크레마클럽

요즘 부동산 시장 참 답답하시죠?

 

 

급급매로 만들어진 가격 하락세,

기대와 다른 둔촌의 분양 결과와 점점 더 늘어나는 미분양 소식들,

레고랜드에서 시작된 은행의 돈맥 경화와 건설업계의 위기까지,

 

 

그래서 누군가는 이제 하락세가 시작됐으니, 지금이라도 팔라고 하고,

또 누군가는 지금이 바로 기회라고 하며, 남들과 다른 길을 시작하라고 합니다.

 

 

과연 누구 말이 맞는 걸까요?

 

 

전 이 부동산 시장의 상승 VS 하락에 대한 전망은 투자자들에게는 유의미한 내용은 아니라고 생각합니다.

 

투자자라면 자신의 기준이 있어야 하고, 자신의 기준이 있는 투자자라면, 자신이 바라보는 투자처의 시세정보가 중요하고, 자신의 기준과 상황에 맞는 투자처에 자신의 속도에 맞게 진행하는 것이 투자의 길이 아닐까 생각합니다.

 

그럼 부동산 투자의 기준은 무엇일까요?

 

2022년 연말, 내년 제 투자기준을 세우기 위해, 부동산 책의 클래식, 바로 ＜부동산 투자의 정석＞을 읽어보았습니다.

 

 

완전 초보 부린이인 저에게는 이 책이 새롭게 나온 부동산 책 정도로만 알고 있었는데, 알고 보니, 이 책은 2007년도에 처음 발행되어 지금까지 꾸준히 사랑받고 있는 책으로 불황기에 접어들다 보니, 다시금 찾는 이들이 많아졌고, 결국 작가님께서 개정판을 또다시 쓰시게 되었다고 합니다.

 

특히 이 개정판을 쓰시면서 처음에는 그사이 바뀐 부동산 관련 법규들이 너무 많아 부담이 많이 되셨다고 고백해 주셨는데요 막상 쓰시면서는 '어? 별로 고칠 것이 없는데?"라고 생각하셨다고 합니다.

 

그만큼 부동산 투자의 기본은 상승장에도 하락장에도 늘 통하는 기준이라는 게 존재하나 봅니다.

 

＜부동산 투자의 정석＞은 돈이 나오는 시스템을 만드는 비결에 관한 책입니다. 2004년부터 무려 18년간 부동산 투자와 강의를 해온 1세대 투자자인 김사부님은 이 책을 집필하기 전에 큰 실패를 경험한 후 2007년도에 부동산 투자의 정석이라는 책을 집필한 이후 이 시스템에 따라 성실히 투자해온 결과 재기에 성공하셔서 지금까지 부동산 투자자의 길을 성실히 나아가고 있다고 합니다. 역시 중요한 건 시스템이라는 걸 다시 한번 깨닫게 되는 것 같습니다.

 

이 책은 정부의 부동산 정책을 토대로 시장의 흐름을 파악하면서 오르는 부동산에 위험을 대비하며 꾸준히 투자한다면, 결국엔 부동산 투자를 성공할 수 있다는 내용입니다. 지금 당장은 하락할지 몰라도 장기적인 관점에서는 꾸준히 상승한다는 것에는 분명 많은 분들이 공감하시는 부분이 아닐까 생각됩니다. 저 또한 마찬가지고요.

 

중요한 것은 포기하지 않고 자신의 상황에 맞게 꾸준히 투자하라는 겁니다. 매년 똑같이 상승하지는 않겠지만 장기로 봤을 때는 상승하는 투자처는 분명히 있고, 그런 투자처가 어디인지를 찾아내는 것이 투자자들의 몫이라는 거네요.

 

즉, 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재 투자하는 것! 입지, 학군 이런 기본에 충실한 아파트부터 다시금 살펴봐야겠습니다.

 

부동산 투자의 정석은 책 제목처럼, 부동산 투자의 정석, 아파트 투자의 정석을 알려주는데요 하지만 부동산 투자는 끊임없이 변화함으로 이 책을 통해 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 공부해서 자신의 상황에 맞는 투자를 포기하지 않고 꾸준히 해야 하는 것이 이 책의 결론이 아닐까 생각됩니다.

 

벌써 12월 29일입니다.

내년, 부동산 전망이 궁금하신 투자자분들이 계신다면, 상승장에도 물론 하락장에도 통하는 부동산 책의 클래식, 부동산 투자의 정석을 읽어 보시라 권해드리며, 이 책의 리뷰를 마칩니다

 

책을 읽은 뒤 간단한 소감

이제 막 투자를 시작하신 분에게는 명확한 가이드를

이미 투자를 하신 분이라면 복기할 수 있는 계기를 제공하는 책입니다.

요즘은 정보가 너무 넘쳐나서 잘못된 정보를 받아들이면 잘못된 행동을 하게 되죠.

이 책은 오랜시간 투자 시장에서 적용가능했던 투자법을 제시합니다.

그 뿐만 아니라 투자자가 자본주의를 살아가면서 인생을 어떻게 살아야 하는지

구체적인 방법도 제시해주고 있어서 감정이입이 더 잘된 것 같습니다.

제목만 봤을 때는 다른 책들이랑 크게 다르지 않겠거니 하고 읽었습니다.

그런데 읽으면 읽을 수록 감정이입이 됐고, 시간가는 줄 모르고 읽었습니다.

두꺼운 책만큼이나 하나라도 더 알려주려는 저자의 마음이 느껴졌습니다.

투자에 진심이시라면 꼭 한번 읽어보시길 추천드립니다!

 

아래는 책 내용중 핵심적인 내용들만 간단하게 요약해봤습니다.

책을 읽기 전에 먼저 확인하고 읽으시면 더 이해하기 쉬우실 것 같습니다.

 

전세 레버리지 투자

전세 레버리지 투자는 가치가 있는 아파트를 여러 채 장기간 보유해서

전세 상승분이 꾸준히 나올 수 있도록 시스템을 구축하는 투자법입니다.

이 투자법은 오래 전부터 사용되어 왔는데 갭투자라는 용어가 나오면서 변질되었습니다.

이 책에서는 전세 레버리지 투자가 무엇인지 명확하게 알려주고

갭투자와 혼동하지 않도록 명확한 메시지를 남기고 있습니다.

 

내집마련 vs 시스템

저자는 일반인들의 최대 걱정거리인 내집마련에 대해 해법을 제시합니다.

이미 투자자라면 너무나 당연하게 알고 있는 개념이겠지만 일반인에게는 생소합니다.

내가 거주하는 내집마련으로는 부자가 될 수 없다는 것을 이해하려면

많은 공부가 필요하며 마인드를 완전 리셋 시켜야 행동까지 옮길 수 있습니다.

실거주와 투자를 분리하는 개념과 이 과정에서 어떤 식으로 행동해야

시스템을 구축하고, 거주 환경까지 개선시킬 수 있는지 현실적인 조언을 해줍니다.

저또한 시스템을 구축하고 있는 상황이라 많이 와닿는 부분이었습니다.

 

핵심 부동산의 정의

전세 레버리지 투자는 대충 알겠는데 그럼 아무 아파트나 사도 되냐?

절대 안됩니다!

저자는 핵심 부동산을 모아가라고 조언해주고 있습니다.

그렇다면 핵심 부동산이 뭔지 궁금하게 될 겁니다.

오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상

장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상

어떠한 위기가 닥쳐도 크게 가격이 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상

이렇게 조언해주고 있습니다.

이게 너무 어렵다 하시는 분들은 최소한 전세가를 확인하셔야 합니다.

즉, 과거부터 현재까지 전세가가 지속적으로 상승해왔는지 보면 됩니다.

전세가는 100% 실수요이기 때문에 거주 만족도라고 볼 수 있는 지표입니다.

물론, 더 좋은 투자를 위해서는 다양한 요소도 함께 봐야한다는 점 명심하세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

최근 읽은 투자관련 서적중에서 이런 두께가 있었나? 싶을만큼 두꺼운 책이 왔다.

그만큼 많은 정보를 담고 있다는 거겠지, 두근두근 하는 마음으로 읽어내려갔다.

 

2007년, 2016년에 걸쳐 벌써 이번이 세번째 책이다.

그리고 20년째 대중에게 검증받은 비결이 실려있다.원칙은 변하지 않는다 라고 말하는 #김원철 의 #부동산정보

 

"부동산 투자, 여전히 유용한가? 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다." 라는 말은 1990년 부터 나온 이야기다.

그리고 부동산이 투자 가치가 있는지 아닌지를 심도 있게 고민하거나 살펴보지도 않고 그저 '이제 부동산 신화는 끝났어' 라고 쉽게 치부해버리면 과거처럼 뼈아픈 후회를 할 수 있다.

 

부동산 투자는 10년이 지나도, 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.

부동산 투자의 정석

서울 아파트의 절반은 세입자이다. 이들은 언제든지 수요자로 변할 수 있다.

이미 주택을 가지고 있어도 더 넓고, 좋은 주택으로 옮기고가 하는 수요 또한 늘 존재한다.

혼인, 다문화 가정, 고령인구의 증가로 2040년까지 가구수가 늘어날 것이다. (통계청 발표)

지하주차장 연결, 드레스룸 등 주거문화가 빠르게 바뀌면서 신규 주택에 대한 수요가 영원할 수 밖에 없다.

이전에 불편한 줄 모르고 살았지만, 이제는 없으면 얼마나 불편한지 알게 되었기 때문이다.

 

이 책은 전세레버리지 투자에 대한 부분을 상당페이지 할애하여 다루고 있으며, 매년 3천만원의 투자 자금을 모으라고 한다.

무슨 일이 벌어진다고 해도 2년 마다 전세가 오르는 지역은 반드시 있고, 그 지역이 어디인지 알기 위해 노력하고 공부해야 한다.

특히 불황이 있을 때 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것이다.

역세권, 소형아파트 추천.

 

갭투자와 전세 레버리지 투자는 다르다.

전세가와 매매가 차이가 적은 부동산에 투자한다는 점에서는 유사하지만

전세 레버리지 투자 - 전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐

갭투자 - 매매가가 상승할 것이냐 를 차이에 둔다.

 

전세가와 매매가 차이가 작은 물건들 중 대부분은 특별한 호재가 없는 지역에 있는 경우가 많다.

부동산 활황기가 되어서 차이가 작아진 것 일 뿐, 계속해서 매매가가 상승하려면 부동산 활황기가 이어져야 하는데 과연 그럴 수 있을까?

단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자이다.

 

가치, 정책, 규제를 공부하고 찾으면서 기다린다.

1년에 하나, 없으면 2년에 하나는 충분히 찾을 수 있다.

2022년 현재 가장 큰 장벽은 취득세이다. 취득세가 8~12%라는 것이 매우 비정상적인 상황이라는 걸 생각하고 기다리라.

비정상적인 상황은 원래대로 돌아가기 마련이다.

개념을 정확하게 이해하고 유연한 사고를 하는 것이 핵심.

 

이 책에선 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트를 2단계로 나눠서 소개하는데

1. 10년에 거쳐 연간 1억원 이상의 투자자금이 계속 나오는 상태

2. 1단계에서 만들어진 투자자금으로 수익형 부동산을 매입하는 것

 

한참 대학원 입시 준비를 할 때 연희동의 고급빌라에 레슨을 받으러 다녔었는데 그 때 교수님이 해주신 말씀이 있다.

집은 굳이 없어도 된다고, 돈이 있으면 집주인이 전세금을 올려달라고 할 때 올려주면 되는 것이고, 만약에 그 돈을 올려줄 만큼의 값어치가 없는 집이라고 하면 그 돈을 보태어 더 좋은 집으로 이사가면 되는 것이다. 라고 하셨는데 이 책에서 그 똑같은 이야기를 해서 깜짝 놀랬다.

 

내 집 마련을 해야 한다는 고정관념을 버리라.

오히려 가장 나중에 해야 하는 것이 내 집 마련이다.

돈만 많으면 내 집 따위는 없어도 상관없다.

내가 소유하지 않을 뿐, 얼마든지 내가 살고 싶은 집을 선택해서 사는 것이 가능하기 때문이다.

 

반대로 내 소유의 집은 있지만 돈이 없으면 갑자기 목돈이 필요한 일이 생겨도 돈 나올 데가 없다.

유사시에 내 집을 파는 건 생각보다 어려운 일이다. 삶의 터전을 뒤로하고 다른 지역으로 떠나는 건 심리적으로 힘들고 고통스럽기 까지 하다.

 

내 집 마련보다는 시스템을 갖추는 것이 우선이다.

내 집 마련, 시스템 구축을 둘 다 할 수 있으면 더없이 좋다.

하지만 자금이 부족한 경우에 해당한다면, 내 집 마련이 아닌 시스템 구축을 우선하는 방향으로 계획을 세워라.

 

자산이 늘어나면 이익의 절반은 나라의 것이라고 생각하는 것이 마음이 편하다.

세금을 50%씩 낸다고 해도 자산을 증식시키는 데는 큰 문제가 없다.

부동산으로 인한 소득에는 세금이 많다.

자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당연하게 생각하면서, 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자.

김원철 님의 #부동산재테크 에 대한 생각을 한 눈에 읽을 수 있는 부분이었다. 그래서 이 책이 더 좋아졌다고나 할까.

 

부동산 활황, 생각보다 길지 않다.

중요한 건 핵심 부동산에 집중하는 것이다.

핵심 부동산은 - 어떠한 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산이다.

리스크에 강하고, 가격이 무너진다고 해도 빠르게 회복하고, 장기적으로 평균보다 훨씬 높은 상승율을 보인다.

당장 돈 되는 부동산이 아닌 핵심 부동산에 투자하라. 핵심 부동산을 고르는 안목을 키워야 한다.

 

*핵심부동산에 관한 내용은 직접 책을 찾아 읽어보시길 권한다!

 

투자의 고수가 되는 길

1. 시간을 기다려야 한다.

2. 공부는 기본, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.

3. 인내하는 것

 

여기서 인내에 대해 다시 한번 강조를 했는데

1. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 함

2. 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는 다면 버릴줄 알아야 함

3. 버린 물건이 혹여 대박이 난다고 해도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 함

 

이 책의 전반적인 내용은 투자로써의 부동산을 정의해주는 느낌이었다. 투기가 아닌 투자.

최근 부동산은 투기재로 변질 된 느낌이 매우 강하게 들었는데 책에서 그 중심을 잘 잡아주었다.

 

부동산 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.

활황으로 넘어가는 결정적인 순간 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.

 

투자의 때를 알려주는 신호

1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났을 때

2. 미분양 물량 사상 최대 증가

3. 분양 물량 역대 최저

4. 경매 낙찰가율 사상 최저

5. 전세가율 사상 최고치 근접

6. 중개소 폐업 속출

7. 정부의 부동산 활성화 대책 등장

 

아파트, 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가 까지 이 책을 다 받아써도 모자랄 만큼의 알찬 정보가 다 담겨있는 책은 이전에도, 이후에도 찾아보기 힘들 것 같다는 생각이 들었다.

 

이 책의 서두에서도 읽었는데 마무리에서도 다시 한 번 나온 작가의 말은 마음을 다시한 번 울리는 글이었다.

투자를 왜 하는가, 투자로 이루고자 하는 삶의 목표가 무엇인가, 투자와 삶에 대한 작가의 태도는 어떠한가를 알 수 있는 대목이다.

자신은 잘 사는 사람이다. 부자는 아니더라도 필요할 때 잘 쓰고 원하는 걸 살 수 있는 여건이 된다.

돈 자랑은 할 필요가 없는 것이고, 해서도 안되는 것이다.

자식들도 현재에도 즐겁게 살고, 미래도 꾸준히 준비하는 그런 삶을 살기를 바란다.

 

내 아이들에게도 이런 말을 해주고 싶다. 잘 사는 사람으로 기억되고 싶다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2007년도에 나온 책을 재개정하여 나온 책입니다.

 

작가가 말하는 전세레버리지 투자와 갭 투자는 다르다..라고 말합니다.

이 책은 441 page에 달하는 두꺼운 책입니다. 전세레버리지 효과를 기본으로 해서 부동산으로 부를 쌓아가는 방식을 기본으로 합니다. 전세레버리지 효과는 갭투자와 다르고, 부동산 활황기 침체기와 무관하게 전세가 계속해서 올라가는 핵심지역을 찾고, 그 이후에는 수익형 부동산에 투자하는 방법을 말하고 있습니다.

 

맺음말을 읽으면 작가가 생각하는 부동산에 대한 생각이 나옵니다.

강남에 집 한 채 있어 허덕이기보다는 부동산을 적절히 이용해서 수익을 얻어 사고 싶은 것을 살 수 있는 삶을 지향하고 있습니다.

 

"부동산 투자가 직업"인것에 대해서 바라보는 시선은 다를거 같아요.

그렇지만 한정된 땅덩어리에서 부동산을 모르면 앉아서 피해보는 경우도 많은것도 사실인거 같습니다. 세계 정세도 동기화되어 움직이고, 무엇보다 우리나라 세금도 너무 복잡하고, 어려워요. 제도와 법이 계속 바뀌니 몇 개월 무관심해도 무언가 바뀐점이 많죠... 부동산 투자를 해야 한다면 부동산 서적도 읽으며 작가의 경험을 간접적으로 경험하는건 반드시 필요하다고 생각합니다.

 

 

이 책을 읽으며 제가 알아두어야 할 부분은 기록해가며 읽어봤습니다.

 

취득세

기본취득세율 1채, 비조정지역 1채, 오피스텔, 조합원입주권

오피스텔과 조합원입주권의 경우 지속적으로 매입해도 취득세가 추가로 올라가지 않는다.

 

 

관리처분인가가 난 재개발 입주권 취득세 4.6%

입주권은 종부세 대상 아님

입주시점 : 추가분담금

건물 완공 : 취득세(원시취득) - 신규건물분에 대해서 2.98%

 

1단계 : 전세레버리지 투자(전세 상승분으로 매년 1~3억 만들기)

2단계 : 수익형 부동산 매입

 

수익형부동산 주택담보대출이 아닌 사업자대출

 

핵심부동산

지방에도 핵심부동산이 있을 수 있다 : 단, 택지개발할 땅이 많으므로 촉각을 세우고, 투자폴리오 조정해야 한다.

 

 

• 부동산 시장 향후 20년 핵심키워드

신축

역세권

소형 : 향후 10년동안 세계 경제, 노인도심집중화현상

강남권

임대료

 

 

투자의 때를 알려주는 신호들

부동산 불황기가 3년이상 지났다

미분양 물량이 사상 최대

분양 물량 역대 최저

경매 낙찰가율 사상 최저 수준

전세가율 사상 최고치에 근접

폐업하는 중개소 속출

정부의 부동산 활성화 대책 등장

 

 

p260

대전 과 광주광역시 비교

대전 부동산이 30% 저평가된 이유

세종시 빨대효과(세종시 분양받기 위해서 대전에서 전세 거주)..세종시 분양 급감하자 대전 부동산 오름

 

 

아파트 투자의 정석

대단지

학군

로열동, 로열층

85m2이하

역세권

기반시설(교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등)

성장성

햇빛잘드는 비로열당, 비로열층

 

https://blog.naver.com/sloppytime/222948266956

 

 

 

 

2007년 우연히 구매하여 읽은 '부동산투자의 정석'을 보고서 죄충우돌 홀로 부동산투자를 시작하였다. 그리고 저자인 김사부를 강의에서 만나고 그의 부동산투자 내공의 깊이와 혜안에 좀 더 가까이 다가갈 수 있었다.
수많은 소위 부동산전문가들이 자신의 방법 혹은 기법(?)을 따르면 무조건 투자성공을 약속하지만 김사부는 화끈하기보다는 약간은 무미건조하지만 진실을 이먀기하려고 노력한다.
쉽게 가능한 대박기법이라고 현혹시키는 대신 투자의 정석, 즉 투자자로서의 마음가짐과 믿음, 꾸준한 배움의 자세, 기다림, 인내, 시장급등락시 마인드컨트롤, 리스크관리 등과 함께 실제 투자추천도 최대한 사실과 데이터, 역사적 경험 등에 근거하여 진행한다.
이러한 김사부의 20년에 걸친 경험과 혜안, 투자자로서뿐만 아니라 삶에서의 철학도 녹여낸 부동산투자의 정석을 넘어선 바이블이라고 감히 말한다.
그의 책과 강의에서 나 역시 경제적자유에 크게 다가가고 앞으로도 꾸준히 해나갈 것이다. 인생에서 행동하지 않고 불평만 하거나 아니면 실행하는 선택은 각자의 몫이겠지만 부동산투자에 있어서만큼은 정석을 넘어선 바이블에서 그 내용을 직접 확인하기 바란다.