크레마클럽

대한민국에서 부동산은 언제나 핫한 주제이다. 특히나 근래에는 영끌족이라는 신조어와 함께 기존에는 비교적 참여율이 저조했던 2~30대까지 가세하면서 더욱 시끌벅적한 분위기가 형성되었다. 그래서인지 부동산과 관련된 이야기가 예전보다 더 자주 사람들 입에 오르락 내리락 하는것 같지만 부동산에 관해서 무지했던 나에겐 여전히 먼나라 이야기로만 느껴졌다. 하지만 부동산은 그 무엇보다 우리 실생활에서 뗄레야 뗄 수 없는 존재 아니겠는가. 내 몸 하나 뉘일 어엿한 집 한 채는 있어야 할테니 말이다. 그래서 이번에 ＜부동산, 부채, 버블의 경제학＞이라는 책을 통해 그동안 소홀했던 부동산에 대해 공부해보기로 했다.
 
책의 구성
책은 세 개의 부로 나뉘어져 있는데 각각 과거/현재/미래로 구성돼 있다고 볼 수 있다. 1부에서는 지난 20년간의 부동산 시장에 관해 이야기하는데 이는 과거에 해당한다. 과거 데이터들을 기반으로한 설명들과 함께 우리나라의 역대 정권별 부동산 정책 비교도 함께 한다. 2부는 가계부채에 관해서 이야기하는데 이는 현재에 해당한다고 볼 수 있다. 현재 대한민국 가계부채 상황과 문제들을 조목조목 살펴본다. 마지막 3부는 미래에 해당하는데 인구구조 변화에 따른 주택시장 전망을 다룬다. 전반적인 책의 구성은 탄탄하다고 생각하며 특히나 방대한 데이터를 기반으로한 설명과 분석은 나처럼 부동산 관련 지식이 전무한 사람에게도 많은 도움이 되었다. 주관적인 의견이 아니라 과거 데이터들을 기반으로 분석한 내용들이므로 객관성을 충분히 갖추었다고 볼 수 있어 더 신뢰가 갔다.
 
인디언 기우제
"부동산시장의 변수는 다양하고 각각의 변수가 나비효과 같은 예측불허의 상황을 불러일으키기도 한다. 주택가격이 하락해야 한다는 신념에서 시장 침체의 근거가 되는 데이터만 강조하거나 반대로 업계와 투자자의 바람을 투영해 긍정적인 전망에 경도되는 것은 주택 수요자에게 도움이 되지 않는다." (p.15)
 
위 문장은 책 초반의 내용인데 개인적으로 크게 한 방 먹은 느낌이었다. 마치 저자가 내 모습을 꿰뚫어보고 이야기한 것이 아닐까 하는 생각이 들었기 때문이다. 꽤 오래전 일이긴 하지만 예전에 우연히 온라인이나 팟캐스트 등에서 획득한 어줍잖은 부동산 지식들만 가지고 주택가격이 하락하기만을 기다리던 지난날의 내 모습이 떠올라 얼굴이 화끈거렸다. 인디언 기우제라는 이야기를 들어본 적이 있는가. 인디언들이 기우제를 지내면 반드시 비가 내린다고 한다. 비법은 무척 단순한데 바로 비가 내릴때까지 계속해서 기우제를 지내는 것이다. 편향된 정보만을 가지고 비가 내리기만을 기대하며 기우제를 지내고 있던 내 모습과 같다. 하지만 비는 내리지 않았다. 이 얼마나 어리석은가. 책을 읽으며 순진했던 지난날의 내 모습을 반성해본다.
 
데이터 기반의 분석만이 살길!
나의 바람과 달리 현실은 어떠할까. 데이터가 말해주듯 대한민국 부동산은 20년 동안 우상향이었다. 과거를 알아야 미래를 예측할 수 있다고 했던가. 주변 분위기나 감정에 휩쓸려 자의적인 판단을 하기 보다는 책에서 알려준대로 데이터 기반의 분석을 통한다면 정확한 판단을 하는데 훨씬 도움이 될 것이다. 잘 알지 못하는 분야라 막연한 두려움이 있었지만 생각과는 달리 막상 읽어보니 내용이 엄청나게 어려운 것만은 아니었다. 책에서 안내해주는 용어나 설명들을 차근차근 읽어보면서 많은 도움이 되었다. 
 
현재 서 있는 위치를 비교하기 좋다
책에는 과거/현재의 데이터들을 일목요연하게 정리해서 제공해준다. 국내/해외를 비롯해 연도별/지역별 평균, 전체/연령대별 평균 등등 다양한 데이터를 제공해주는데 이를 통해 나의 자산이나 부채 상황등을 내가 속한 연령대의 통계와 비교해보면서 현재 내가 평균에서 어느 정도에 해당하는지를 가늠해 볼 수 있었다. 자기 자신을 객관화 하는게 가장 힘들다고 하지 않나. 직장이나 지역 등 개개인이 속한 집단의 특수성이 있기 때문에 자칫 잘못된 판단을 하기가 쉬운데 이렇게 객관적인 자료를 놓고 내 상황과 비교하면서 미래를 계획하는 등 여러 가지 생각을 해 볼 수 있어서 좋았다.
 
마무리하며
이 책 한 권으로 우리나라 부동산 시장에 관한 통찰력이 생겼다고 하면 과장일것이다. 하지만 시작이 반이라는 말이 있지 않은가. 이 책을 통해서 그동안 현실과 동떨어진 생각을 하고 있었던 나 자신을 반성하며 더욱 객관적인 접근을 할 수 있는 계기가 되었다. 현재 우리나라 부동산 상황이 버블인지 아닌지는 알 수 없다. 저자가 말했듯 거품이 사그러들고 난 뒤에야 비로소 거품이었다는 것을 알 수 있을테지만 그래도 이 책을 읽고 나니 마음 한켠이 든든한 느낌이다. 책에서 읽은 내용들에 지속적인 관심을 두고 상황 변화를 예의주시 한다면 앞으로 다가올 변화가 결코 두렵지만은 않을 것이다. 또한 그 변화 속에서 작은 기회도 포착할 수 있지 않을까 기대한다. 과연 내가 그런 통찰력을 갖출 날이 올까. 잊을만하면 한 번씩 책을 펼쳐보면서 조금씩 생각을 단련해 봐야겠다.
 
＜YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다＞

 바야흐로 재테크 전성시대다. 욜로족을 외쳐대 부모님 속 깨나 썩게 했던 이들은 자취를 감추고 '파이어족', '영끌족'의 '짠테크'의 시대가 도래했다. 지출을 줄이고 본업 외 시간을 재투자해 자산을 증식하여 '조기은퇴'를 하고자 함이 궁극적 목표라고 한다. 파이어족까지는 아니지만, 뜨거운 용광로 주변 공기가 데워지듯 나도 소비를 줄이며 경제공부한번 해보자 라는 마음으로 열심히 경제서들을 찾아 읽고 있다.

 부동산에 관해 자세히 들어가면 공부해야할 것 투성이지만, 우리나라 사람들의 부동산 사랑이 다른 어느 나라에 뒤쳐지지 않는다는 것은 누구나 알고있는 사실일 것이다. '자가를 소유한다는 것'은 그 반대편에 있는 사람에게는 일생의 꿈일수 있고, 이를 통한 자산 증대는 그들의 가장 큰 재테크 목표일 수도 있다. 나 또한 다방면으로 경제에 대한 공부를 하려고 노력하지만 결국 부동산으로 귀결할 것이라고 생각하고, 지금 그 무엇보다 갖고싶은 자산이 바로 내집, 부동산이기도 하다. 그래서 이 책의 표어인 '대한민국 부동산, 지나온 20년 다가올 20년'이라는 문구가 비장하게 가슴속에 박혀들어왔다. 재테크 수단으로서의 부동산을 접하기 전에, 이의 과거와 현재 그리고 미래의 흐름에 대해 미리 짚어볼 수 있다면 훨씬 포괄적이고 거시적인 관점으로 부동산을 바라볼 수 있겠구나 싶어졌다.

절대서가 아닌, 도구로서의 경제서

 많은 도서나 지식을 접한 사람이라면 이미 시야가 어느정도 확장되어있겠지만, 처음에 공부를 시작하는 사람들은 지금 읽고 있는 책 한권이 진리인 듯 하고, 지금읽는 이 한줄, 한 문단에 반하는 다른 개념을 떠올리기가 쉽지 않다. 그래서 내가 오늘 배운 이 지식이 절대적인 것인 양 친구에게 설파하기도 한다. 그런  점에서 서문에서 저자가 '부동산시장의 변수는 예측불허하며, 부정적 혹은 긍정적 데이터만을 강조하여 혼란을 주는 것보다 객관적 데이터를 통해 판단에 도움을 주는 지침을 제공하고자 한다'는 데에 깊은 신뢰감이 생겼다. 가계와 기업과 정부의 부동산에 관한 판단에 도움을 주고자 하는 목적으로 만든 책이라니 너무 믿음직스럽지 않은가!

과거와 마주보는 현재와 미래

 책 구성은 1부 지난 20년간 부동산 시장, 2부 가계부채,  3부 미래 주택시장으로 나누어 진행된다. 1부에서는 우리나라가 발자취를 따라가고 있다고들 말하는 일본의 과거와 우리나라의 현재를 비교하며 반면교사의 중요성을 시사한다. 일본의 경제버블과 이후의 침체는 내수만의 문제가 아닌 국제정서의 영향을 많이 받았다고 하는만큼, 우리나라가 일본만큼 버블을 일으키고 추락하진 않을 것이라고 예측하는 경제학자들이 많다고 하는데 그 근거를 데이터를 통해 자세히 알려줘 이해하기가 쉬웠다. 그리고 역대 정권별 부동산 정책과 그 파장에 대해 설명하며 어떤 정책이 일반적으로 어떤 흐름을 낳는 가에 대해 알려주고, 그렇지만 부동산에는 정책뿐 아니라 경제적, 사회적, 국제적 다른 요인들도 고려해야 한다는 객관적 시선을 유지해 불편함 없이 읽어나갈 수 있었다.

우리나라 가계부채,, 이정도였어?

 사실 책을 읽기 전까진, 뉴스에서 가계부채 가계부채 이야기 해대도 이제까지와 크게 다르지 않은 경제위기에 대한 경각심 일캐우기겠지 생각했다. 그도 그럴것이 우리나라의 반도체와 4차산업 기술시장이 세계적인 수준이고, 문화적으로도, 코로나19 방역 성공에 따른 국제적 위상으로도 K부심으로 그 어느때보다 똘똘 뭉쳐있지 않은가? 하지만 실물자산을 선호하는 우리나라의 특성과 코로나19에 따른 오랜 저금리 등의 요인으로 많은 사람들이 무리하게 빚을 내 부동산을 구매하거나 사업 시작하여 가계부채의 위험성이 크게 증가했다고 한다. 책은 주장의 모든 설명에 통계 데이터를 근거로 제시하는데, 대부분의 나라에서 부동산의 실물자산 비율이 50프로 이하인데에 반해 우리나라는 64프로에 이르고, 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 177%로 미국 90%, 미국 100%에 비하면 굉장히 높은 수준이다. 나도 레버리지를 이용하여 부동산 구입을 하려고 막연한 계획을 하고 있기에 약간 찔리기까지 할 정도이다...ㅎ.ㅎ;;  저자는 다른나라의 위기상황과, 그에대한 각 정부의 대처에 따른 결과를 보여주며 늘어나는 가계부채가 연착륙하기 위한 가계, 금융기관, 국가정책의 방향을 제시해준다. 그 처방은 방향성에 대한 제안으로, 어떻게 걸어나갈지는 각자 길을 닦으며 궁리해야할 일일 것이다.

미래 인구 구성에 따른 주택모델의 변화

 책을 통해 알게된 사실인데, 이미 우리나라의 전체 가구에서 1인 가구가 차지하는 비율이 40%를 넘겼다고 한다. 청약을 위해 단독세대를 구성하는 등 의도적 목적으로 분리한 가구도 있겠지만, 부모세대와 분리된 생활을 하며 결혼하지 않고 혼자 살아가는 세대는 점차 증가하고 있다. 결혼을 한다고 해도 아이가 없거나 보통 한명, 최대 두명정도 낳는 소규모 가정이 주를 이룰 것이며, 자녀와 분리된 장년인구의 노년화로 1인 또는 배우자와 함께인 2인 형태의 가구가 점차 증가할 것이다. 저자는 특히 마지막에 역모기지로서 노년의 가계 불안정성을 주택연금을 통해 해소할 것과 현재 정책의 문제점을 개선하기 위해 가입주체에 자녀를 포함시킬 것을 제안하는데, 책임감있는 자녀와 그렇지 않은 자녀들이 균형있게 참여할 수 있는 정책이 만들어진다면, 지금 제도의 문제점을 개선하고 사용자를 확대할 좋은 방법이라는 생각이 들었다.

 부동산을 어떤 눈으로 바라볼것인가? 주거인가 투자인가 매입할 것인가 임대할것인가는 개인의 판단에 달려있다. 그 판단 이전에 우리나라와 다른나라의 과거, 그리고 현재를 이해한다면 그렇지 않은 사람보다 훨씬 자기주도적 판단을 내릴 수 있을 것이다. 제목에 경제학이라는 용어를 붙인 만큼 책 내용에 경제용어와 생소한 통계들로 눈과 머리가 정신없이 돌아갔다. 재테크 새내기로서 쉽고 둥글둥글한 초심자용 책을 주로 봤는데, 부동산에 대해 한 발 더 깊게 들어가볼 수 있었던 것 같다. 앞으로 공부를 하면서 몇번씩 더 책을 펴볼 일이 생길것 같다고 생각하며 마지막장을 덮었다.

"YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다" 

버블 형성여부를 데이터를 통해 객관적으로 점검해 보고 버블 붕괴에 따른 복합 불황의 국내외 사례를 살펴 가계, 기업, 정부가 현 상황을 판단할 수 있도록 도움을 주는 지침서

최근 우크라이나-러시아 전쟁은 공급망 문제를 심화시켰고, 이에 따른 물가 인상은 미국 연준의 금리 인상으로 이어졌다. 이는 세계적인 기조인만큼 각국이 달러발 외환위협을 받자 너도나도 금리를 인상시켰고 이는 우리나라도 마찬가지가 되었다.

먼저 이 책에서는 우리나라 주택시장 부동산이 버블이 형성된 것인지 데이터를 기반으로 집중적으로 살펴본다. 지역별 매매지수부터 부동산 업자들의 설문을 기반으로 한 지표 분석 그리고 정기예금 상승지수와의 비교 등을 살펴볼 때 확실히 버블이 형성되었을 가능성이 높다.

추세적으로도 10년마다 부동산 가격의 상승 하락 사이클이 무시되며 20년 간 부동산 가격은 지속적으로 상승했다. 2010년 초 하락은 수도권에만 국한되었던 현상으로 데이터는 전국 기준으로는 지속적으로 상승했음을 보여준다.

개인적으로는 특히 세계 부동산 시장의 가격 지수와의 비교가 우리나라에 상당한 버블이 형성되어있음을 시사하는 결정적인 자료라는 생각이 들었다.

아래 그래프를 통해 글로벌 주택가격대비 국내 아파트가 얼마나 크게 상승했는지를 파악할 수 있다.

심지어 서울의 경우 미국 주택가격보다도 더 높은 가격을 형성하고 있음을 알 수 있다. 전국 아파트 가격지수는 미국의 수준과 비슷한 가격을 형성하고 있지만 서울은 유독 더욱 심한 상태이다.

이 책의 가장 큰 장점은 우리나라 20년 간의 부동산 시장을 현 국제 정서와 맞물려 데이터를 중심으로 객관적인 시각을 고수하기 위해 애썼다는 점이다.

물론 저자가 언급했듯 버블은 터져야 버블임을 알 수 있다는 한계와 기준 시간 간격을 얼마로 하느냐에 따라 다른 추세성이 관측되기도 하기에 같은 데이터를 바라보는 다양한 시각이 통합되어야 할 것이나 이는 독자의 몫으로 남겨둔 듯 하다.

버블이 기정 사실임을 감안할 경우 어떤 일이 벌어질지 판단하고 대비하는 것이 필요하다. 먼저 일본의 버블 붕괴 사례에서 그 힌트를 얻을 수 있겠다.

일본의 경우 부채 관리를 위한 집중적인 긴축정책으로 말미암아 디플레이션의 시대로 접어들게 된다. 이른 바 흔히들 말하는 잃어버린 30년이다. 이로 인해 지속적인 경기 침체에 시달리며 불황을 겪게된다.

한편 주의할 점으로 일본과 우리의 상황이 동일하지만은 않다는 점을 유념할 필요가 있다.

우리는 주택가격에 버블이 형성된 반면 일본은 토지 중심으로 버블이 형성되었다. 섬나라의 천재지변이 토지에 보다 집착하게 된 견인차 역할을 한 셈이다. 이와 더불어 시기적으로나 인구 측면에서도 상황이 달라 면밀한 비교 검토가 필요하다.

2부에서는 본격적으로 가계부채가 몰고 올 위험과 현주소를 살펴본다. 책에 수록된 데이터에 따르면 우리나라의 가계부채 수준은 다른 나라 대비 상당히 위험한 수준이다.

이 부채가 버블 붕괴로 이어질 경우 북유럽 3국과의 비교 등 다양한 케이스가 언급되었지만 가장 유사한 사례로 꼽을 수 있는 것은 역시 미국 서브프라임 사태가 아닐까 싶다.

가계에서 회수되어야 할 자금이 버블 붕괴로 인해 회수되지 않으면 은행의 부도로 이어지고 이는 기업에 융통할 자금이 없어짐을 의미하므로 기업의 연쇄 부도 가능성을 시사하기도 한다. 즉, 복합적인 불황과 침체에 빠질 수 있는 것이다.

한 술 더떠 우리나라의 경우 미국과 같이 기축통화국이 아니기에 외환 위기의 가능성으로 이어질 공산이 크다. 부족한 자금을 IMF에서 조달하게 된다면 경제적 속국으로 인한 피해는 물론 20년 전의 그 세월이 반복될 가능성이 있는 것이다.

심지어는 미국 조차 서브프라임 사태를 방어하기 위해 연준의 대차대조표의 50%가 기업의 부채로 채워졌을 정도이니 부디 세계의 인플레이션이 빠르게 둔화되어 자산 시장의 버블이 건전하게 연착륙하기만을 바랄 뿐이다.

3부에서는 인구구조 변화에 따른 주택시장의 변화 양상을 살펴본다. 인구가 급감하는데다 가구 수의 추이도 1인 가구로 전환률이 높아지는 요즘 주택의 수요는 다운사이징 형태로 바뀔 것이며, 신도시를 세우는 것 보다는 기존 도심의 재건축이 성행할 것임을 저자는 조심스럽게 전하고 있다.

GTX와 같은 굵직한 교통망의 수혜지는 상대적으로 가격이 오르고 양극화는 심해질 것이며 이에 따른 주택 연금의 변화도 면밀하게 검토되어야 한다는 의견을 제시하고 있다.

이와 더불어 1부 마지막에 각 정부의 부동산 정책이 무엇이었는지 그로 인한 효과는 어땠는지 일목요연하게 분석하고 있어 이런 자료들은 정책을 집행하는 전문가들에게도 좋은 지침이 되리라는 생각이 든다.

물론 개인 또한 투자를 위한 목적으로써 향후 부동산 정책의 변화를 가늠해보고 대비하는데에도 큰 도움이 되리라 생각한다.

끝으로 부록에는 지자체별 20년에 가까운 매매가 동향을 분석한 자료가 공개되어있다.

종합하자면 이 책은 데이터를 기반으로 가급적 객관적인 분석을 유지하고자 노력을 기울인 점이 인상적이다. 더불어 부채나 자산시장의 현주소를 명확히 진단하고자 노력한 흔적이 보인다. 이를 통해 이어질 여파가 무엇인지 세계적인 사례를 들어 설명하고자 했다.

가계는 물론 기업, 정부 입장에서 현 상황을 면밀히 분석해보고 타국의 상황과 비교하며 시나리오를 세워보는데 도움이 될 책이라는 생각이 든다. 미래의 자산시장의 향방에 대비하기를 원한다면 읽어볼만한 가치가 충분할 것이다.

• 책소개 - 부동산, 부채, 버블의 경제학
• YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.

부동산에는 언제나 롤러코스터가 있다. 1년전만 해도 아파트 가격은 하늘로 치솟을 만큼 굉장한 오름이 있었다. 누구든지 영끌 투자를 하곤 했다. 젊은 2030 세대도 은행대출을 통해 새 아파트를 찾아 투자를 하기 시작했다. 다르게 보면 투기라고 보일만큼의 큰 변화였다.
그러나 코로나가 어느정도 잦아들면서 새로운 국면이 찾아왔다. 부동산 거래량이 급감하면서 아파트 가격도 서서히 하락하고 있다. 거기에 더불어 지금은 금리까지 많이 오른 상태이다. 이에 앞으로 더 떨어질 공산이 크다. 이런 시점에 준비해야할 것이 무엇일지 이 책을 통해 준비해볼수 있을것이다.

이 책의 저자는 경제학자로 부동산 시장의 과거와 현재 그리고 미래에 대한 전망을 얻을수 있다. 20년간 아파트 매매가격지수 추이를 보면 롤러코스터를 타는것마냥 오르고 내리고를 반복했지만 결국은 우상향 한다는 사실을 알 수 있다. 그래서 그런지 여러 부동산 전문가들 역시 우상향은 변함이 없을 것이라 한다. 

2장에서 소개한 부동산 시장의 거품현상을 일본에 빗대어 설명해주고 있다. 우리의 상황은 조금은 다를수 있겠지만 참고할만 하다라고 할수 있다. 따라서 이러한 부분을 참고하여 대비할수 있는 방안을 만들어야 하겠다.

그리고 책에서 또 한가지 강조하는 것은 가계부채의 위험이다. 너무 많은 돈이 부동산에 흘러들어 이자갚기에 급급한 생활을 해서는 안될것이다. 또한 정부에서도 이에 대비한 정책을 마련해주길 기대해 본다.

마지막 3부에서는 주택과 인구와의 관계를 설명하고 있다. 저출산 기조에 따라 앞으로 인구는 줄어들것이다. 이로인해 소형가구가 증가하고 덩달아 수요주택 역시 소형화가 될 것이다. 따라서 투자를 하고자 한다면 앞으로 소형주택을 노려봄이 좋을듯 하다.