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경매는 어떻게 하면 잘할 수 있을까?
최근 경매 학원도 많이 생겼고 저자와 마찬가지로 소위 '고수'라고 하시는 분들의 강연도 많아졌다. 그리고 과거와 다르게 경매에 대한 안 좋은 이미지도 사라지게 되면서 많은 사람들이 노리는 경우가 많아졌다. 그래서 그럴까...? 우리가 흔히 잘 알고 있는 아파트 경매의 경우 권리가 이상하게만 되어있지 않다면 가격이 꽤 높은 상태에서 낙찰되는 경우가 많이 있다. 굳이 경매가 아니더라도 살 수 있을만한 수준으로 말이다. 그런데 우리가 경매를 하고자 하는 이유는 어디까지나 '싸게' 사고 싶어서인데 일반 시가와 비슷하다면 굳이 이렇게 할 필요가 없지 않을까? 그래서 잘하고 싶은데 어떻게 해야 할까?

사실 답은 간단하다.
직접해 봐야 한다. 여느 책에도, 당장 나에게도 큰 문제가 있다라고 하면 바로 실행력이다. 단순히 책을 읽는 것은 얼마든지 할 수 있는데 그것을 읽고 실행하는 것이 굉장히 어렵다. 왜 어렵냐고? 아마도 처음에는 스스로가 '적정 가격'이라는 것에 대해서 잘 모르니 그럴 수 있다. 그런데 그다음에는 공부를 하다 보면 '예외 케이스'가 생기기 마련인데 혹시나 그 예외 케이스에 내가 걸리게 되어 돈을 잃을 수도 있다는 생각이 들 수 있다. 사실 이 책에는 거장의 '성공담' 위주로 나와있지만 중간중간 내용을 보자면 법정 지상권을 해결하는 부분이나 꼬부랑 길을 10배에 판매하는 과정에서 사실 얼마나 식은땀이 났을까에 대한 생각도 든다. 지나고 나니 웃으면서 이야기를 할 수 있지만 당시에는 정말 지푸라기라도 잡는 심정으로 노력하지 않았을까?

법정지상권 이야기는 신기하기도 재미있기도 하다.
공인중개사 공부를 하면서 법정지상권에 대해 알게 되었는데,  뭔가 내용 자체로는 이해가 되지만 어째서 이러한 상황이 발생이 되는지에 대해서 의문이었다. 그런데 생각을 해 보니 법정지상권 자체가 생길 수는 있지만 경매라는 특수성을 생각해 보자면 '은행에서 대출이 될 리가 없으니' 법정지상권 자체가 성립이 되기 어려운 점이라는 것이다. 읽고 보니 머릿속에서 좀 이해는 되는데 막상 내가 그 상황에서 그런 생각을 할 수 있을까? 그런 의문이 들긴 한다. 아마도 실제 법정지상권 분야에는 스페셜리스트라고 하시는 분이니 당연히 이제는 쉽게 설명할 수 있고 어떤 상황에서 들어간다라는 것도 알고 있겠지만 한편으로는 이런 것을 자신 있게 설명할 수 있다는 것이 재미있었다.

농지취득자격?
알기는 하는데 사실 아직도 이게 왜 필요한지는 조금 의문이긴 하다. 하지만 법적으로 농지를 취득하기 위해서는  농지취득자격증이 필요하다고 한다. 농지를 가지고 마음대로 활용하거나 그냥 사 놓고 아무것도 하지 않는 등에 대한 것을 방지하기 위함이라는데, 사실 한편으로는 이런 것이 투기를 어느 정도 방지를 하긴 했다는 생각이 들면서도, 이촌향도 등으로 활용하는 방법이 더 좋지 않았을까 생각도 해 본다(물론 법을 잘 찾아보면 이렇게 활용할 수 있는 방법이 많이 있긴 한데, 반년에 한 번 간다고 하면 안 해줄 거 같다) 저자는 일정 평수 이하에서는 내주지 않는 것을 스스로 경험을 통해서 해결하는 방식을 보여주었는데 무조건 부딪히면 된다라기보다는 목마른 사람이 우물을 찾는다는 느낌으로 어떻게 해서든 가능하게 만들려고 하는 의지를 보여주는 모습이 아니었나 생각을 해 본다.

도전하는 사람만이 성공을 할 수 있다.
물론 실패도 할 수 있다. 하지만 도전 자체를 하지 않으면 남는 것도 경험도 아무것도 얻을 수 없다. 최근 서울의 아파트 가격이 다시 상승하면서 경매장이 후끈 달아오르는 경우가 있는데 이렇게 토지를 기준으로 경매를 하는 사람들에게는 어떤 상황에서도 기회가 많이 제공이 되는 것 같다. 그리고 기회는 항상 존재한다. 우리는 단순히 경매라고 해서 두려움을 가질 것이 아니라 이렇게 직접 뛰어들어서 성과를 쟁취할 수 있는 기회를 가져보는 것은 어떨까? 한편으로는 아직까지도 남들이 두려워 할 이 시기가 기회가 아닌가 싶다.

경매 공부를 시작한지 6개월이 지났다. 아직 시드머니를 충분히 모으지 못해서 공부를 계속하는 중이다. 경매에 관한 이론적 지식과 법률들을 열심히 공부하던 중에 만난 경매 지침서다. 경매 실전을 위한 구체적인 실무 지식보다 바람직한 경매인의 자세에 대한 내용들이 많이 나온다.

필자는 굿프렌드 경매학원의 원장으로 대한민국 경매 투자 발전에 큰 기여를 한 사람이다. 37년 전 우연한 계기로 경매에 입성하여 첫 실수가 큰 인연이 되어 본격적으로 경매를 시작했다. 당시 302평 미만의 농지에는 농지취득자격증명이 발급되지 않던 시절이었다.

이 또한 필자의 실수로 새로운 분야를 개척한 사례다. 대부분의 경매인들은 이를 당연하게 여겼다. 하지만 초보였던 필자는 본인이 몰라서 한 실수를 토대로 302평 미만의 농지 경매를 전문으로 하는 전문가도 다시 태어난다.

보통 실수를 하면 자신을 탓하면서 다시는 똑같은 실수를 하지 않겠다고 다짐하고 만다. 하지만 필자는 포기하지 않고 당연한 것을 뒤집어 생각하는 노력을 많이 했다고 한다. 법률은 국민들에게 유리하게 제정되었을 것이기에 방법을 찾으려고 했다. 그렇게 경매의 초절정 고수가 되어 갔다.

필자는 경매인이 갖추어야할 기본기를 필, 촉, 깡이라고 말한다. 현장에서 직접 물건을 보고 감성을 느끼는 노력을 지속하면 필이 생긴다고 한다. 다양한 경매물건에 대한 권리분석을 지속하면 촉이 생긴다고 한다. 그리고 필과 촉을 갖춘 이후에 스스로 확신이 드는 물건에는 과감히 베팅하는 깡을 가지라고 말한다.

이렇게 초보 경매인이 전문가가 되어 간다. 즉 자기가 잘 아는 지역을 중심으로 공부를 시작하라고 한다. 그 물건에 왜 그런 가격이 나오는지 고민하고, 수많은 현장 조사와 예측, 입찰을 반복하면서 경매꾼이 되어 간다고 말한다.

필자는 전문성을 키우는 것이 중요하다고 한다. 그보다 더 중요한 것은 마음가짐이다. 너무 기술적인 부분과 숫자에만 집착하면 중요한 것을 잃을 수 있다. 모든 투자가 마찬가지지만 경매는 특히 마인드가 중요하다.

또한 필자는 경매꾼은 남다른 생각법을 가지고 있다고 말한다. 남들이 당연하게 포기하는 물건도 '왜?'라는 호기심으로 다시 돌아보고, 방법을 찾는 연습을 하라고 한다. 남들이 좋다고 하는 물건은 다 좋은 법이다. 특히 초보인 나같은 사람에게 좋은 물건은 경쟁률이 높다. 나만의 특기를 만들어 가라는 말로 이해했다.

이 책이 본격적인 경매 실전 공부법을 다루거나 경매 사례를 분석하는 책은 아니다. 하지만 필자의 37년 경매 노하우가 구석구석 스며들어 있다. 37년 간의 경매 스토리와 노하우가 마치 소설처럼 펼쳐진다.

'할인마트 경매 건'처럼 특이한 경매 사례를 중심으로 경매인의 자세와 생각법을 다시 한 번 강조한다. 필자는 다양한 경매사례에 공통으로 적용할 수 있는 원칙이 있다기보다는 물건마다 특수성을 토대로 많은 연구를 해야 한다고 말한다. 많은 물건을 분석하고 입찰을 해보면서 경험을 쌓는 것이 답이라는 생각이 든다.

필자의 37년 경매 스토리를 통해 초보 경매인에서 경매꾼으로 그리고 경매의 거장으로 거듭나는 마인드부터 생각법에 대한 새로운 시각을 가질 수 있는 계기가 되었다. 그리고 이런 책을 읽을 때마다 이렇게 좋은 경매를 왜 이제 시작했는지 후회가 많이 된다.

3장과 4장에는 필자의 경매 사례를 집약해 놓았다. 다른 책에서 보기 힘든 특이한 케이스가 많다. 단순한 경매 기술이 아니라 경매에 대한 시야를 넓히고 발상의 전환을 해야 하는 이유를 알려준다. 경매 공부의 레벨을 올려주는 책이다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

요즘 제 주변에서도 경매 관련한 투자에 관심이 있는 분들이 있어요. 부동산 투자를 하는데 있어 여러가지 루트가 있지만 경매를 통한 투자가 상당히 매리트가 있더라고요. 이번에 거장의 경매 수첩이라는 책을 읽어 보게 되었는데 이 책은 37년 투자의 대가가 공개하는 금맥을 거머쥐는 부동산 경매 비기로 담긴 책입니다.

저자의 닉네임은 태양바람으로 수천 건의 낙찰을 통한 경험을 이 책에 녹여내었다고 하는데요. 그야말로 경매의 신이라고 불리는 부동산 경매 고수의 노하우들을 확인해 볼 수 있는 책이었어요. 거장의 경매 수첩에는 부동산투자 절대법칙과 관련하여 경매에 관심있는 분들이나 초보 경매자들에게 도움이 되는 중요한 정보들이 담겨있는데 경매는 부동산 추자에 비해 파이가 크며 돈이 있어도 살 수 없는 부동산을 경매로 도전할 수 있다고 하더라고요.

그러나 경매는 관련 내용들을 공부하지 않는다면 쉽게 뛰어들기도 힘든 분야거든요. 공부를 철저하게 하면서 도전을 해야하기에 이런 책들을 통해서 여러 과정으로 공부해야 하지 않을까 싶어요. 저자를 부르는 말이 바로 경매의 신이라고 하니 얼마나 주변에서 노하우들을 배우려고 했겠어요. 근데 이렇게 책으로 그 내용들을 정리하여 알려주기에 초보자들에게는 굉장히 도움이 되는 책이지 않을까 싶어요.

저자는 경매의 본질은 부동산을 잘 사고파는 행위라고 하는데요. 어쩌면 당연한 말이겠지만 말하고 듣고 걸을 수 있다면 충분하다고 하더라고요. 하지만 투자를 하고 싶은데 공부하기는 어렵고 그냥 주변의 말만 듣고 이런 경매에 뛰어들었다가는 실패를 맛볼 수 있기에 제대로된 공부는 꼭 필요하다는 생각이 듭니다. 거장의 경매 수첩 속에는 저자가 바닥에서 부터 시작을 하여 경매의 신이 되기 까지 경매의 정수를 비롯한 실전 노하우와 승부의 법칙들을 정리해 놓았어요.

수천 건의 낙찰 성공을 거두면서 알게된 여러 비법들과 인생 철학의 내용들을 가감없이 솔직하게 담아내고 있습니다. 거장의 경매 수첩 구성은 총 4장으로 이루어져 있습니다. 1장에서는 경매 인생 37년을 뒤바꾼 경매의 맛에 대해 이야기하며 저자의 경험들을 녹여내고 있습니다. 처음 경매에 성공하였던 짜릿했던 순간들을 되새기며 경매의 발을 들여 놓은 순간들을 이야기하는데요. 경매의 기본기인 필, 촉, 깡의 원칙을 지키며 실전 경매 투자에 있어서 안되는 내용들을 하나하나 풀어내고 있습니다.

2장에서는 타의 추종을 불허하는 경매꾼으로 거듭나는 과정을 그리고 있는데 경매의 거장으로 우뚝 서게 만든 비법도 공개하고요. 부동산에 대한 고정관념, 경매인이 꼭 가져야 할 통찰력과 통제력에 대해 강조하고 있습니다. 또한 경매의 고수로 가기 위해 넘어야할 법정지상권에 대한 내용들과 유치권 해결 비책등도 알아보고요. 건물 이면을 바라보는 자신만의 경매 공략법을 세워야 한다는 내용등 구성하고 있습니다.

3장에서는 경매의 현장에서 인생의 진리를 배우는 내용으로 전반적으로 책 속에는 실전으로 어떻게 해라, 어덯게 해라 하며 방법적인 면들을 강조하기 보다는 마치 에세이 같이 저자의 생각들을 풀어내면서 이야기하는 부분들에 공감이 가고 쉽게 다가오더라고요. 경매에 발을 들여 놓으려는 사람들이 가져야한 기본적인 자세와 마음가짐, 투자에 있어 지켜야할 것들을 생각하게 하는 과정들이 실질적으로 도움이 되겠더라고요.

마지막 4장에서는 부동산 경매는 부동산 투자와는 다르며 부동산 경매 투자의 5단계를 꼭 기억하라고 하는데요. 물건을 보기, 입찰, 낙찰, 대금 납부, 소유권이전 까지 4장에서는 실질적으로 경매를 할 때 유념해야 할 부분에 대해서 알려주고 있었어요. 4가지 기초로 시작하는 부동산 경매 공부와 경매 권리분석, 경매 필수 지식 등 까지 경매를 함에 있어서 꼭 알고 있어야 하는 부분들을 경험담을 녹여내어 이야기해주고 실전에서 경매 참여를 할 때 알아야 하는 지식들까지 실로 알짜배기 정보들을 정리하여 알려주었습니다.

경매는 잘 알고 공부하여 투자하면 종잣돈 대비하여 고수익을 기대해 볼 수 있는 분야기도 한데요. 하지만 너무 어렵지 않을까 편견을 갖고 도전을 하지 못하는 경우들이 많은데요. 경매에 대한 기초 지식에서 부터 경매의 개념, 고난도 공략법까지 거장의 경매 수첩 책 속에 정리해 놓았기 때문에 책과 함께 차근차근 공부하며 시작을 한다면 경매 초보자들도 도전할 수 있지 않을까 싶습니다.

ㅣ컬처블룸을 통해 도서를 제공받아 솔직하게 작성한 글입니다.

부동산 시장이 점차 내리막길에 서는 것처럼 보이는데요.
이때 눈여겨봐야 하는 것은 바로 경매입니다.

경매 관련 책을 소개해 드리겠습니다.

소개해 드릴 책은 ‘거장의 경매 수첩'입니다.

부동산의 경우에는 케이스마다 다르겠지만 경매로 볼 수 있는 이득은 대략 현 시세에 10%~70%가 나옵니다.

이때 비교적 안정적인 부분은 수요가 높은 곳에서 급매를 사는 게 경매보다는 쌀 수 있습니다.

그러나 매물이 쌓이고 유찰이 많이 되고 급매보다도 싸다면 경매물건을 사는 것이 이득입니다.

주로 유튜브에서 종종 보던 '굿프렌드 경매'에서 원장님이 책을 쓰셔서 읽게 됐습니다.

이 책을 읽고 2가지 정도로 간추려 보도록 하겠습니다.

◆ 부동산 경매 초보도 읽기 쉬움
원장님의 특이한 점은 주거용이나 공장뿐만 아니라 다양한 물건을 소개해 주십니다.

농지나 대지 투자 등 소개해 주며 경매에서 다양한 서류들 작성하는 방법들도 알려주십니다.

또한 투자에 대한 개념을 잡아 주는데요.
어느 지역에 어떤 한 부분 때문에 오르는지도 세세하게 알 수 있습니다.

자세한 내용은 책을 읽어 보시는 것을 추천합니다.

◆ 틈새를 공략하자
원장님께서 경매로 일하신 37년의 내공을 가지고 계십니다.

책에서 처음에 꾸준히 돈을 버셨다는 경매의 물건은 바로 '농지'입니다.

농지의 경우에 원장님이 하셨을 때는 300여 평 이하의 경우에는 농지증 허가가 나는 케이스가 거의 없었다고 하셨습니다.

원장님의 농지증을 얻을 수 있는 방법을 통해 전국에 있는 300여 평 이하의 농지를 컨설팅하면서 수입을 얻었습니다.

하지만 지금은 법이 300여 평도 농지증을 바로 줄 수 있게 되어서 경쟁이 치열해져 해당 아이템은 접었다고 합니다.

이처럼 틈새를 공략하면 자신만의 아이덴티티를 구축할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

끝으로 원장님의 유튜브에서 더 복잡한 사례들도 많은데요.
책과 함께 보시면 이해하시는데 도움이 많이 되실 겁니다.

내공이 장난이 아녀서 경매하고 싶은 분들에게 강력히 추천해 드립니다.

《거장의 경매 수첩》은 심완보님의 책이에요.

부동산 재테크에 관심이 있어도, 경매 분야는 다소 접근하기 어려운 면이 있어요. 어쩌면 복잡하고 어려울 것 같다는 편견이 더 컸는지도 모르겠네요. 부동산 투자 혹은 경매에 관심은 있으나 주저하고 망설이는 사람들을 향해 저자는 이렇게 조언하고 있어요.

"경매라고 따로 생각하지 않으면 쉽다. 경매는 본질적으로 잘 사고 잘 파는 행위이기 때문이다. 경매는 법대로 하면 되기 때문에 오히려 따라 하기에 쉽다. 전문 지식, 좋은 머리, 학벌, 인맥 다 필요 없다. 말하고, 듣고, 걸을 수 있으면 충분하다. 성공이 절실한 사람이 최고 좋은 여건을 갖추고 있다고 생각하자." (16p)

37년 투자의 대가, 경매의 신으로 불리는 저자는 이 책을 통해 본인의 경험담과 특급 노하우를 아낌없이 들려주고 있어요.

저자는 공인중개사로 몇 년 일하던 중 무언가 새로운 일에 도전하고 싶어서 경매를 선택하게 됐고, 부동산 경매 경험이 있는 선배의 도움을 받았다고 해요. 인생 최초로 경매에 참여한 날, 법원에 도착하여 입찰표를 쓰려는데 떨리고 당황해서 물건번호가 헷갈리더래요. 법원 직원이 어이없어 하면서 법원에 비치된 경매정보지를 건네줘서 간신히 물건번호와 금액을 적어냈다고 해요. 경매가 시작되고 집행관이 저자 포함한 입찰자 다섯 명을 호명하더니 1등부터 4등까지 모두 물건번호를 잘못 써서 무효, 제대로 적어낸 5등인 저자가 최종 낙찰자가 되었대요. 당시 그들이 봤던 정보지의 오류 때문에 잘못 적은 건데 그들의 실수가 저자의 행운이 된 거예요. 실수로 얻어낸 짜릿한 경매 첫 경험이 기분 좋은 출발이자 인생의 전환점이 되었다고 하네요. 경매의 맛을 알게 된 일화부터 경매의 거장으로 우뚝 서게 만든 비법, 경매꾼에서 인생꾼으로 진짜 인생의 진리를 배우게 된 이야기, 실전에서 잃지 않는 투자자의 관점까지 흥미롭고 유용한 조언들이 담겨 있어요. 가장 중요한 경매의 매력은 경매인 스스로가 가치를 정할 수 있다는 것이라고 해요. 누구도 거들떠보지 않는 땅이라도 가능성을 값으로 매겨 가치를 높일 수도 있기 때문에 여러 변수를 고려하여 예측하는 과정이 가치 있는 일이라는 거예요. 성공한 사람들에게는 공통점이 있는 것 같아요. 자신만의 눈을 가졌다는 것, 누구나 볼 수 있는 부분 말고 남들이 보지 못하는 것을 발견하는 능력이 새로운 가치를 창출하고 변화를 이끌어내는 힘인 것 같아요. 무슨 일이든 본인이 확실한 판단을 내릴 정도의 지식이 선행되어야 원하는 결과를 얻을 수 있어요. '경매는 가능성'이라고 표현한 저자의 말처럼 열린 마음과 생각으로 도전한다면 성공은 멀지 않은 곳에 있네요.