크레마클럽

[서평] 지방아파트 황금 입지

지방도시에 대한 궁금증을 해결 할 수 있는 책
1일 생활권이라고 하지만, 지방 곳곳을 다니기는 쉽지 않고, 설령 지방 도시를 갔다고 하더라도 단시간에 하나하나 세밀하게 보기도 쉽지 않은데요. 이러한 부분에 도움을 주는 책입니다.

전국의 ＜28개지역, 135개동＞을 저자가 공부하여 정리한 것, 직접 가서 알게 된 것 등이 정리되어 있습니다.
28개지역이 어디인지 궁금 할 것 같은데요. 지역들은 아래와 같습니다. 전국의 주요 도시가 모두 대상이네요.

ㆍ강원도와 충청도-강원도: 춘천시/원주시/강릉시-충청도: 청주시/충주시/천안시/아산시
ㆍ세종특별자치시와 대전광역시-세종특별자치시-대전광역시
ㆍ광주광역시와 전라도-광주광역시-전라도: 전주시/익산시/군산시/목포시·무안군/순천시·광양시·여수시
ㆍ 대구광역시와 경상북도-대구광역시-경상북도: 경산시/구미시/포항시
ㆍ부산광역시와 울산광역시, 경상남도-부산광역시-울산광역시-경상남도: 창원특례시/김해시/양산시/진주시

지역 소개와 분석과 더불어 유익한 부분은 투자의 기준을 알려주는 부분인데요. 저자는 도시의 규모, 수요와 공급, 절대가격과 저평가, 지역내 입지서열, 상권과 학군, 정주여건, 전세가로 설명해줍니다. 모든 요소가 중요한 부분인데, 저자의 투자 기준과 지역을 매칭해서 읽으면 더욱 유익합니다.

부동산은 한가지 요소로 설명되지 않고, 그것이 지역과 결합되었을 때 각기다른 방향으로 나아갈 수 밖에 없는데, 그러한 부분을 매칭해 가면서 읽을 수 있습니다.

기존의 지방 아파트/지역 소개 책들이 큰 그림만 보여주는 수박겉핥기식이 많았다면, 이 책은 소개하는 지역에 대해 아주 상세하고 구체적입니다.

내가 관심있는 지역이고, 알고 싶은 지역이 있다면 이책을 집어 보시는 것을 추천드립니다. 가성비 좋은 임장 여행이 될 것입니다.


이 글은 컬처블룸을 통해 제품 또는 서비스를 제공받아 작성한 글입니다

고물가, 인플레이션 시대에 우리가 근로 소득으로 모을 수 있는 돈이 얼마나 될까?
나의 연봉도 일반 샐러리맨 중에서는 꾀나 높은 연봉을 기록 하고 있지만, 
연말 한해를 마감 하면서 지출을 제외한 모을 수 있는 돈을 보면 한숨이 나온다.
다행히도 나는 결혼 5년 차에 이런 점을 빨리 깨달아 와이프와 상의 하여 부동산에 투자하기 시작하였다.
정책 발표 이전에 모두 구매 하여 결혼 생활 10년 만에 부동산 3채를 보유 중이다.
재테크가 주요 소득원이 된다는 것을 깨달은 나에게, 현 시점에서 나의 투자 방식에 대해서 뒤돌아 볼 필요가 있었고
그러던 와중에 '지방 아파트 황금 입지' 도서를 만나게 되었다.

책의 저자는 3000만원의 자금으로 3년만에 30억을 모았다고 하는 유튜버 5분임장 김지웅님이다.
부동산 정책이 쏟아져, 조정지역이 많은 와중에 저렇게 돈을 도을 수 있다는 것이 신기하였다.
지은이는 자신의 어려웠던 지난날을 회상하며, 부동산 투자를 시작하였고 투자 방법에 대해 총 4개의 챕터에 대해 이야기 하고 있다

첫 번째 챕터에서는 지방에 부동산 투자를 해야 하는 이유에 대해 설명한다. 
조정으로 묶여 있어 투자가 쉽지 않은 수도권 대비해 지방 아파트에 투자하는 가장 큰 이유는 소액으로도 가능하기 때문이다. 
법 테두리 안에서 투자 가능 한 정도와 사이클을 통한 투자를 통해 리스크를 조금 낮추는 방법에 대해 설명한다.  
도시의 규모가 큰 곳의 경우 인접 도시의 영향을 너무 많이 받고, 또 수도권 내에서 직장, 학교 등의 문제로 이동이 빈번하게 발생하므로 
수요공급만 봐서는 생각대로 흘러가지 않을 가능성이 있는 반면, 어느 정도 규모의 지방의 경우 적당한 수요가 있기 때문에
그래프를 통한 인구의 유입과 유출을 분석하면서 투자의 방법에 대해서 이이기 하고 있다.

두 번째 챕터는 투자의 위치와 대상에 대해서 이야기 하고 있다.
집값에 영향을 미치는 도시 규모, 수요공급, 절대가격, 입지 서열, 상권과 학군, 전세가율과 수요등의 항목 비교하여 투자대상을 선별하는 연습을 한다.
각각의 요소 하나하나가 매우 중요한 것들인데 이것들을 기준으로 투자물건을 골라내는 방법을 설명한다.
어플을 활용한 분석 방법에 대해서도 이야기 해 주고 있으며, 전반적으로 부동산 정책과 적은 투자금으로 가능 한 방법에 대해서 설명 하고 있다.

세 번째 챕터는 지방 투자를 위한 황금 입지 선택에 대해 이야기 하고 있다.
몇 몇 사례를 통해서, 두 번째 말한 집값에 영향을 미치는 요소가 어떻게 부동산 수요에 영향을 미치는지를 보여 주고 있다.

마지막으로 부동산 시장 전망과 대응 방법에 대해 소개한다. 
현재 부동산 시장이 침체기이나 장기적으로 계속 우상향할 것이라고 이야기 하고 있다.
나 역시도 인플레이션의 경우 실물 자산의 가치가 높아 진다는 점, 인구는 줄지만 가구수는 늘어 난다는 점등을 고려하면서
앞으로 격변하는 부동산 시장에서 대응 할 수 있는 방법을 제시해 주고 있다.

3000만원으로 3년 만에 30억의 자산을 형성 할 수 있다는 것은 대단한 일이다.
어떤 사람은 매도시 세금 및 이자를 제외하게 되면 30억에서 많이 줄어 많은 돈을 벌 수 없다고 말한다.
하지만. 재테크를 하지 않아 수입이 없는 것 보다는 투자를 통해 단돈 100만원이라도 벌 수 있다면 투자를 시작해야 되지 않을까?
지난 몇 년간 부동산 진입 장벽은 많이 높아 졌다. 그렇지만, 분명 소액으로도 충분히 투자 할 수 있다.
소액이라도 투자를 시작해 보고 싶은데, 쉽게 용기가 나지 않는 분들에게 이책을 추천 드리고 싶다

지방 그것도 시골에 살고있어 나는 부동산투자에 대해 꿈도 못 꿀꺼야 하는 생각을 했었는데 , 서울 빼고 전부 잠았다는 지방아파트 입지에 대한 설명이라고 하니 안 궁금할 수 가 없다.

나의 주거지로는 부산이랑 충청도가 있는데, 책을 펴자말자 내가 살고 있는 충청도 부터 열어보게 되었다.

2013년 누군가에게 사기를 당해서 서충주신도시에 덩그러니 혼자 있었던 시절이 생각나면서 서충주신도시에 대한 언급에 많이 반가웠다.

13년때 땅을 샀었더라면 후회와 함께.. 지금은 몇배가 오른건지.. 헉 소리나게 올랐으니 말이다.서충주 신도시에 아파트들은 정말 잘 알고 있다.

왜냐면 그 곳에 지어진 4곳의 브랜드 아파트에 모든곳에서 일을 해봐서 어떤지 너무 잘 알고 있었고, 투자가치를 못느꼈다.

근데 지금 생각해보니 투자가치를 못 느낀것과 투자를 하는것과는 별개의 문제였다는 생각이 들어 참 내가 어리석었다는 생각이 든다.

 

 

 그 당시 경매투자를 위해서 열심히 살폈던 칠금동 아파트가 생각난다.

부영 아파트와 그 주위를 열심히 임장하고 다녔었는데, 처음이라 시세를 잘 몰라 긴가민가 했었는데 소액으로 투자하기엔 괜찮은 입지인가 보다.

도심하고도 가깝고, 일단 터미널하고 가까운게 나에겐 가장 큰 메리트라고 생각하는데 .너무 낡아서 조금 꺼려지긴 한다.

하지만 누군가 말했듯이 내가 살 것이 아니라 누군가 살거라면 소액으로 투자하기엔 좀 괜찮은 입지라는 생각이 든다.

다른 지역은 가보지 않아 정확히는 잘모르겠지만 충북권에서는 눈여겨 보는 곳들에 대한 입지설명을 보니 내가 느낀것과 비슷했다.

주 거주지가 충청도라 내가 임장했었던 곳들에 대한 입지설명이 대게 일치한듯 해서 발품에 조금 도움이 되는 책 인것 같다.

앞으로 2~3년 안에는 부산쪽으로 거주를 완벽히 옮길 예정인데 거리가 멀어 임장을 하기가 꽤나 힘이 든 일인데 내가 지금 사는곳에 입지에 대한 설명을 보니 믿음직하기도 하다.

 

 

일광신도시도 요즘들어 붐이 일어나는듯 한데, 20년 전쯤에 가족중 누군가가 엄마에게 일광에 대해 투자를 해보는게 어떠냐고 권유했었던 기억이 있다.

그당시에 일광은 정말 촌이였고, 지금에서야 돌아보니 후회가 막심한 일이다.

하지만 신규택지가 들어와서 매력적인 선택지로 부상하고 있다는 저자의 말에 크게 공감은 하지 못한다.

입지가 어찌댔든 시내와 멀고, 할 것이 아직은 많이 없다고 생각이 들어 그런것 같다.

물론 이건 나의 개인적인 생각이지만 주위에 일광쪽으로 거주지를 옮기는 사람들도 꽤 있는거 보니 , 저자의 말처러 부산사람들에겐 뜨는 매력적인 선택지가 맞을수도 있을것 같다는 생각이 든다.

앞으로 부동산 투자에 좀 더 힘써볼려고 하는데 이 책은 그런 나에게 입지 뿐만이 아니라 계획을 어떻게 짜야 할지도 생각해보게 하는 책이다.

성격이 꼼꼼하지 못해 무작정 투자만 해볼까 하는 단순무식한 생각이였다면 이 책을 읽음으로, 전세를 셋팅할지, 월세를 셋팅할지 투자금은 어떻게 해야할지에 대해 좀 더 내가 하고픈 일에 구체적으로 다가갈 수 있는 것 같다.

이 글은 컬처블룸 카페를 통해 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성되었습니다.

이 책의 저자인 김지웅 5분임장님은 가난한 유년시절에 대한 기억으로 힘든 순간에도 포기하지 않고 노력했지만 그 어떤 미래에 대한 확신도 갖지 못했을 때 부자가 되고 싶은 간절한 마음에 부자들의 비밀을 알아내려고 노력했그 그 답을 부동산에서 찾아서 열심히 공부하기 시작했습니다.

3천만원이라는 종잣돈으로 시작한 부동산 투자가 3년만에 30억원이라는 자산을 형성하기에 이르렸습니다.

이렇게 부동산 투자로 쌓은 노하우를 바탕으로 사람들에게 도움이 되고자 유튜브 5분 임장을 시작했고 투자금이 적다고 부동산 투자를 포기하는 사람들 지방에 멀게만 느껴져 지방 투자를 엄두에 두지 못했던 많은 사람들에게 부동산 투자를 통해서 내집 마련도 하고 경제적 자유를 얻을 수 있는 방법을 널리 전파하고 있습니다.

차례

1. 부동산 투자, 왜 그중에서도 지방인가?

2. 어디에 무엇을 투자할 것인가

3. 지방 투자를 위한 황금 입지 길잡이

4. 부동산 시장 전망과 대응 방법

지방은 지금이 기회다.

부동산에는 사이클이라는 것이 존재한다. 다른 자산들과 마찬가지로 부동산 역시 상승하는 시기도 있고 하락하는 시기도 있다.

이 상승과 하락은 아파트의 수요와 공급에 의해서 결정될 수 있다.

수요와 공급은 무엇으로 결정될까? 그것은 바로 건설사의 주택건설 사이클이 부동산 사이클을 결정할 수 있다.

지금처럼 아파트 공급 과잉이 시작되면 수요가 감소하여 미분양이 시작되고 분양이 중단된 후에 다시 신규 수요가 커지면 미분양이 해소되고 청약 경쟁률이 높아지는 것입니다.

이 사이클을 제대로 안다면 투자 기회를 포착할 수 있습니다.

1,000만원으로 집주인 되는 갭투자

갭 투자의 두가지 방식

1. 세입자가 있는 매물을 매수한 뒤 전세를 승계 받는 경우

2. 입주 가능한 매물을 매수한 뒤 전세입자의 보증금으로 잔금을 맞추는 경우

지방 소액 투자라고 해서 투자금을 무조건 최소화하려는 방식은 지양해야 한다. 역전세를 대비해 어느 정도 넉넉하게 전세금을 세팅할 필요가 있으며 언제 나올지 모르는 급매를 위해 현금을 보유하고 있어야 한다.

점유 개정

투자를 하다 보면 매도인인 집주인이 집을 팔고 해당 아파트에 전세로 들어가는 일명 점유개정을 원하는 경우가 종종있다.

다른 말로 주전세라고도 부르는데 점유개정을 편법으로 생각하는 사람들도 있지만 전혀 아니다.

점유개정의 장단점은 명확하다. 장점은 적은 투자금으로 전세를 맞추는 리스크 없이 물건을 매수할 수 있다는 것이다.

단점은 보증금이 일반적으로 다른 매물에 비해 높으므로 2년 ~ 4년 뒤 보증금 반환 부담이 커질 수 있다는 것이다.

점유개정을 잘 활용하면 매도인과 매수인 모두 윈윈할 수 있으며로 현장에서 자주 이루어지는 방식이기때문에 잘 기억해야 한다.

지방 다주택 투자를 위한 핵심 세금 정리

1. 공시지가 1억 이하 저가 주택을 노린다.

공시지가 1억 이하 주택은 매년 발표하는 주택 공시지가가 1억원이 되지 않는 저가 주택을 말한다.

이런 저가 주택은 몇채를 취득하든 취득세는 1.1% 고정이다.

이 투자 방법은 현재도 유효하지만 저가 주택일수록 수요가 잘 받쳐주는지 파악한 뒤 접근해야 한다.

2. 주택 취득 순서에 주의한다.

무주택자라면 규제지역에서 1주택을 매수해야 하며

2주택은 비규제지역에서 매수하고 3주택부터는 1억원 이하의 저가 주택을 매수해야 한다.

보유세

1. 법인이라면 재산세 기산일을 피한다.

2. 인별 과세의 특성을 이용한다.

3. 주택임대사업자의 부활을 노린다.

양도세

1. 일반세율이 적용되는 최소 2년간 물건을 보유한다.

2. 공시지가 3억원 이하의 주택을 노린다.

3. 법인을 운영하여 법인세를 낸다.

4. 기본 공제를 이용한다.

이처럼 보유세와 양도세는 부동산 투자를 위해서는 가징 기초적인 지식이기때문에 꼭 숙지해야 합니다.

저자는 자신의 3년만에 3천만원으로 30억원을 만든 부동산 투자 노하우를 이 책을 통해서 가감없이 풀어놓았습니다.

세금문제부터 지방 투자자를 위한 대한민국 구석구석 숨어 있는 황금입지도 알려주고 있습니다.

소액으로 지방 투자를 해보고 싶은 분들에게는 정말 입문서로 추천드리고 싶습니다.

"2045년까지 주택 매수의 주체인 세대수가 꾸준히 늘어날 전망이다. 그래서 미래에도 인구가 늘어날 지역은 장기투자로, 그 외 지역은 단기투자로 대응할 필요가 있다. (23쪽)"

나는 김지웅님께서 저술하시고 ＜(주)파람북＞에서 출간하신 이책? ＜지방아파트 황금 입지＞를 읽다가 윗글에 깊은 인상을 받았다.

아~ 정말 윗글은 이책의 핵심이라해도 과언이 아닐 글이다.

또한, 향후 부동산 장기투자에 있어 투자의 바로미터를 보여주신 미래 투자 전망 메시지라고도 생각된다.

정말 신선하게 다가온 글이었다.

글고 이책의 저자이신 김지웅님께서는?30세의 나이에 모은 돈 3천만원으로 3년만에 30억원 자산가가 되었고 그 부동산 투자비결들을 이 한권의 책에 담아 내셨다.

그리하여 이책에서는?부동산 투자 왜 그중에서도 지방인가ㆍ어디의 무엇에 투자할 것인가ㆍ지방 투자를 위한 황금 입지 길잡이ㆍ부동산 시장 전망과 대응 방법 등 총 4챕터 344쪽에 걸쳐 28개 지역 135개동의 수도권이외 전국 아파트 황금입지들을 아낌없이 알려주시고 있다.

광주
대전
세종
울산
대구
부샤
전라도
충청도
강원도
경상도

아~ 이 지역들에 있는 지방아파트라~

사실 이는 그 지역에 살고있지않은 사람들에게는 선뜻 다가서기 힘든 것도 사실이다.

특히, 서울이나 인천ㆍ경기권에 오랫동안 살고 있는 사람들에게는 어쩌다 한번 여행이나 가보는 지방이라면 그지역 아파트들의 황금 입지들을 알아내기란 더욱 힘든 것도 사실이다.

그런 의미에서 수도권을 제외하고 28개지역 135개동을 망라해 그 지역에 맞는 황금입지들을 아낌없이 알려주신 이책 정말 유익한 책이었다.

광주광역시 최고의 학군인 봉선동ㆍ수완지구ㆍ상무지구
목포 남악신도시ㆍ오룡지구
순천의 신대지구
여수의 웅천지구
광양의 상황도이지구
전북 전주의 에코시티ㆍ혁신도시
부산의 일광신도시

이렇게 내가 평소 관심있었던 지역들의 황금지역들에 대해 약도도 곁들여 알기쉽게 잘설명해주셨다.

특히, 예전에 여행갔던 전남 무안군 일로읍에 신규택지로 오룡 1지구가 조성되어 있고, 2024년부터 오룡 2지구가 입주를 시작한다니 정말 격세지감도 느꼈다.

그래서, 나는 김지웅님께서 저술하시고 ＜(주)파람북＞에서 출간하신 이책 아주 잘읽었고 이에 나에게도 뜻깊은 독서가 되었다.

그리하여, 이책은 28개지역 지방아파트들의 황금입지들을 알고싶어하시는 분들께서는 놓치지않고 꼭읽어보시길 권유드리고싶다.

지금도 생각나네...
저자께서 들려주셨던 다음의 말씀이...

"부동산은 최소 2년은 보유해야 한다는 것 그리고 소액으로 투자하려면 다른 사람들보다 훨씬 빠르게 움직여야 한다는 것을 잊지말자. 부동산 투자는 누구보다 빠르게 좋은 물건을 취득하는 것이 관건이다. (284쪽)"

(출판사의 소개로 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 후기 정성껏 써올립니다. 근데, 중학교시절에 도서부장도 2년간 하고 고교 도서반 동아리활동도 하는 등 어려서부터 책읽기를 엄청 좋아하는 독서매니아로서 이책도 느낀그대로 솔직하게 써올려드렸음을 알려드립니다~ ^^*)