크레마클럽

나는 5억원으로 도쿄도 신주쿠구에 위치한 대지 40평짜리 상가주택을 샀다. 매입 당시의 명목수익률은 5.8%였다. 그리고 지난 3년간 임차인 구성은 바꾸면서 월세를 올렸고 현재는 실질수익률 13%로 월세를 받고 있다. (각종 공과금 제외)

일본 부동산에 눈을 돌려보는 건 어떨까.

전세계 최저 금리,

저평가된 부동산,

높은 수익률,

유례없는 엔저현상.

이 모든 것이 일본 부동산을

매력적으로 만드는 요소다.

** 왜 일본 부동산인가?

. 아직 저평가되어 있다.

. 2021기준 전 세계 PIR을 보면 서울 28.86, 홍콩 45.19, 도쿄는 15.4이다. 2016대비 서울은 74%상승, 홍콩 20%상승, 도쿄는 41%하락

. 현재 집값을 떠받칠 수 있는 여력이 남아있다.

. 최근20~30대 고연봉자사이에서 부동산에 대한 인식이 거주지느로뿐 아니라 투자재로서 부동산을 보기 시작했다.

. 해외 투자자 입장에서 일본 엔화의 지속적인 저환율이 부동산을 저렴하게 만든다.

. 저렴하게 구입한 엔화로 환차익도 가능

** 세 마리 토끼를 잡을 수 있다.

지가 상승에 따른 매매차익,

저금에 따른 수익증가,

엔저에 따른 환차익 가능

 

** 체계적이고 안전하다.

. 일본 부동산 제도는 오랜 세월 동안 지속되어 빈틈없이 탄탄하고, 거래 당사자인 일본인들은 신뢰를 가장 중요하게 여긴다.

. 체계적인 부동산 관리회사가 존재한다.

도쿄 부동산의 현재

. 일본 인구는 감소해도 도쿄는 증가중이다.

. 일본 상장기업 시가 총액은 세계 3위이며, 절반이 도쿄에 집중되어 있다.

. 도심 재개발 사업이 진행중이다.

** 일본 현지의 부동산 중개수수료

. 200만 엔 이하 : 매매 가격 * 5% + 소비세

. 200~400만 엔 이하 : 매매 가격 * 4% + 소비세

. 400만 엔 이상 : 매매 가격 * 3% + 소비세

유용한 인터넷 커뮤니티

. 스모

. 노무코무 프로

. 야후 재팬

. 라쿠마치

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. 일본에서는 매수 의사를 표시할 때 매매의향서라는 것을 제출해야 한다. 제출 후에는 내용을 수정하는 것이 쉽지 않기 때문에 작성하기 전에 양측의 의사를 구두로 충분히 확인하는 절차를 거친다. 이때 사실상 매매 가격이 결정된다. 그러니꺄 협상을 하려면 며칠간 밀당의 과정이 필요하다는 얘기다.

. 또한 은행에서 대출이 가능한지 확인하는 것도 간단하지 않다. 정해진 금액이 없기 때문에 심사 전에 건물에 대한 평가가 먼저 이루어져야 했다. 은행 내부 기준으로 빠르게 가심사를 한다해도 수일이 소요된다.

** 한국과 일본의 용어

. 단독주택 : 잇코단테

. 다가구, 상가주택 : 1동아파트, 1동맨션

. 빌라(다세대) : 구분맨션

. 아파트 : 맨션

. 원룸 : 원룸맨션

. 상가, 사무실 : 구분점포, 구분사무실

. 상가주택 : 병용주택

. 창고,공장 : 창고, 공장

**

해외 투자를 진행할 때는 환율의 추이를 늘 면밀하게 살펴보고 있어야 한다. 수익률을 계산하거나 환전, 송금을 할 때에도 중요하지만 초기 투자금이 단숨에 몇천만 원 차이가 나게 될지도 모르기 때문이다. 여유가 있는 상황이라면 환율이 유리할 때 미리미리 환전을 해서 외화 통장에 돈을 넣어둔 상태로 일을 진행하는 것이 좋다.

** 일본의 임대료 구성

. 야칭

- 매월 지불하는 월세

- 도쿄 기준 원룸맨션 9만~12만엔

- 59m2 맨션의 경우 18~30만엔

. 레이킹

- 처음 입주할 때 지불하는 돈으로 1회성.

- 월세의 1~2개월분

- 일반적으로 관리회사와 배분

. 시키킹

- 보증금

- 월세의 2~3개월 분

- 원복의 개념이 중요. 주택도 원복.

. 열쇠교환비

- 아직 열쇠사용하는 곳 많음

- 신규임차인이 비용부담 후 교체

- 4~6만엔. 도어락인경우 발생 안함

. 재계약료

- 임대 연장 시 발생 비용

- 재계약료는 보통 월세의 1~2개월 분

- 관리회사와 배분

투자의 세계는 넓고, 투자할 곳은 많다.

그리고 누구나 할 수 있다.

시야를 넓히면

새로운 가능성을 발견할 수 있다.

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일본이나 한국이나

절차 서류등은 굉장히 비슷한것 같다.

시장이 어디든

수익만 낼 수 있다면

투자의 왕도는 없겠지만

남들이 투자하지 않는 곳을

찾아본다면

기회는 더 많을거라 생각한다.

일본 금리를 찾아보니 조금씩

오르고 있지만 아직은 괜찮다는 생각이든다.

용기를 내고 움직여본다면

충분한 수익을 기대해 볼 수 있을 것 같다.

주위에 해외에 사는 분들이 계시는데 실거주로 구입을 하거나 혹은 투자용으로 구입하시는 분들이다. 혹은 리츠를 통해 간접투자하시는 분도 있다.

하지만 한국에 살면서 직접공부하고 발로 뛰어서 해외부동산을 산 분은 여태껏 보지 못했다.

거기다 도쿄에 상업용부동산을 사는 사람이 있다고 한다면?!?!

일단 일본 도쿄가 연상되는 먼 타국이란 이질감과 왠지 비쌀것 같은 느낌이 장애물 1이고

상업용부동산이라는...특수한 부동산이라는 형태가 장애물 2이다.

하지만 저자는 두개를 가뿐히 넘었다. 물론 과정상 잠못이루는 험난한 여정이 있었다고 하는데 결국에는 월 800만원의 수익을 올리는 건물주가 된 것이다.

주위에 저자보다 먼저 길을 간 사람이 있다면 수월했겠지만..저자는 독야청청 홀로 그 길을 개척해냈다. 그 실행력과 의지와 탐구력(일본 맘까페까지 가서 임차수요 조사한 얘기에 탄복했다.)이 결국엔 성공을 이끌어 낸것이다.

이 책을 읽고 하늘은 스스로 돕는자를 돕는다는 말이 자연스레 떠올랐다. 아무리 힘들고 어렵고 앞이 보이지 않아도 공부하고 실천하고 밀어붙이면 결국에는 저자처럼 원하는 바를 이룰것이다. 다. 무언가 새로운 도전을 앞둔 분들이 마음을 다잡고자 읽기 좋은 책인것 같다!

 

어느날 누군가 이 책을 추천해 주었을때 얼른 읽어 보아야겠다는 생각을 했고 구매해서 그즉시 읽었다. 상업용 부동산 투자에 관심이 많고 실제로 하고 있는 나에게 최근 최대 고민거리는 갑자기 높아진 금리였다. 거기다 관리적인 측면이 심적으로 힘들때가 있었다. 그런데 일본 부동산은 그런 나의 고민을 단번에 해결해 주는게 아닌가! 일단 기준금리가 제로에 가깝다보니 대출금리 자체도 작고 부동산 관리회사가 다양하게 포진해있어서 건물관리에서부터 임차계약까지 아웃소싱이 가능하다점이 매우 매력적이었다. 투자가 리스크테이킹측면이 강하다고 하지만 안정적으로 포트폴리오를 운영하는 것은 모든 투자자들의 소망이다. 더욱이 외국인 투자자에게도 개방적이고 법인투자시 대출도 잘나오는 것이 역시 선진국 투자는 퍽 괜찮구나 하는 생각이 들었다. 또한 도쿄중심부동산은 계속 상승하고 있는 점이나 지진이 잦은 일본에서 내진설계 기준이 퍽 까다롭다는 이야기도 안전마진을 충분히 확보하고 있구나를 알 수 있었다. 무엇보다 이책의 저자처럼 디테일하게 준비하고 충분한 임장과 전문과들의 도움을 받는다면 도쿄 부동산 투자가 어렵지 많은 않을 것이라는 생각도 들었다. 새로운 세계를 알 수 있고 기분 좋은 영감을 얻게 된 책이이었다! 

한국 부동산도 머리 아파죽겠는데, 도쿄라니...

나에게는 책 제목부터 머리 아파졌다. (하지만 궁금해..)

 

저자 백승 작가는 평범한 월급쟁이로 2014년 처음 부동산 시장에 뛰어들었다고 한다.

난 당연히 남자인 줄 알았는데, 책을 완독하고 찾아보니 긴 웨이브 머리를 한 여자분이셨다. 띠용

다른 사람들보다 편견이 없는 편이라고 자부해왔는데, 난 왜 남자라고 생각했을까.....?

심지어 같은 30대잖아. 다시 띠용 (부럽다)

 

 

다른 많은 서평들을 보면 1장, 2장 등 내용을 정리해서 적어두었지만..

난 그런 식의 서평보다는 이 책을 보면서 배운 점.. 느낀 점을 적어보고자 한다.

 

 

일본 지역에 대해 잘 몰라서 약간(?)의 어려움은 있었지만 책의 가독성도 상당히 좋았고

작가의 경험담을 시간 순서대로 적어두어서 재밌었다. 일본 하면 도쿄랑 신주쿠만 알고 있기에..

모르는 지역이 나오면 구글링이 필요하긴 했다.

아! 그리고 용어도 다르다.

한국식으로는 상가, 사무실 = 일본식으로는 구분점포, 구분사무실 이라고 불린다고 한다.

 

2019년 불장에 분당 아파트를 팔고 도쿄에 있는 상가주택(=일본식 표현 : 병용주택)을 사다니.. 대단한 용기 + 스스로의 경험을 책으로 출간까지 하다니 정말 대~단하다라는 말뿐 딱히 비교할 말이 없다.. 타이밍도 좋게 환율까지 따라왔다고 하니, 인생은 타이밍이다라는 말이 괜히 나온 게 아니다.

 

서울을 팔고 도쿄를 샀습니다 한줄평

목표(=시세 차익)는 같아도 투자방법은 다양하다.

생각하지 못했던 분야에 대한 책을 발견하면

정말 기분이 좋고 신기합니다!

집에서 쉬는 동안 잠시 시간을 내어 책을 펼치면

지금까지는 알지 못했던 새로운 세상을 배우는 기분이 듭니다.

 

한국의 부동산 투자에 대해서도 알고 공부하면 내 자산을 불리고

재테크하는데 큰 도움이 될 것입니다.

그런데 이 책에서처럼 한국에서 국한될게 아니라 더 넓게 보고,

외국 부동산으로 눈을 돌리면

또 다른 기회가 열릴 수도 있겠다는 생각이 듭니다!

 

2019년 한국에서 부동산 투자가 제대로 흐름을 탔을 때, 저자는 서울 아파트를 매도하고 해외 부동산에 투자했습니다 그것도 잃어버린 20년으로 경기침체의 상징이 된 일본에 말입니다

처음 저자는 부동산 차익으로 얻은 4억 그리고맞벌이를 하면서 모은 1억원의 수중의 돈을 가지고해외로 관심을 돌려 새로운 투자에 도전을 했습니다

이 책은 저자가 왜 일본 부동산으로 눈을 돌렸는지부터 시작하여 일본 부동산을 구입하면서 일어났던 일들을 바탕으로 일본 부동산에 접근하는 방법은 차근차근 설명해주고 있습니다. 처음 해보는 일이기에 모두가 어떻게 접근해야 할지 어디서부터 시작해야할지 어려운데 이렇게 세세한 가이드북과 같은 책이 있다면 참 든든해지는 것 같습니다!

오랜 침체를 거쳐 회복되기 시작한 도쿄의 부동산은 아직 상승여력이 충분한 곳도 많고,도심부도 잘 찾아보면 생각보다 저렴한 가격인 곳도 많습니다.해외 투자자에 대한 규제보다는 절세할 수 있는 세금특례가 많은 등 일본 부동산은 외국인 투자자가 투자하기에 장점이 많았습니다 또 꼼꼼하고 세심한 특성답게 부동산 제도 체계적이고 법규가 잘 갖추어져 있다는 점을 새로이 알게 되었습니다. 일본에는 관리를 따로 맡아주는 회사가 있어서건물관리 및 임차인을 관리하고 공실을 관리해주는 사람들이 따로 있다는건외국인 투자자에게 정말 좋겠다 싶습니다!

여행가는 기분으로 임장을 하고,지하철을 타고 내려서 직접 걸어도 보고,분위기도 느끼고나중에 내가 살면 어떨까? 상상도 해보고한국부동산과는 또 다른 느낌의 일본 부동산 임장기도재밌게 읽을 수 있었고, 많은 도움이 될 것 같습니다.

한국 부동산 뿐만 아니라 조금만 눈을 돌리면해외에서도 부동산 투자가 가능하다는 사실과 더불어 든든한 가이드 책이 있어서 마음이 놓이는 기분까지 드는 책이었습니다!