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저는 부동산 투자에서 어느정도 소소한 자산을 만들었다고 생각하는데 그냥 운이 좋았습니다. 무작정 집을 하나 사서 오랫동안 가지다 보니 다양한 부동산의 투자기법에 대해서는 잘 몰랐습니다. 사실 저는 지금 경매를 해본적이 없습니다.

자산을 만들고 나니 다른분들은 어떻게 자산을 형성할까를 보게 되더군요 부동산을 ＜경매＞로 취득하시는 분들을 많이 보게 되었습니다.

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이번에 읽은 책은 ＜청약보다 쉬운 아파트 경매 책＞이라는 책입니다. 이 책을 읽기전에 많은 경매 책을 접해 본 적이 있는데 이 책은 목적이 매우 명확합니다.

 

"빌라나 다세대 경매가 아닌 아파트 경매를 통한 내집 마련"입니다.

 

대부분의 경매 책이 오래된 빌라나 명도, 권리관계가 어려운 부동산을 해결해서 자산을 증식시키는데에 목적이 있다면 이 책은 ＜내집마련＞을 목적으로 쓴 책입니다.

 

책을 읽으면서 다양한 아파트 경매에 대해 알수 있는 시간이었습니다.

 

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이 책을 읽으며 느낀 가장 중요한 Check Point는

A. 현재 2023년 경매시장은 매물증가, 가격하락으로 매력적이다

B. 경매실패는 입찰금액오기, 감정가 신뢰, 선순위 간과 때문

C. 경매 단점은 입찰금 포기, 권리관계복잡물건, 명도이슈

D. 아파트외의 주택경매는 신중하라

E. 대표적인 손임장 앱은 네이버, 호갱노노, KB부동산, 부동산 지인

F. 명도 소송과 명도를 두려워 하지 말라

 

등의 이야기가 기억이 납니다. 특히 다른 경매책은 빌라와 다세대 등의 성공담으로 지금과 같은 시기에 위험한 투자로 인식될 수 있는데 아파트 경매 투자로 안정성을 지향한다는 점이 인상적이었네요

 

 

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특히 내용중에 경＜경매 법원에 가자＞라는 부분이 있었는데 이 부분에서 경락잔금 대출에 대한 부분이 인상적이었습니다. 어느 투자나 자금은 항상 부족하기 나름인데 2023년 현재 강남,서초,송파,용산 4구를 제외한 곳에서 LTV나 DSR같은 대출규제가 적용되지 않는 경락잔금 대출은 완화된다는 내용이었습니다.

 

투자를 염두해 두시는 분들은 참고하셨으면 좋겠네요.

 

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일전에는 ＜경매는 명도가 전부다＞라는 선입견을 가지고 있는데 이러한 책을 읽을때 마다 많은 생각이 듭니다. 더욱더 부동산은 투자금이 많기 때문에 공부를 해야한다는 생각이 드네요

요즘 금리의 상승으로 부동산 경매가 다시 주목을 받는 시기인데투자를 하시기전에 충분한 공부를 해보시면 어떠하실까라는 생각이 드네요. 그리고 저의 생각도 빌라나 다세대 보다는 아파트 경매가 어떠실까 하는 생각이 듭니다.

 

＜경매를 통한 내집마련＞을 염두해 두신 분들께 추천드리고 싶은 책입니다.

청약도 어렵지만 경매는 더 어렵게 느껴진다.

경매라 함은 왠지 문제 있는 집이 헐값에 나오는듯한 느낌이 든다.

시세보나 저렴하지만 선뜻 사기에는 많이 께름직한 게 경매 물건에 대한 내 느낌이었다.

부동산. 주식 관련 정말 아는 게 없어서 이런 생각밖에 하지 못하는 것일수도 있겠다.

＜청약보다 쉬운 아파트 경매 책＞은 세상에서 가장 쉬운 경매책이라고 말한다.

처음 경매에 대해 공부하는 사람들을 위한 책이구나 하고 책을 펼쳤으나 워낙 이 분야에 지식이 제로인지라 어렵고낯설은 용어들이 많았다.

어찌 첫술에 배부르랴!!

경매 분야의 첫 책 읽고 두 번째 책읽고... 열 번째 책까지 읽는다면 어느새 경매도 내 손안에 들어오지 않을까 싶다.


큰 욕심 부리지 않고 흐름 정도만 파악하자는 마음으로 책을 읽었다.

책에서는 경매로 진짜 싸게 내집 마련을 할 수 있는지에 대해 말한다.

2023년 1/4분기 실제 낙찰된 아파트 시세와 낙찰가 차이 비교를 표로 만들어 제시한다. 경매 물건이 위험하다는 편견을 갖고 있었는데 표에 정리된 물건은 전혀 문제되지 않는 물건이이라고 한다.

시세차익이 크게는 4억 넘게 볼 수 있다는게 매력적이었다.

유찰이 2회 이상이면 가격이 훨씬 떨어진다는 것.

경매 물건으로 아파트는 유치권 행사라는 사항이 없으므로 가장 쉬운 형태의 경매공부를 할 수 있다고 말한다.


경매 매물이 증가하는 이유는 대출금리 인상으로 대출이자 부담을 못 버티는것과 깡통전세로 인한 임대 보증금을 돌려주지 못하는 것이 있다. 여기에 덧붙여 경매 가격 하락의 이유도 말해준다.

가격이 저렴해도 잘 알고 안전하게 입찰해야 하는 것이 중요하다. 그래서 공부가 필요한 법~


경매 초보도 꼭 알아야하는 권리분석 꼭지를 마련하여 이해를 돕는다.

매각물건 명세서 예시를 들어 꼼꼼히 짚어주기에 경매 초보자도 비교적 쉽게 이해할 수 있다.


경매진행 절차와 온비드 사이트에서 공매참여하는 방법도 알려준다.

회원가입 후 검색해보는 걸 추천한다. 물건 보는 안목도 기를 수 있다.

각장의 마지막 마다 경매분석 사례를 해놓았다.

경매사건 조회와 입지 분석, 권리분석까지 알아볼 수 있게 했다. 근저당권. 가압류. 전세권 등 어떤 사항이 우선순위가 되는지에 대한 것을 알 수 있다.

입지 분석을 위해 임장은 꼭 필요하다는 것. 꼭 경매 물건이 아니더라도 임장가서 입지를 분석하는 건 중요하다.

경매로 물건을 저렴히 낙찰 받아 리모델링해서 금액을 올려 판다는 이야기를 들은적이 있다. 이를 위해서는 직접 현장을 보고 상황을 파악하고 금액을 선정해야 수익도 극대화 할 수 있을것이다.

경매가 어렵고 시세보다 저렴한 이유는 권리분석 때문이라고 해도 과언이 아니라고 저자는 말한다.

그만큼 중요하지만 어렵기 때문에 경매가 진입 장벽이 높고 반대로 권리분석을 잘 할 수 있는 사람에게는 기회가 될 수 있는 것이다. 아는 게 힘. 아는 게 돈 버는 비결~^^

권리분석의 두 가지 방법을 알려주며 그 두 가지의 차이를 들어 말한다. 등기사항 증명서를 보는 방법도 자세히 알려준다.

권리분석까지 다 마치고 법원으로 가서 입찰가를 얼마에 쓸지... 입찰가 산정 위해 시세 확인이 필요함을 알려준다.

시세 파악을 못 하면 시세보다 비싼 값에 낙찰 받는 경우도 생긴다고 한다.

입찰 실전을 위해 미리 알아두면 좋은것과 고려해야 할 사항도 알려준다.

그리고 입찰과정 Q&A를 통해 실제 입찰 참가자들의 궁금했던 부분을 콕꼭 찍어 말해준다.

원하는 가격에 낙찰 받을 수도 있지만 패찰 되었을 경우 원인을 분석해서 낙찰과 가까워지는 자기 성장의 기회로 삼으라고 말한다.


＜청약보다 쉬운 아파트 경매 책＞을 통해 경매의 작은 부분부터 꼭 알아야할 사항을 꼼꼼하게 챙겨볼 수 있다. 유튜브 경매 강의까지 제공하니 책을 보다 이해 되지 않는 부분은 강의를 통해서 알아볼 수 있다.

낯선 용어에 어렵게만 느껴졌던 경매. 그리고 위험천만한 물건이 경매라는 인식이 없어졌다. 잘 공부해서 기회로 삼을 수도 있겠다는 생각이 들었다.

경매 초보자로 친절하고 꼼꼼한 경매책을 찾고 계시는분께 추천한다.


*서평단 활동으로 원앤원북스 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 지극히 주관적으로 작성한 글입니다.

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저를 포함한 일반인들에겐 청약할래? 경매할래?

물어보면 열에 아홉은 청약이라고 할정도로

경매가 어렵게 느껴지는게 사실입니다.

그런 경매를 청약보다 쉽게 만들어 준다는 제목에

후킹당해 읽어보았습니다. 사실 청약도 청약고시

라는 말이 있을 정도로 쉽지 않기는 합니다만,

절대적인 느낌은 경매가 어렵게 느껴집니다.

 

 

＜부동산 경매의 장점＞

1.시세보다 저렴하다

낙찰 시 시세보다 싸게 받기 때문에 안전마진을

확보 할 수 있어서입니다.

 

2.법원이 보증하기에 안전하다.

이게 잘 와닿지 않을 수 있는데, 그렇기 때문에

경매가 어렵고 위험하다 생각되는데 공부하고 나면

저 말이 딱 맞다고 생각하게 됩니다.

 

3.자금조달계획서 제출 의무가 없다.

뭐 지금은 규제지역이 별로 없어서 크게 메리트가

없게 느껴질 수 있지만, 법인은 모든 주택 구입 시

제출해야한다고 하니 법인 입장에선 장점이 될 수

있습니다.

 

4.경락잔금대출은 다른 대출에 비해 잘 이루어진다.

이 부분은 오해하는 사람들이 많다고 합니다.

잘된다고 해서 LTV 나 DSR 같은걸 적용 받지 않는

다고 생각하기 마련인데, 경락잔금대출도 똑같이

적용이 되지만, 매도인의 협조같은 번거로운 단계가

없고, 법원이 감정한거라 은행에서 더 믿고 대출을

잘 해준다는 의미로 생각하면 된다고 합니다.

 

 

＜부동산 경매의 단점＞

1.입찰금을 잃을 수 있다.

입찰가를 잘못 적거나 경매 물건의 중대한 하자가

있는 경우에 잔금까지 치르기 보단 입찰보증금을

포기하는 경우가 있다고 합니다.

 

2.권리관계가 복잡하고 어려운 물건이 있다.

경매는 권리관계를 직접 체크해야하기 때문에

어려움이 많은데, 그렇다고 어렵다고 포기할게

아니라 권리분석이 쉬운 물건만 입찰하면

된다고 합니다.

 

3.소유자 또는 임차인이 권리가 없음에도 버티는

경우가 있다.

이것도 경매를 못하게 하는 이유중에 하나인데

이런 경우도 흔하지 않은데 발생하더라도 인도명령과

강제집행을 통해 충분히 법적으로 내보낼 수 있기에

크게 걱정할 부분은 아니라고 합니다.

 

 

"적극적 위장임차인"

임차인을 강력하게 보호하는 대항력을 악용하는

임차인을 적극적 위장임차인이라고 한다고 합니다.

사기치려고 마음먹은 사람으로부터 안당하기 쉽지

않다는 말이 있는 것처럼 낙찰자 입장에서 적극적인

위장임차인은 구별해내기가 쉽지 않다고 합니다.

그렇지만 흔치 않은 경우고, 내집마련을 위한

경매라면 저런 물건은 피하고 입찰하면 됩니다.

 

"입찰가 정하기 어려운 이유"

입찰가 정하는게 참 어렵다고 하는데, 개인적으로

명도만큼 어려울거 같습니다. 일반매매야 호가가 정해

져 있어서 그 가격을 따를지 말지 결정만 하면 되는데

입찰가는 시세보다 싸지만, 수익을 얼만큼 낼지에 따라

가격이 달라지고, 또 그 가격이 가장 높은 가격이 되야

낙찰을 받을 수 있기에 고민이 많이 될거 같습니다.

 

문득 드는 생각이 인생을 살아갈 때도 누군가가 정해준

대로만 살면 참 편하겠지만, 어느순간 내인생은 누구의

것인지 현타가 오기에, 주도적인 인생을 살아야 하는

것과 입찰가를 정하는게 괜히 비슷해보였습니다.

 

남이 정해준 가격이 아니라 내가 결정한 가격

남이 정해준 인생이 아니라 내가 선택한 인생

 

 

"세가지 타입의 임차인 명도과정"

1.경매 절차를 통해 임차보증금 전액을 배당받는 자

2.경매 절차를 통해 임차보증금 일부를 배당받는 자

3.경매 절차를 통해 임차보증금을 전혀 배당받지 못하는 자

 

1번을 빼곤 낙찰자가 힘들어 질 수 있는 케이스입니다만

낙찰자에겐 인도명령과 강제집행이 있기게 크게 걱정할

부분은 아니라고 합니다.

 

중간중간 Q&A 챕터가 있는데, 이론적으로 다 이해가

되더라도 정해진 상황에서 벗어나는 상황이나 내용

일땐 질문이 생기게 마련인데 그런 질문들에 대한

답을 해놓은거라 유용해보였습니다.

 

 

내집마련을 할 때 일반매매로 사도 되는데, 왜 굳히

경매로 취득해야 하나 싶지만, 조금이라도 싸게 사고

싶은 마음이 있다면, 이 책으로 공부를 시작해

보는 것도 괜찮을 거 같습니다.

 

#청약보다쉬운아파트경매책 #원앤원북스 #

 

아파트 경매 혹은 건물 경매는 부동산 투자의 끝판왕이라고 말한다. 첫 번째로는 경매 관련 법을 알아야 하기 때문에 접근하기 쉽지 않다. 두 번째로는 매물에 따라 상당히 큰 시세차익을 남길 수 있다. 아파트 경매는 부동산 투자 방식 중에서 상당히 메리트가 있지만, 문턱이 너무 높다. 그래서 흔히 부동산 투자 고수들의 영역으로 알려져 있다.

 

대신 사람들은 아파트 청약 당첨에 열을 올린다. 그 인기가 어느 정도냐면 어제 오픈하고 마감한 흑석리버파크자이 진행된 무순위 청약 물건 1건과 계약 취소 물량 1건에 등 2가구에 총 93만4728명의 신청자가 몰렸다고 한다. 사람들이 아파트 청약 당첨에 얼마나 큰 관심을 갖고 있는지 알 수 있는 대목이다. 그도 그럴 것이 당첨만 되면 5억 원 이상의 시세 차익을 얻을 수 있다고 하니 당연한 결과다.

 

어쨌든 아파트 매매로 경험을 쌓은 사람들이 경매로 눈을 돌리는데, 똑똑하거나 멋모르는 사람들은 부동산 투자를 경매로 시작하기도 한다.

 

『청약보다 쉬운 아파트 경매 책』

 

이 책은 아파트 경매에 대한 문턱을 낮춰준다.

 

저자들은 법률 전문가로, 전문 지식과 실전 경험을 바탕으로 한 아파트 경매 노하우를 독자들에게 전한다.

 

이 책은 아파트 청약 당첨보다 경매가 좋다고 단순히 주장하지 않는다. 이 책의 핵심은 시세차익을 얻기 위한 아파트 경매가 아니라 내 집 마련을 위한 투자에 방점을 찍고 있다. 그러한 관점에서 경매는 어렵지도 않고, 위험하지도 않다고 말한다. 알고 접근하면 전혀 위험하지 않고, 내 집 마련의 기회를 가장 빠르고 쉽게 거머질 수 있는 수단임을 주장한다.

 

단지 투자가 아니라 내 집 마련의 관점에서 아파트 경매에 대해 기초부터 차근차근 알려준다. 경매를 시작하는 방법과 관련 법 등을 이해하기 쉽게 기초 단계에서 설명해 준다. 이 책을 읽어보면 아파트 청약 당첨에 쏠렸던 관심이 아파트 경매에도 향하게 될 것이다.

 

아파트 경매는 위험할까? 아니 단언컨대 알고, 준비해서 하면 전혀 위험하지 않다고 생각한다. 그렇게 따지면 아파트 투자는 안 위험하겠는가? 아파트 청약 당첨은 헛된 꿈일 뿐이다. 청약과 매매도 위험하기는 마찬가지다. 모르고 접근하니 경매가 어렵다는 말이 나오는 것이고, 반대로 그런 주장은 그만큼 공부와 아무런 준비도 하지 않았다는 고백일 뿐이다. 어떤 투자 방식이든 공부하고 경험치에 따라 위험이 줄어들고, 결과를 얻게 된다. 원하는 결과를 얻으려면 공부하라. 그리고 경험하라.

 

 

 

 

본 서평은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성하였습니다.

나의 재산을 더 늘리기 위해선
어떤 방법이 있을까요?
직장생활을 해서 적금으로만
하는 시대는 많이 지나갔지요.

유튜브에서 나오는 부자들을 보면
부동산은 꼭 하는 것 같더라고요.
큰 목돈을 만질 수 있는
부분이 아닌 가 싶습니다.

저도 예전에 경매를 공부 한 적이 있었는데
시드머니가 없으니까
쉽게 접근을 하지 못하겠더라고요.

그래도 꾸준히 공부해야 하는 것은
언제 나에게 기회가 올 지 모른 다는 거예요.
그래서 부동산에 대한 공부를
계속 해줘야 합니다.

청약이 방법이 변경 되거나
법적인 부분이 바뀔 수도 있구요.
세금에 관한 부분도 굉장히 중요한
부분이라고 생각 되거든요.

그 동안의 상황을 알고 있으면서
접근하는 것과
갑자기 벌어진 일들을 수습하려는 것은
정신적으로도 힘들 수 있다는
생각이 들거든요.

전문가 수준의 지식을 요하는 것은 아니지만
조금만 공부를 해도
금방 알 수가 있는 부분이지요.

경매라고 하면 어렵다고만
생각하는 경우가 많습니다.
경매라고 하면 절차가 굉장히
복잡할 것이라는 생각을 많이 했거든요.

그래도 공부를 했다고 경매에 대한
시선은 나쁘지 않습니다.
예전에는 경매는 나쁜 것 아닌가??
그 집에 세 들어 사는 분들이
정말 불쌍하다..
이렇게 생각했었거든요.

그런데..
그런 생각을 한 제가 바보였다는 것을
알았다는 거죠.
경매가 나쁜 것이 아니였어요.
오히려 임대하는 분들을
보호 해줄 수 있는 부분이 많이 있다라는 거죠.

경매가 어렵다?
아직 공부를 해보지 않아서 그렇습니다.
정말 복잡한 집들이 있기는 하지만
아직 초보이기에
그런 집들은 경매 전문가가 된다면
도전할 만 하겠죠?

경매 매물이 증가하는 이유가 있는데요.
과거 영끌이라고 해서
영혼 까지 끌어 올려서 대출받아
매매한 건물들을 말하는 것입니다.

은행 이자를 내지 못해서
결국엔 경매로 넘어간 경우가 있고
깡통 전세로 임대 보증금을 못 돌려주는 경우로
결국엔 경매로 등장하게 되는 것이지요.

이렇게 물건들이 많이 늘어나지만
경매를 하는 사람은
많이 없다고 하네요.
그런 부분은 왜 일까요?

제가 앞에 말 했듯이
경매를 하려고 해도 시드머니가
필요 하다는 것이지요.
시드머니가 없다고 하면
결국엔 대출을 받아야 한다는 사실입니다.

경락잔금대출이라고 하는데요.
시중의 주택담보대출금리가 같다고 하니
결국엔 또 경매로 나오는 게 아닐까
하는 생각이 듭니다.

또한 경매를 하려면
공부를 해야 하거든요.
권리분석을 해야 하고 경매에 대해서
알아야 하는 거거든요.

이런 부분 경매라는 것을
쳐다 보지도 않는 경우가 많은 것 같습니다.

본 책도 투자용 아파트 경매가 아니고
내가 살집인 내집 마련에 관한
부분을 말하고 있습니다.

권리분석을 아직은 힘든 초보자들은
수도권의 소형 아파트 부터
접근 하는 것이 좋다고 해요.

내 집 마련이기는 하지만
추후에 매매를 할 수도 있겠죠??
아파트면 그나마 낫긴 하지만
아파트 외 주택들은
좀 더 생각해 볼 필요가 있다고 합니다.

저는 어렸을 때부터 단독 주택에
살았던지라 아파트보단
주택이 더 좋긴 하거든요.
이런 부분들은 고민할 필요가 있겠더라고요.

단독주택, 다가구 주택, 다세대 주택의
경매는 왜 신중해야 하는지
이런 부분이 적혀져 있습니다.

아파트 경매를 할 때
봐야 할 부분들이 있거든요.
그 곳이 어떤 입지 인지
교통은 어떤지
학군과 상권은 어떤지
이 곳이 수요와 공급은 어느 정도인지
이런 부분들을 생각해 봐야 합니다.

그리고 중요한 부분은 경매를 하는
초보자들은 기본적인 용어를 알고 있어야 하는데요.
이 책에서 나오는 용어만
알고 있어도 경매에 대한 공부를
좀 더 쉽게 접근 할 수 있을 것 같습니다.

저도 꾸준히 공부를 할 생각이거든요.
여러 분야에 관심도 있기도 하니까..
돈 버는 일이면 관심을 갖고 있어야 겠죠.

경매 용어를 조금씩 공부를 해보자고요.