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부동산 경매는 소액으로 투자가 가능하고, 심지어 종잣돈 500만 원을 3년 안에 10억을 만들 수 있는 현실적인 방법이 존재한다는 저자의 말이 강한 호기심을 불러 일으켰습니다. [흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다(개정판)]의 저자는 가난을 벗어나기 위해 부동산경매를 시작했습니다. 그리고 수많은 경험을 통해 자신만의 부동산경매 노하우를 터득하게 되고, 이를 통해 당당히 흙수저에서 금수저로 거듭났습니다. 그는 이 책을 통해 그동안 부동산경매시장에서 뛰어들어 성공할 수 있었던 비결을 이야기하고 있었습니다. 부동산경매 사이트를 보면 하나같이 복잡한 이해관계가 얽혀있는 물건들 또는 금액 너무나도 높게 책정되어 있어 쉽사리 도전하기 힘듭니다. 그래서 부동산경매는 똑똑하고 기센 사람들의 투자분야라고 생각했습니다. 그런데 책을 읽어보니 결국 부동산경매 또한 전략적인 접근이라는 생각이 들었습니다.

 

 

해마다 부동산관련 정책과 세법이 변하기 때문에 부동산투자에 관심 있는 사람이라면 모두 긴장하게 됩니다. 그런데 이 책에는 2023년부터 반영되는 부동산 정책들이 수록되어 있어 든든하게 느껴졌습니다. 부동산경매는 일반적인 매매과정과 달리 명도를 비롯해 권리분석 및 낙찰 과정을 거쳐야 하기에 실수하거나 놓칠 수 있는 부분들이 많습니다. 단지 몰랐다고 사실로 벌어지는 불이익들은 온전히 낙찰자의 몫이 됩니다. 심각한 경우 자신이 공들여 어렵게 낙찰받은 물건은 물론이고 보증금을 포기해야 하는 상황이 벌어지기도 합니다. [흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다(개정판)]에는 우리가 피해야 하고 주의해야 할 것들 그리고 반드시 꼼꼼히 살펴봐야할 것들에 대해 다양한 사례들을 들어 이야기하고 있습니다. 물건분석, 권리분석, 명도, 우선변제권 및 가압류, 가처분과 가등기, 주의해야하는 물건들에 대해 자세히 나와 있어 부동산경매에 대한 두려움이 많이 해소되었습니다.

 

 

저자는 부동산경매를 할 때, 경매컨설팅업체에 의존하기보다는 직접 발품을 파는 것을 권하고 있습니다. 그는 오랜시간동안 직접 발로 뛰며 흙수저에서 금수저로 거듭났던 만큼 자신만의 노하우가 풍부했습니다. 부동산 경매 수익률 분석하는 방법부터 현장조사하는 임장방법, 낙찰받은 물건을 빠르게 임차 또는 매도하여 수익을 내는 방법, 경매로 낙찰받은 물건의 가치를 상승시킬 수 있는 방법과 사례, 갭 투자의 장단점, 문제를 해결하는 방법 그리고 부동산 양도소득세를 절감하는 방법까지 상세하게 서술되어 있었습니다. [흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다(개정판)]에서 가장 좋았던 부분은 바로 발생할 수 있는 문제들에 대해 언급하며, 이 문제들을 해결하는 방법들도 제시해 준다는 것이었습니다. 사실 부린이 입장에서 무엇을 알아야 하고 뭘 모르고 있는지 조차도 판단하기 힘든데, 이 책에서는 부동산경매노하우뿐 아니라 부린이들이 놓칠 수 있는 부분까지 세심하게 일러주고 있어 많은 공부가 되었습니다.

 

 

 

※ 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

 

 

 

현대사회에는 노예제도가 없지만 일하는 구조가

과거 노예제도와 비슷하다.

내가 아무리 일을 잘해도 일정한 품삯만 받고 일하는 회사원은 과거의 노예와 크게 다르지 않다.

결국 열심히 공부해서 엘리트 노예가 되라는 것과

무엇이 다르단 말인가?

 

 

 

저자 김상준

 

 

지독한 가난을 극복하고 일어서는 계기가 된 것이 경매였다고 합니다. 경매로 종잣돈을 만들고 자산을 키운 저자는 현재 경매 전문 가로 부동산 경매 유튜브와 학원을 운영 중입니다. 유튜브 '대장 TV_경제적자유'

 

이 책은 경매에 관한 책입니다.

사실 경매하면 용어도 생소하고 권리 분석이니 명도니 넘어야 할 산들이 참 많습니다.

그래서 작정하고 공부하지 않는 이상에야 먼 나라 이야기인 건 맞습니다.

그러나 부동산에 관심이 있고 조금 더 싸게 집을 구매하고 싶다는 의지가 있다면 경매 책 한 권씩은 접해봤으리라 생각이 듭니다.

 

저자는 첫 페이지부터 경매, 지금 시작하라고 합니다.

아~ 요즘 부동산 시장 안 좋고 경매시장에 두세 번의 유찰은 기본이고 모두가 몸 사리는데 무슨 경매냐~

하실 수 있는데요. 이럴 때일수록 더욱 공부가 필요한 것 같습니다.

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돈이 부족해도 부동산 경매가 가능할까?

 

 

부동산 경매에는 여러 가지 변수가 작용합니다.

훼손이 심한 부동산이라면 돈도 없는데 낙찰받아서 수리까지 해야 되니 정말 난감할 거예요.

낙찰은 받았는데 임차인을 속히 구하지 못하거나, 단기 매도를 하려 해도 매수인이 나타나지 않으면 이것도 낭패입니다. 관리비 및 경락잔금대출의 이자 등 고스란히 내가 지불해야 될 테니 말입니다.

 

그래서 저자는 철저한 사전 조사로 리스크를 최소화시키라고 합니다.

입찰 전 임장은 필수이고, 임장 활동을 통해 세입자 및 집 상태도 미리 알 수 있으면 도움이 되겠죠. 낙찰 후 수리 비용까지 감안하여 입찰가를 선정하라고 합니다.

 

 

 

 

 

저자의 사례가 눈길을 끕니다.

 

감정가 7,500만 원인 인천 소재 18평 빌라가 있었고, 30%씩 두 번 유찰된 이 빌라를 3,500만 원에 낙찰받았습니다. 경락잔금대출을 받은 금액은 3,300만 원이었고 순수하게 주머니에서 나간 돈은 200만 원이었다고 합니다. 경락잔금대출은 감정가의 80% 혹은 낙찰가의 70% 중 저렴한 금액으로 산정된다고 합니다. 이 물건은 감정가의 반값으로 낙찰받아 취득했기에 낙찰가의 95%가 대출실행되었다고 하는데요. 50~80% 사이에만 낙찰을 받을 수 있다면 경락대출 레버리지는 극대화될 수 있다고 합니다. 감정가는 보통 경매 진행 6개월 전에 산정되므로 부동산 가격이 현재보다 높게 또는 주변 호재가 있을 경우 낮게 책정될 수도 있다네요.

요즘 유찰도 많이 되는데 한 번 눈여겨봐야겠습니다.

 

그런데 갑자기 이런 생각이 듭니다.

 

혹시 낙찰받았는데 대출이 안 나오면 어떻게 하지?

유치권이 설정되어 있는 물건, 방 개수만큼의 최우선변제금에 해당하는 경우, 최우선 설정된 권리가 임차인에게 있는 경우, 소득이 증빙되지 않는 경우 등이 이에 해당합니다. 은행이 대출을 해 줬는데 정작 1순위가 되지 못하면 은행으로서도 손해를 보면서까지 대출을 해 줄 수 없다는 것이죠.

이래서 물권 분석이 참 중요합니다.

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부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다

 

 

어디서부터 시작해야 하는지 모르겠다면 그 이 될 수 있겠습니다.

의 거리면 좋습니다. 멀리서 찾지 말고로 물건을 분석하라고 합니다. 내 주변이라면 교통, 한 권, 근린시설 등에 대해 잘 알고 있으니 물건 분석하는 시간이 확 줄어듭니다. 물론 수요가 많은 아파트나 빌라 위주여야겠습니다. 나머지 하나는 하라고 합니다. 호가를 실거래가로 오판하면 큰 손해를 얻을 수 있으니 꼼꼼하게 세 가지를 비교해 보면 좋습니다.

 

시작의 물꼬를 텄다면 이제 자잘한 공부를 해야겠죠.

 

 

 

 

어딜 가나 쉽게 쉽게 갈 수는 없습니다.

권리 분석하는 방법부터 경매의 기본인 물건, 권리 분석 그리고 명도하는 팁까지 세세하게 알려줍니다.

말소기준권리와 우선변제권 그리고 가압류와 가처분 가등기, 대항력 있는 임차인의 유형 등 경매를 하고자 하는 사람이라면 한 번씩은 들어보고 거쳐가야 할 내용들이 사례를 중심으로 설명되고 있습니다.

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같은 것을 바라봐도 다른 생각과 다른 느낌

 

 

나는 가장 불행한 상황에서 출발했다.

앞을 봐도 뒤를 봐도 깜깜한 상황이었다. 아마 경매에 눈을 뜨지 못했다면 평생 그 어둡고 긴 가난의 터널에서 벗어나지 못했을 것이다. 다행히 경매를 알았고, 한 걸음씩 가난의 터널을 벗어날 수 있었다.

(중략)

경매가 어렵다는 편견에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 넉넉한 자본금이 있어야만 뛰어들 수 있다고 생각하기 때문이다. '언젠가는 시작해야지'라고 생각하며서 정작 뛰어들지는 않는다. 불필요한 걱정을 하기보다 바로 실천하고 실행했다면 이미 경매 고수가 되었을지도 모른다. 이미 적지 않은 수익을 올려 남들이 부러워할 만한 재산을 가졌을지도 모른다. - 에필로그 중에서

 

 

저도 경매 관련 책을 몇 권 읽어봤지만 여느 책과는 다르게 저자는 돈 벌고 싶으면 지금 당장 경매 공부하고 때를 잘 봐서 시도해 보라고 처음부터 끝까지 줄기차게 얘기합니다. 같은 것을 바라봐도 누구는 남의 이야기 읽듯 넘겨버리고 누구는 실천으로 옮깁니다. 뭐든지 일단 내가 한 번 경험해 보면 그 안에서 전체적인 흐름을 파악하고 잘된 점 부족한 점을 찾게 마련입니다. 그래서 저는 이 책 도전이 되더라고요. 2023년에는 읽은 내용을 토대로 작게나마 실천해 보고 싶습니다. 경매의 전체적 윤곽을 잡는 데 책이 도움이 많이 되었습니다.

 

 

 

* 책을 출판사로부터 제공받아 주관적으로 작성하였습니다.

 

이 책은 초보자도 당장 따라 할 수 있는 쉽고 실질적으로 활용해 볼 수 있는 팁이 많고 500만원 종잣돈으로 3년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법을 다룬 실용적인 경매책인 듯 합니다.
저자이신 김상준님은 20대 흙수저 루저가 30대에 성공한 지산가가 되기까지의 생존 필살기이고 뜬그룸 잡는 이야기가 아닌 실전 노하우가 많이 들어 있으며 바쁜 직장인들을 위한 술술 읽히는 속성 강의 책이라고 합니다.
정말 기대돼고 경린이 부린이에게 적합한 책이라 두고두고 읽으면서 열공하보렵니다.

권리 분석 중 가압류라는 단어도 많이 듣게 된다. 이 단어를 처음 들으면 드라마의 한 장면이 떠오른다. 부유했던 집의 사업이 망하고 부도가 나면 사람들이 찾아와 집안에 있는 모든 돈 되는 물건에다 빨간 압류 딱지를 붙이는 장면이다. 경매 투자자들에게 가압류라는 단어는 그 정도로 무서운 것은 안다. 정확한 의미를 파악할 필요가 있다. 가압류는 '채무자의 재산이 은폐 또는 매각에 의해 없어질 우려가 있을 경우, 강제집행을 보전하기 위해 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분'을 망한다. 가압류는 '금전채권이나 금전으로 환산할 수 없는 채권에 대해 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전할 목적으로 실시' 한다. 가압류는 기한이 도래하지 않은 채권에 대해서 행사할 수도 있다. (-95-)

 

 

 

 

한국 사회에서, 부동산 , 주식, 비트코인은 부자가 되기 위한 필수 재테크 요소가 되고 있다. 1을 투자하여, 10을 얻을 수 있다면, 수익을 만들수 있는 길이 얼마든지 열릴 수 있다. 저자처럼 500만원에서 시작하여, 10억의 자산가가 될 수도 있다. 부동산 경매의 강점은 여기에 있다. 짧은 시간 안에 , 높은 수익률을 만들어 낸다. 그러서인지 한국 사람 두 사람이 모이면, 부동산 투자 지식을 공유하고, 누가 집 두 채를 얼마전에 샀더다더라, 누구는 사업이 망해서, 집을 내왔다더라, 로 시작하고 있다. 재테크는 높은 수익을 얻기 위한 목적을 가지고 있기 때문에, 공부가 반드시 필요하다. 즉 공부하지 않은 맹목적인 부동산 투자 부동산 경매는 부동산 물건 리스크를 떠안을 수 있다는 걸 명심할 필요가 있다.

 

 

 

 

왜 부동산 경매인가, 물어본다면, 적은 돈으로 은행 이자 수익보다 높은 수익률을 올릴 수 있기 때문이다. 즉 부동산 경매 물건으로 올라온 대다수의 부동산은 사업이 잘 되지 않거나, 파산이 되거나 빚을 갚지 못해서, 내 소유의 부동산을 경매에 올려야 하는 상황이 만들어지기 때문이다. 코로나 19 펜데믹 상황에서, 폐업하는 자영업자들이 늘어나고 있다.뜨는 곳이 있으면, 지는 곳이 있기 마련, 세상에 공짜가 없다는 것을 재확인하게 되었다. 부동산 경매에서, 가압류, 유치권에 대해 반드시 알고 가야 하는 이유는 여기에 있으며, 등기부 등본에 올라와 있는 수많은 이해관계를 정확하게 알고 가야 부동산 투자 리스크를 줄일 수 있다. 

 

 

계약서를 꼼곰하게 살펴보고, 기타 조항에 나에게 불이익이 될수 있는 여러가지 상황이나 조건을 기재해야 최악의 상화에서, 법원까지 가더라도, 최악의 상황을 피하게 된다. 이 책을 보면서, 10년 째 , 부동산 경매로 올라왔건만 유찰이 된 지역에 있는 '영 ㅇ시 판OOO리조트" 가 있다. 부동산 경매에서, 유치권 갈등과 채권자의 이해관계가 얽히면서, 부동산 경매로 입찰을 받아 놓은 상태지만, 그 부동산 매물을 활용할 가치가 미흡하다면, 부동산 경매 이후 복잡한 셈법이 발생할 수 있기 때문에, 경매에 참여하여, 따낸 부동산 물건이 다시 매수 이후 매도할 때, 발생하는 리스크를 염두에 두어야 하는 이유는 여기에 있다. 특히 부동산 경매 등기부등본, 정부의 부동산 정책이나 시책,도시계획, 국토계획을 꼼꼼히 살펴야 하는 이유, 가압류, 근저당, 전세권 대항력 있는 임차인, 소유권,가등기, 근저당권, 임차권, 전세권, 가처분, 경매기입동기 , 부동산 경매 컨설팅 전문가의 자문으로 권리 분석, 물건 분석(현황조사, 시세조사, 투잣가치 분석, 비용분석),절차분석, 사후처리까지 경매 물건의 위험요소를 면밀히 파악할 필요가 있다.

고금리시대. 부동산경매가 과연 안정적인가하는 의문을 갖고 책장을 넘기게 된다. 취득세와 등록세, 양도소득세 등 각종 세금문제와 투자비용 등까지 고려한다면 부동산 경매 초보자는 어렵고 범접하기 어렵다고 여겨진다. 부동산 경매는 시세보다 20~50% 물건을 싸게 구입할 수 있다는 장점이 있고, 한번 유찰될때마다 가격이 하락하여 가격이 형성되면 입찰경쟁이 치열해진다. 그리고 부동산경매는 국가가 보증하고 실행하기 때문에 전부 보호받을 수 있다고 한다. 그리고 철저한 사전조사가 필요한데, 이를 위해서는 미리 현장을 방문하여 세입자나 세무자, 집의 하자나, 거주의 불편함 등을 상대의 입장에서 들어주면서 파악하는 협상의 기술도 필요하다. 또한 낙찰 후 수리비용까지 생각해 입찰비용을 산정해야 한다. 또한 경매낙찰을 주거로 생각하기 보다는 차익을 재테크로 생각할 필요가 있다. 경매제도의 장단점, 말소기준권리를 찾는 방법, 가처분 신청절차 등. 경제상식이 부족한 일반인에게 상세한 설명으로 구체적인 지침을 얻기에 도움이 될 것 같다. 뒷부분은 등기부등본 보는 방법, 주택임대차보호법, 시세조사방법, 임의경매, 강제경매 등 경매초보인 독자에게 친절한 설명서이고, 경매낙찰 전, 낙찰 후 해야할 사항에 대해서도 심지어 인테리어 업체를 선정하는 꿀팁까지 저자는 정성스럽게 설명한다. 부동산경매에 낙찰받고 대출받고, 인테리어하고, 세금내면 남는 게 있을까하는 의문이 들기도 했는데, 이런 의문에 대해서도 답해준다. 또 갭투자와 경매투자에 대한 의문 등 한번쯤 투자에 대해 고민해 본 사람들은 저자의 생존필살기를 읽으면서 저자의 경험담으로 부동산 경매를 하는 요령과 주의점 등 금융시각을 갖는 시간이 된 것 같다.   도서는 출판사로부터 지원받아 작성하였고, 지극히 주관적인 글입니다.