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부동산 가격형성, 평가 금액 결정 프로세스

지은이는 이 책을 쓴 이유를 이렇게 말한다. 서점가에 부동산 관련 책이 차고 넘치는데 감정평가 관련 책은 수험서 정도다. 부동산 가격의 비밀을 여러분과 공유하고자, 가격이 어떻게 형성되고 그 원리가 무엇인지를, 감정평가의 영역은 차단벽으로 둘러싸인 신성불가침의 영역처럼, 감정평가 결과가 그렇게 나왔고, 법원에서도 증인 감정평가사의 평가를 존중하니…. 뭐라 시비가 걸게 없네. 하지만, 처음부터 감정평가가 어떤 의도로 만들어졌다면, 우리가 어떻게 알 수 있을까?, 

이 책은 4장 체계의 비교적 적은 분량(150여 쪽)이다. 감정평가사라는 직업 세계와 되는 길, 그리고 지은이의 경험이 실려있다(1장). 하지만 핵심은 “부동산 감정평가의 비밀”(2장) 와 “부동산 유형별 가격 비밀”(3장) 이다. 4장은 감정평가의 상식이 실려있다. 

부동산 감정평가 비밀, 8개의 평가 원리

마치 시크릿이란 책 제목을 연상하게 한다. 비밀의 원리는 부동산 가치가 어떠한 힘에 영향을 받아 그 가격이 시장에서 어떻게 결정되는지 분석, 정리하는 것으로 우리나라 부동산 감정평가 원리는 미국의 부동산 감정평가협회의 기준을 채택하고 있다. 

대표적으로 8가지 방식이 있다. 우선, 예상의 원리다. 앞으로 어떻게 이용될 것인지 그 예상을 토대로 결정된다. 지금 현재가 아니라 미래가치, 기대 순수익, 현금흐름을 환원 또는 할인해서 부동산 가액을 산정하는 수익방식이다. 둘째로 변동원리, 부동산 가치에 영향을 미치는 여러 요인, 일반, 지역, 개별로 3구분 되며, 일반요인에는 사회, 경제, 행정적 요인, 지역은 특정 지역 차원의 일반과 자연요인, 개별요인은 물건 자체가 가지 고유요인이다. 셋째는 수요와 공급의 원리, 넷째 경쟁 원리, 다섯째 대체원리, 여섯째 기회비용의 원리다.

이 기회비용의 원리의 예를 한번 보자

수익가격=순수익(1년 기준)/환원이율로 계산하는데, 월세가 100만 원인 상가, 별도의 유지 비용은 없다. 현재 환원이율 6%, 1년 월세 수입이 100만 원*12개월= 1,200만 원, 이를 수익가격으로 환원하면 1,200만 원/0.06=2억, 여기에 국토교통부가 발표하는 ‘상가용 부동산 임대 사례조사 보고서’를 종합적으로 결정하여 결정한다. 

일곱째는 적합의 원리 및 외부성 원리는 말그대로다. 부동산 특성은 시장 수요와 일치하거나 주변의 토지 이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출한다는 것이다. 시쳇말로 “목이 좋다”는 말이다. 외부성 원리는 모텔촌, 농경지와 임야는 주변이 개발되고 도로가 넓혀지는 등의 환경이 바뀌면 개발 후보지를 변하게 된다는 것이다. 그리고 여덟째는 최유효 이용의 원리로 통상적인 이용능력을 가진 사람들이 고려하는 합리적, 합법적, 물리적인 최고의 방법과 수익성이 최대인 이용 상황으로 앞의 평가 원리는 최유효 이용의 원리를 중심으로 유기적으로 고려한다. 

용도별 부동산 가격형성의 중요 요인

주거와 상업용으로 나눠보자. 주거용 부동산의 대표적인 예는 아파트와 다세대 주택이다. 가격형성에 영향을 받는 것은 교통을 제외하고는 “학군”, “안전” “쾌적성”, “조망” 순이다. 상업용 부동산에서는 “수익성”이 최우선이고 다음으로 “상권 형성 여부”, “유동인구” 순이다. 공업용 부동산은 최우선이 물류의 편의성이고 다음으로 인근 배후지와의 연계성이다. 농경지와 임야는 주변의 환경변화다. 향후 개발 행위 허가 등이 나올 가능성이 큰 택지 후보지다. 부동산에 투자하고 싶다면 용도별 핵심 가격형성 요인(64쪽)을 참조하여 기록해두는 것이 좋을 듯하다. 감정평가사들이 부동산 가격을 결정할 때 고려요인이기 때문이기에.

감정평가서의 핵심, 괄호감정평가표에 주목

감정평가서는 표지, 담보물건총괄표, “괄호감정평가표”, 감정평가액 산출 근거 및 결정의견 순으로 대체로 30억 미만의 부동산의 경우 50쪽 이내, 왜 괄호감정평가표에 주목해야 하나, 감정평가에 필요한 사항을 확정하는 것이기에 그렇다. 작성 평가사 이름, 법인의 정보가 실려있다. 감정평가의 목적, 채무자, 제출처, 소유자, 기준가치, 감정평가조건, 목록표시 근거, 기준시점, 조사 기간, 작성일, 감정평가 내용, 심사란 등이 실려있어, 감정평가 대부분을 이해할 수 있다.

감정평가의 기본은 현황평가

주의 사항, 괄호감정평가표상에서 핵심인 감정평가 내용의 범위는 의뢰인이 결정한다. 이때, 의뢰인이 평가 대상을 제대로 확정하지 못하거나, 빠지는 경우는 감정평가법인에서 목록을 꼼꼼히 챙겨주어야 한다. 이는 경험이 많은 법인을 선택하라는 의미로도 들리지만, 가장 많은 실수는 전원주택단지 내 토지를 감정평가 의뢰하면서 토지에 들어가는 진입도로를 함께 의뢰하지 않는 것이라고. 현황평가가 원칙이지만, 조건부 즉, 미래에 합리적, 합법적으로 실현 가능성이 있다면 감정평가 대상으로 넣어도 된다는 점이다. 

이 밖에 아파트 상가의 이모저모와 숙박 시설, 도로의 변신, 개발 후보지 등, 꽤 정확한 정보를 바탕으로 투자를 결정해야 할 것들이다. 개인이 아닌 법인이 하면 시간도 비용도 충분하겠지만, 만약 개인이라면 이런 내용을 상식 수준 이상으로 공부해야 할 듯하다. 감정평가사 수험 수준의 공부도 해야 할지도 모르겠지만.

이 책은 보통사람에게 막연하게 느껴진, 부동산 감정평가는 어떻게 이루어지고, 부동산의 가격 결정의 원리와 유형별 부동산에 투자할 때 무엇을 생각해야 하는지, 얼마 전 이른바 지식센터(예전에 도심 안 아파트형공장) 붐을 타고, 노후 생활자금으로 개미들의 투자가 1인 1주택에도 해당하지 않는 등, 유리한 조건만을 부각해. 몇 년째, 공실로 남아있다고, 노후가 불안한 이들의 주머니를 턴 것인지, 아무튼 남의 일이 아니라 안타깝다. 세상에 공짜가 없듯, 호락호락한 세상은 아니니, 부동산의 가장 기초적인 지식인 감정평가 이론 및 실무라도 충분히 읽고 공부를 해둬야 할 듯하다. 

＜출판사에서 보내준 책을 읽고 쓴 리뷰입니다＞ 

부동산 감정평가사로서의 20년 경력을 토대로 쓰여진 이 책은 

*한 줄 요약

“현직 감정평가사의 생생한 현장 이야기와

알면 알수록 무궁무진한 부동산 감정평가의 모든 것”

?*저자의 집필 의도와 책의 핵심 키워드?

감정평가사로서 20여 년간 일하면서 겪었던 많은 경험과 느낌을 녹여  부동산 가격의 비밀을 기술했습니다. 

수험생뿐만 아니라 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록

구성하여 이 책이 '부동산 감정평가 길라잡이'가 되었으면 합니다.

-저자 권자영- p.8

 

*책에 대한 평가와 기억에 남는 구절

 

20년 차의 권자영 감정평가사님의

내공이 담겨있는 책이라고 생각한다.

감정평가사가 무엇인지, 감정평가사 공부법부터

감정평가사가 하는 일 등 다양한 내용들이 나오고

부동산 평가하는 구체적인 방법들이 일목요연하게

정리해 주셔서 감정평가를 처음 읽는

저도 이해하기 쉽게 쓰인 것 같았습니다.

궁금했던 책인데 좋은 기회가 있어 읽게된 책을 소개합니다. 

어려운 시험으로 익히 들어 알고 있었던 감정평가사 시험에 합격하신, 20년차 감정평가사가 직접 쓰신 책이라 솔깃했었어요. 

부동산에 관심이 있는 사람이라면 자주 들어봤음직한 '감정평가액'이죠. 국내유일의 가치평가 전문가

세상 모든 자산의 가치를 잘 아는 사람이 감정평가사다. 감정평가사란 타인의 의뢰에 의해 일정은 보수를 받고 유형 자산 및 무형 자산 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 업으로 삼는 사람으로, [감정평가 및 감정평가사에 관한법률] 에 근거하는 국가전문 자격자를  말한다. 부동산의 감정평가를 의뢰하는 이유는 무엇일까?  감정평가 의뢰인이 본인이 소유한토지나 아파트가격을 모르진 않을 것임에도 불구하고, 이렇게 의뢰하는 이유는 인터넷 검색  및 어플을 통해 누구나가 쉽게 알 수 있는 가격이나 , 공인된 자격을 지니지  않은 사람들이 말하거나 아무도 책임지지 않은 가격을 알고 싶어서가 아니다.

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 국가기관과 법률에서 공신력을 인정한 감정평가사가 도출한 책임 있는 가격이 필요하기 때문이다.

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 은행에서는 감정평가사가 평가한 금액을 기반으로 담보대출을 실행하고, 법원에서는 감정평가사가 평가한 금액을 법사가(법원감정사)로 하여 경매를 진행하며 ,국가나 지방 단체에서는 감정평가사가 평가한 금액을 매각 금액으로 하여 일반재산을 매각한다.미래에는 AI기술이 국가기관과 법률에서 공신력을 인정한 감정평가사를 대체할 수 있을까?

AI 기술은 과거 데이터를 축적해야 한다. 가격이 정형화된 아파트, 오피스텔, 연립주택 ,다세대주택 등의 경우 거래의 빈도수가 높고 실거래 자료 수집이 간편하므로 축적된 데이터를 활용한 AI 평가가 가능할 것으로 보인다.

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 하지만, 오피스, 물류창고! 데이터센터, 골프장등과 같이 정보에 비대칭성이 큰 부동산의 경우 ,주택에 비해서는 상대적으로 거래의 빈도수가 낮고, 가격의 변수가 복잡.다양하며, 계약 조건이 첨예하므로,이 모든 데이터를  AI가 축적하기는 현실적으로 불가능하다.

부동산의 시작과 끝은 아파트
우리나라 부동산 시장에서 아파트는 현금이라 불린다. 규격화된 아파트는 이용이 편리하고 수요도 많아 거래하기 쉬워서 환 가성이 좋다 .따라서 우리나라의 부동산을 대표하는 아파트 가격의 비밀, 즉 가격 형성요인은 반드시 숙지해야 한다. 부동산은 위치를 바꿀 수 없는 고정성이란 특성을 가지기 때문에 부동산 가격은 가 지역별로 고유하며 나름의 하위 시장을 형성한다. 따라서 아파트는 그 지역의 하위 시장별로 가격 형성요인이 다르게 형성된다.

(아파트의 가격형성요인)

물리적특성, 단지특성,

입지적특성, 환경적특성,

시간적특성（경과연수)

물리적특성

: 아파트평형, 평면구조,

방 수, 욕실 수, 난방형태,

용적률등

단지특성

:단지규모(세대수),부대시설(놀이터,노인정,단지내상가)과의 접근성

입지적특성

학군,역세권여부, 대중교통의종류,

주변상권형성정도,

백화점.시장.병원등 주변편의시설과의접근성,

혐오시설의근접여부등

환경적특성

아파트방향, 조망, 층간소음,

프라이버시, 지역범죄등을 들수있다.

경과연수

:일반적으로 건물은 시간이 지날수록 가격이 하락한다.

그러다 주택재건축을 할 수 있는 시점이 오면, 단지의 가격은 크게오른다.

(재건축사업성이 좋은아파트)

감정평가금액은 공시지가의 대략, 2배가 된다.

(모든 토지에 적용되는건 아님)

해마다 달라지지만 정부는 표준공시지가의 현실화율을 계속 높이고 있고 부동산가격은 하락하는 중이라,

감정평가금액과 공시지가와의 격차는 조금씩 줄고있는 실정이다. 이 책을 통해 감정평가사의 역할에 대해 조금은 알게된 뜻깊은 시간이었다. 내가 가진 물건의 가치를 높이기위해 서로가 애쓰는부분들을 알게 되어

참 좋았다. 부동산에 관심은 있지만 미처 생각하지 못했던 부분이라 색다른 책이었다.^^

부동산 거래가 많아지고 상속 증여에 대한 관심이 늘면서 많이들 알게 되는 직업이 감정평가사이다. 감정평가사는 기본적으로 경매(의뢰인:법원)와 상속증여 외에도 재개발 재건축 감정(보상평가). 부동산 담보대출, 공시지가 산정. 기업가치 영업권 감정평가 등 감정평가가 하는 일들이 많다. 

감정평가에 대한 업계의 가격비밀 외에도 감정평가사가 하는 일이 많이 궁금했다. 책을 보면서 모든 자격사들이 영업을 해야 하지만 영업을 하지 않아도 들어오는 업무들이 꽤 있다는 것.  경매 혹은 법원의 소송평가 보상평가 등등이 그렇다는 것은 새로 알게된 사실이었다. 


감정평가사는 3년에서 5년 정도의 공부기간이 필요한 만큼 오랜시간이 필요한 직업이며 평가의 리스크를 최소화 하기 위해, 비교적 감정평가를 보수적으로 본다는 것. 그리고 외부활동을 좋아하고 체력이 필요하다는 점은 기본적으로 감정평가사의 역량을 알 수 있는 부분이었다. 또 감정평가법인에서 5년 이상을 일하면 1차 시험이 면제된다. 경력 인정도 일정 된다고 하니 참고하면 좋을 부분이었다.






[부동산 가격의 비밀] 책에서 보여지는 권자영 작가는 감정평가사 시험을 2년 만에 최종 합격했고(이 부분에 대한 실무 일타 강사인 작가의 단기 합격 비밀도 확인 할 수 있다.) 20년간의 경력이 있는 베테랑이다. 가장 좋았던 부분은 대한민국의 유형별 가격 감정평가를 수록했다는 점인데. 공통적인 부분 외에도 상업용 부동산, 공업용 부동산, 주거용 부동산으로 나눠 아파트 상가 숙박 개발 후보지에 대한 가격 감정평가는 3장에서 확인할 수 있다. 

작가의 감정평가의 경험에 대해 다룬 [감정평가 이러쿵 저러쿵]은 감정평가사 분야에 일한 배경지식과 경험을 알려주고 있어서 내가 이 일을 할 수 있는지(절반은 외근) 어떤 업무를 하게 되는지를 간접적으로 느낄 수 있는 부분이어서 직업적으로 생각하는 사람들에게 도움이 되는 부분이었다.


작가는 전국 어디든 돌아다닐 수 있는 매력(한 곳에 매여 있는 것을 안좋아하는 사람들에게 최적) 을 감정평가의 장점으로 꼽으며, 감정원, 금융기관, 공기업, 감사원, 국토교통부 산하 공공기관, 지방직 공무원, 감정평가법인(가장 많이 가는 곳), 민간 사기업 진출 등 감정평가사가 갈 수 있는 곳이 ㅍㅍㅍ탄탄한 만큼 매력적인 직업이라고도 말한다. 







감정평가의 모든 것을 알려주는 책이다. 직업적 특성 뿐 아니라, 우리 집의 진짜 가격을 알려주는 부동산 가격의 책정 사이클을 알려주고 있어서 "감정평가사"에 여러모로 관심이 있는 사람이라면 감정평가사 현직자의 피셜을 알 수 있는 [부동산 가격의 비밀]을 선택하는 것도 좋을 것 같다. 


ㅍ