혜지역, 철도 계획 확정, 착공,
개통 시점에 따른 역세권 투자 포인트를 상세히 설명해 주어 부동산과 철도의 상관관계를 이해하는데 큰 도움이 되었습니다.
두번째 파트는 개통 또는 개통을 앞둔 노선, 착공을 앞둔 노선 그리고 많은 주의와 확인이 필요한 미확정 노선 3개의 챕터로 구분하여
노선별 가격 현황, 최근 이슈, 호재 여부, 특히 관심 있게 봐야 할 아파트 추천을 카카오맵 지도로 꼼꼼히 설명되어 있습니다.
세번째 파트는 아파트 가격 변화 원인과 대처 방안, 가격 동향에 따른 매매 전략, 25년 이후 가격 예상, 실전 매매에서 기억해야 할 포인트,
대출 관련 동향과 이슈, 마지막으로 절세를 통해 수익률을 올리기 위한 부동산 세금과 세법 내용도 많은 도움이 되었습니다.
앞서 이야기 한 것처럼 최근 아파트 매매를 하면서 경험했던 많은 이슈와 오류를 이 책을 통해 복기해 보게된 것 같습니다.
부동산 흐름과 특징을 이해하고 자신의 상황에 맞는 부동산을 찾아 자산을 불릴 수 있는 방법이 이제는 조금씩 보이는 것 같습니다.
많은 분들이 현재 부동산, 특히 수도권 아파트를 통해 실제 거주와 투자를 계획하고 있거나 아니면 각자 처한 상항에 따라 검토해야 할겁니다.
대한민국에 거주하고 있는 모든 분들이 이 책을 통해 자신의 상황에 맞게 미래를 준비해 보면 좋겠습니다.
이러한 마음을 담아 모든 분들께 이 책을 추천해 드리고 싶고, 내용과 구성 모든 면에서 저는 이 책을 10점 만점에 10점을 드리고 싶습니다.

#북코스모스, #도서평가단