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부동산 투자 상승기에 나타나는 특징 중에 하나가 대체 상품의 투자 시장도 매우 활발하다는 것이다. 정부의 아파트 투자에 대한 규제가 심해지자 이를 피해 가려는 투자 상품이 많이 만들어졌다. 시행사 입장에서도 사업을 계속 영위해야 하고, 현금을 들고 있으면 쓰레기라고 생각했던 투자자들의 니즈도 있었기에 탄생 가능했던 상품들이었다.

대표적인 것이 생활형 숙박시설, 주거형 오피스텔, 민간임대 아파트, 그리고 지식산업센터의 열풍이다. 취득세 등 세금 이슈로부터 자유롭다는 공통점과 법인으로 투자하기에도 큰 매력이 있었다. 그렇기에 아파트에 피로감을 느낀 발 빠른 투자자들이 새로운 먹거리를 찾기 위해 눈을 돌렸고 그 정점에 이와 같은 틈새상품들이 유행을 했다.

또한 이러한 투자 상품들이 유행하다 보면, 한두 채 사고팔아본 경험을 가지고 책을 펴내거나 강의를 개설하기에 바쁘다. 이 또한 초보 투자자들의 매수 심리를 부추긴 요인이 되었던 것도 있다.

워리치(황인수) 저자의 '왕초보도 성공하는 지식산업센터 투자 가이드'를 읽고 쓴 서평이다. 워리치 작가는 책을 발간하기 전에 방화동 사랑방 손님으로 처음 인연을 맺었다. 선한 인상의 수줍음 많고 매우 예의 바르던 그가 부동산 투자에 관한 책 발간을 앞두고 있었기에 그의 출간 과정을 지켜볼 수 있는 행운이 주어졌다.

삼성전자 반도체 사업부에서 17년간 근무하며, 업무 능력을 인정받아 수석 연구원까지 동기들보다 훨씬 빠르게 승진하여 고액 연봉을 받고 있었음에도 그는 자발적으로 퇴사를 했다. 아내가 일을 하고 본인은 전업주부 생활을 하고 있다. 딸 바보 아빠이기도 하다.

아파트 투자로 자산 상승을 이루어냈고, 그 이후에 현금흐름의 중요성을 인식하여 눈을 돌린 것이 바로 지식산업센터였다고 한다. 저자는 렘군의 부동산 사관학교 '푸릉'에서 투자법을 코칭하고 있기도 하고 경제 칼럼을 게재하고 있는 칼럼니스트이기도 하다.

참 어려운 시기에 책이 나와서 개인적으로는 안타까운 심정이다. 아무래도 저자와의 인연이 있기에 더욱 그렇게 느껴지는 것 같다. 지금은 아파트뿐 아니라 모든 부동산 투자 시장의 심리가 얼어붙은 상태이다. 지금 이 상황은 모두가 관망하는 상태이다. 책을 보는 이유는 나의 최종 투자 의사결정에 앞서 자신의 결정에 대한 믿음을 스스로 얻고자 하는 것이다. 투자를 할 의사결정의 필요성이 없어졌으니 굳이 돈을 들여가며 책을 사보지 않는 이유이기도 하다.

그렇기에 '지금이 더욱 공부하기 좋은 시기이다'라고 긍정적 기운을 불어넣고 싶지만, 사실 완전히 꺾여버린 매수 심리를 바꾸기엔 역부족인 게 작금의 시장이다. 그럼에도 '지식산업센터' 투자를 염두에 두고 있는 사람들이 있다면 누구보다 친절하고 쉽게 풀어쓴 책이라고 자부한다. 상대적으로 진입장벽이 높은 아파트에 비해 투자 접근이 어렵지 않은 것은 사실이기에. 그러나 역설적으로 그만큼 대중적이지 않기에 공부가 더욱 필요한 분야이기도 하다.

여느 투자책들의 구성처럼 1장에서는 재테크를 해야 하는 이유 등 삶에 있어서 경제적 여유가 주는 이유에 대해 설명하고 있다. 앞서 말했듯이 평균보다 훨씬 내향적인 저자가 왜 퇴사를 해야겠다고 느꼈는지에 대해 이야기하고 있다.

삼성전자 맞벌이에 초고속 승진과 더불어 고액 연봉을 받고 있었음에도 '자아실현'의 꿈을 위해 9급 공무원 시험을 준비했다는 이야기는 우리가 반드시 '돈'에만 삶의 목표를 두지 않는다는 것을 의미한다. 실제로 대기업에 다니고 있는 지인들이 공무원 시험에 관심을 갖고 있음을 잘 알고 있기에 저자의 심정을 헤아릴 수 있다. 공무원이라고 모두 '저녁이 있는 삶'이나 '워라밸'이 보장되는 것은 아니지만, 그만큼 자기 시간을 갖기 위한 갈증이 있다는 반증이다.

돈은 버는 것보다, 모으는 것이 훨씬 중요한 이유이다. 내가 결혼 후 지금까지 박봉의 외벌이 월급으로 투자 종잣돈을 마련할 수 있었던 것은 최대한 쓰지 않았던 것이었다. 부모님 집에서 살며 최대한 독립은 늦게 할수록 좋고 외식을 참아서 엥겔지수를 줄이는 게 좋다. 고소득 맞벌이 부부를 많이 상담했었는데 대부분 엥겔지수에서 높은 지출을 보였고, 여행이나 숙박에 돈을 아끼지 않은 모습들이 많았다. 물론 삶을 살아가는 방식이 모두 다르고 정답은 없겠지만 그들은 돈을 쓰면서도 늘 노후를 불안해했다는 게 공통점이었다.

저자가 재테크를 통해 경제적으로 조금 더 풍요로워야겠다고 다짐하게 된 계기이다. 사랑방에 오시는 손님들은 참 많은 사연을 가지고 있다. 새벽에 출근해 자정이 다 되어서야 들어오는 남편. 도란도란 오늘 일상에 대해 이야기 좀 하고 싶은데 남편은 이미 회사에서 모든 에너지를 쓰고 온 상태이다. 남편도 그런 자신의 삶이 무거운 것은 매한가지이다. 아내와 오손도손 살고 싶지만 달리 방도가 없다. 다들 이렇게 살고 있으니 녹초가 되어 있는 동료들을 보며 자기 위안을 얻는다.

이런 시스템에서 빠져나오는 것이 정말 쉽지 않다. 또한 일전에 글을 쓴 적도 있듯이 재테크를 강요하는 것은 폭력일 수 있다. 자기에게 주어진 삶에 최선을 다해서 살아가고 있는 사람들이기에 비난받아 마땅한 대상이 아니다. 내가 사랑하는 사람이기에 더욱 안쓰럽기만 하다. 투자 시장에서 성공을 거두는 것은 극히 일부이기에 그에 따른 희생이 필요하고, 그것은 때론 온 가족의 고통까지도 요구할 만큼 가혹하기에 쉽지 않은 결정이다.

투자를 하기로 마음을 먹었다면 실행을 해야 한다. 백날 책을 읽고 강의만 듣는다고 해서 내 삶의 패턴은 절대 바뀌지 않는다. 리스크를 감수하지 않고는 얻는 것도 없다. 나무에서 떨어질 수 있는 위험은 회피하고 열매만 따먹겠다고 하는 심리와도 같다.

그래서 과연 아파트 투자에 비해 지식산업센터가 가진 매력은 무엇일까?

최대 90%의 대출로 소액 투자 가능

대기업 직장인 월급이 부럽지 않은 월세 수익

시세 차익으로 잡는 두 마리 토끼

규제에서 자유로운 다(多) 지식산업센터

세금 감면 혜택

0에 수렴하는 임차인 리스크

아파트 투자를 주로 하는 내가 '대체 상품'들에 관심을 둘 수 없던 이유 중에 하나는 법인 설립이나 사업자 등록을 함에 있어 자유롭지 못했다는 것이다. '겸직금지' 규정에 관한 회사 내규가 있었기에 합법적인 투자를 해야 했고 그러기에는 아파트 투자가 편했을 뿐이다.

최대 90%의 대출로 소액 투자가 가능하다는 것은 법인이나 개인사업자에게 주어지는 대출 상품이다. 만약 이 조건을 맞출 수 있는 투자자라면 충분히 매혹적인 투자처로 염두에 두어도 좋을 것 같다는 생각이다. 배우자 명의로 고민을 할 수도 있겠지만 건강보험이 지역가입자로 전환될 수 있다는 점 등을 충분히 알아보고 결정하면 좋겠다.

시세 차익 면에서만 본다면 아파트 투자의 리스크가 적다는 입장이지만 그것은 온전히 내 스탠스에서의 주장일 뿐이다. 저자는 지식산업센터 투자를 통해 시세 차익과 월세 수익이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다고 말한다. 실제로 지식산업센터 열풍이 불었을 때 성공 사례들을 살펴보면 틀린 이야기는 아니기에 조건이 가능하다면 대체 상품 투자처로서의 지식산업센터도 눈여겨보자.

그 외 세금(취득세, 양도세, 보유세)에 대한 혜택은 다른 대체 상품들도 가진 매력이다. 다만 0에 수렴하는 임차인 리스크에 대한 부분이 흥미로웠는데, 내항인 인 저자가 임대 관리에 스트레스를 덜 받은 요인으로 꼽았던 것이 바로 임차인 관리 부분이다. 아파트와 다르게 지식산업센터 임차인들은 대부분 사업체이다. 아무 사업체나 임차인으로 들어올 수 없고 업종 제한이 있다. 나름 진입장벽이 있는 검증된 직종들이기에 임차인이 깔끔하다는 게 저자의 주장이다.

지식산업센터뿐 아니라 모든 투자 시장이 얼어붙어버린 냉각기의 요즘이다. 그러나 고급 수요가 있는 강남의 일부 아파트에서는 실제 신고가로 거래가 되기도 한다. 좋은 입지의 지식산업센터 또한 매도 우위의 상품이 있을 것이고 이를 잡기 위한 저자만의 노하우들을 풀어쓴다. 중개 소장님에게 나를 어필하는 방법에 대한 저자의 노하우 부분이 재미있다.

아파트 투자에 익숙한 사람들에게 도움이 될 만한 정보를 요약해 준다. 주거시설과 업무시설에 대한 요구는 다르기에 그렇다. 고층일수록 선호하는 주거시설과 달리 출퇴근이 편해야 하기에 너무 높은 층은 거부감이 든다. 거부감이 든다는 것은 수요가 덜한다는 것이고, 수요가 덜한 것은 프리미엄과 연결 지을 수 있기에 투자에서 중요한 포인트이다.

인구 과밀 지역에 신규 법인을 설립하고 지식산업센터를 매수하면 9.2%의 취득세를 내야 한다. 비과밀 지역에 설립하면 4.6%를 내면 되는데 두 배가 부과되는 것이다. '과밀 억제 권역'은 말 그대로 과밀이라는 뜻이다. 이미 포화상태인데 여기서 장사를 하려면 돈을 두 배로 내라는 뜻이다. 그것을 회피하기 위해 성장관리 권역에 법인을 설립해야 하는 이유를 설명한다.

신도시 임장을 다녀본 사람들은 알 수 있다. 초창기 입주장에 얼마나 많은 상가들이 공실로 있는지. 누군가는 퇴직금을 털어 넣은 것이고, 누군가는 전 재산을 투자한 상가인데 공실로 비워둔 것을 보면 남의 일처럼 여겨지지 않을 때도 많다.

저걸 싸게라도 임대를 주면 되지 왜 비워놨을까라는 의문을 가진 사람들이 많다. 상가의 경우, 상가임대차보호법을 적용받기에 그렇다. 주택은 2년+2년 즉 4년의 거주가 보장되는 반면에 상가는 최대 10년의 이용 보장을 받는다. 생계형이기에 더욱 많이 배려해 주는 법 취지이다.

그렇기에 임대인이 처음에 힘들다고 하여 싼 임대가로 계약을 하게 되면, 추후 시세가 상승하더라도 1년에 최대 5% 한도 내에서 올려야 한다. 그렇기에 힘들더라도 최대한 버틴 다음 시세가 상승되길 기다리는 것이다. 지금처럼 금리가 높아져있는 상태에서 더욱 임대인들이 고통을 받는 이유이다. 안타깝지만 싸게 나온 매물이라고 하여 이런 물건을 덥석 잡았다가는 그 고통은 나에게 전가된다. 이를 조심하자는 게 저자의 주장이고 나 역시 공감한다.

아파트도 마찬가지이고 결국 돈 되는 지식산업센터가 있고, 골칫덩어리 지식산업센터가 있다. 이 장을 통해 시세 차익이 가능한 황금 지식산업센터 입지의 사례들을 풀어쓰고 있다. 뻔하지만 당연히 수도권이 유리하고 서울로 들어올수록 유리한 입지이다.

성동구 성수동

송파구 문정동

영등포구 당산, 문래, 양평동

강서구 마곡지구

금천구 구로구

중랑구, 구리시, 남양주시

과천시 지식정보타운

안양시 동안구, 의왕 포일동

안양시 만안구

안양시 호계동, 군포 제일공단

용인시 수지구

수원시 영통구(망포역)

광명시 일직동, 소하동

용인시 흥덕지구

크게 이렇게 분류하여, 해당 지역에 대한 입지분석과 평단가를 정리한 챕터이다. 이 책에 가장 많은 페이지를 할당한 만큼 저자가 발품을 팔아 사례 조사 후 실었다는 점에서 핵심 파트라고 보인다. 이런 사례 비교의 장점은 개별 상품의 저평가 타이밍을 잡을 수 있다는 것에 있다. 아파트 투자도 마찬가지이지만 우위의 상급지 가격이 일시적으로 떨어질 때가 있는데 그때 필요한 정보가 '비교 사례'이다.

지식산업센터를 제대로 공부하려고 마음을 먹었다면 이 장에서 예시로 든 주요 지식산업센터 단지들의 평단가를 머릿속에 넣고 다니면 좋겠다. 사실 평단가는 계속 바뀌기에 숫자까지 외울 필요는 없지만 어디가 어디보다 비싸고 대충 어느 정도 시세를 형성하고 있다는 것까지만 숙지하면 좋을 것 같다. 부동산 상품의 특성상 하급지가 상급지 시세를 역전하는 경우는 드물다. 그렇기에 일시적으로 가격 조정이 있을 경우 임장을 통해 최종 의사결정이 필요한 이유이다.

저자는 고백한다. 당연한 우려지만 이에 대한 확답을 주기는 어렵다고. 아무리 예측을 하더라도 실제 어떻게 변화할지는 신의 영역이기 때문이라고.

변명처럼 들릴 수도 있겠지만, 엄연히 맞는 말이다. 모든 투자에는 리스크가 있다. 왕관을 쓰려거든 그 무게를 견뎌야 하듯 돈을 벌려거든 잃는다는 것에 대한 자기의 마음 수련도 필수로 해야 한다. 투자만 하면 나는 돈을 벌게 될 것이라는 막연한 희망이 내 마음을 더 힘들게 할 뿐이다.

저자도 처음에는 아파트 투자를 통해 자산을 불렸듯이 아파트 투자는 여전히 매력적이다. 나처럼 외도하지 않고 아파트 투자만 하는 사람이 있는 반면에 다양한 투자처를 발굴하는 사람도 많다. 투자에는 정답이 없듯이 본인이 잘하는 분야를 발굴해서 계속해서 경험을 쌓아가면 된다. 그러다 보면 그게 나의 전문분야가 되는 것이고 그에 관해서는 누구에게라도 설득력 있게 이야기할 수 있는 것이다.