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  이리저리 토지투자관련 좋은 책을 찾아보던중 눈에 들어온 책. 사 놓고 다른 책 먼저보느라 뒷전에 밀어놓다가 이제한번 읽어봐야지 하는 생각에 읽어보니 '좋았던'책.

  십수년전에 '집은 없어도 땅은 사라 1,2편'을 읽었는데 그때도 내 땅이 가지고 싶었다. 이 책을 읽으니 더더욱 내 땅을 사고싶어진다. 예전에 토지관련 다른 책을 읽었을때는 가질 수 있다는 확신이 적었는데 토지관련한 책을 하나씩 읽을때마다 점점 내 토지를 가질 수 있다는 자신감이 들어서 그런지 이 책을 읽고 나니 나도 내 명의의 토지를 가질 수 있다는 '확신'이 들게 되었다. 그러니 이 책은 좋은 책이다. 이런 책은 흔하지 않다라는 생각이 든다.

부동산 투자 중 고수의 영역이라고 하는 토지투자
시루의 대체불가 토지투자법의 부제목
＜2천만 원으로 8억 원 버는 마법의 포트폴리오 7갸지＞
과연 2천만원으로 8억을 버는게 쉬울까?

결론을 먼저 말하자면 쉽지 않다 이다.
그러나 불가능은 아니다 라고 말할 수 있겠다.

토지 투자에 선입견과 오해가 많이 있다.
1. 어렵다.
2. 큰 돈이 있어야 가능하다.
3. 시간이 오래 걸린다.
선입견과 오해가 아니라 진짜 그런거라고
생각하는데 저자는 그렇지 않다고 말한다.

생각하는 관점을 바꿀 필요가 있다고 한다.
어떻게 하면 토지투자를 잘 할 수 있을까가 아닌
어떻게 하면 토지투자를 쉽게 할 수 있을까를 고민하고
어떤 토지를 사야하는지가 아니라
내가 어떤 목적으로 토지를 사용할 것인지를
먼저 고민해야 시행착오를 줄일 수 있다고 말한다.

저자인 시루님 본인과 그리고 친구, 지인의
토지투자 성공 사례가 나온다.
부제목의 2천만원이 8억은 시루님 본인의 사례다.
책에는 모든 경험담과 사례는 나오지 않지만
성공사례가 있는 만큼 당연히 실패 사례도 있을 것이다.

책을 통해 실패와 성공의 차이점에 대해서 알고
나의 성공확률을 높이는 것을 목적으로 해야할 것이다.
대체불가 토지 투자법의 백미는 농지연금이 아닐까 싶다.

농지연금에 대해서도 규제가 되고 있다는 기사를 보았다.
그에 대한 대안으로 소개하는 산지 투자
토지투자가 부동산 투자 중 가장 어려운 분야라는데
산지투자는 그 중 더 어렵고 위험도가 높은 것이라 생각한다.

그러니 쉽사리 도전하기 힘든 분야이긴 하지만
그만큼 진입장벽이 높아서 기회도 많은 곳인 듯 싶다.
산지투자를 위한 임업후계자에 대한 이야기는 흥미로웠다.
전문교육기관도 책의 마지막에 소개해주고 있어서
만약 임업후계자가 되어 산지투자를 하게 된다면
그 중 가장 관심있는 교육과정을 이수해야겠다.

이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다

부동산 고수들은 '토지'를 투자대상으로 삼는다고 합니다. 투자 대상을 고르기가 쉽지 않지만, 한번 잘 고르면 큰 수익을 얻기 좋은 것이 토지라고 하는데, 사실 일반인들이 접근하기에는 꽤 어려운 투자대상이기도 합니다. 그럼 어떻게 어느 토지를 고르는 것이 좋을까요. ＜시루의 대체불가 토지 투자법＞은 다양한 사례와 함께 토지를 투자하는 방법에 대해 다루고 있습니다.

1장과 2장은 토지 투자에 대한 설명과 토지 투자로 성공을 거둔 사례, 3장에서는 저자만의 토지 투자 이야기 등을 다루고 있습니다. 특히 저자는 토지 목적에 부합하는 면적의 토지를 구입해야 투자가치가 높다는 것을 강조합니다. 스타벅스 DT는 200~400평, 원룸 건물이라면 80~120평, 전원주택은 200평, 밭농사는 300평 이상, 벼농사는 500평 이상 등이죠.

저자의 투자 기법을 요약하면 도시기본계획 등 향후 도시가 어떻게 발전할지를 확인한 후, 경매를 통해 토지를 구매하고 이를 활용하며, 일정한 자격요건을 갖추어 산지나 농지에 투자하여 연금을 받는 등의 방식을 활용하는 것입니다. 그러기 위해서는 투자를 시작할 때 명확한 콘셉트를 가지고 어떤 자산을 어떻게 투자할지를 정하는 것이 필요해 보입니다.

1~3장은 어찌 보면 과거의 이야기이니 참고만 하고 넘어간다고 하면, 4장부터는 본격적으로 저자의 투자 기법에 대해 볼 수 있는 페이지가 됩니다. 톱-다운 방식으로 분석하는 저자의 분석 방식은 유심히 보고 배울 필요가 있습니다. 먼저 저자는 추정 알고리즘을 통해 지난 10년간 많이 오른 곳이 향후 10년 동안에도 많이 오를 것으로 보고, 그 도시를 중심에 두고 국토종합계획과 도시기본계획을 살펴서 어디가 본격적으로 개발이 될지를 파악해 봅니다. 이후 해당 도시의 용도지역별 지가 상승률을 보고 어느 토지에 관심을 가져야 할지, 하나씩 범위를 좁혀나가고 있죠. 레버리지를 얼마나 쓸지, 이 경우 기대수익률은 얼마가 될지 필요경비는 얼마나 들지까지 치밀하게 분석해 나갑니다. 할 수 있다면 법 분석을 통해 토지의 용도변경을 추진하고, 도시계획 변경에 따른 가치 분석도 진행하면서 가치 있는 토지를 찾아가는 과정을 보면 쉽지 않다는 생각이 들면서도 도전해 보고자 하는 욕구도 생겨납니다.

5장은 토지를 투자하는 데 있어 꼭 알아야 할 핵심이 무엇인지를 정리합니다. 먼저 공매와 경매를 반드시 알아야 한다고 강조합니다. 경매와 공매를 통해 토지를 취득하면 싸게 살 수 있고, 소액 투자가 가능하며, 물건 종류가 다양하다는 장점이 있다고 합니다. 좋은 토지를 사기 위해서 권리 분석을 잘 해야 하는데, 이에 대한 내용도 잘 정리되어 있습니다. 또 도시인이 농지를 취득하는 데 있어서 걸리는 부분이 무엇인지도 정리를 하고 있습니다. 양도소득세에 대한 문제가 있지만 농지법에 따른 거리 제한이 사라졌기 때문에 농지 취득에 대한 문제는 없다고 합니다. 다만 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성, 제출하여 헌법상 경자유전 원칙을 실현하도록 하고 있습니다.

또한 토지를 분석하는 3단계 방법도 공유하고 있습니다. 먼저 토지의 현황을 봐야 합니다. 주거환경에 적합한지, 진입로는 적정한지 등을 분석합니다. 두 번째로는 토지이용계획확인서 등 토지의 서류를 확인하여 해당 토지에서 전원주택이나 카페 등을 세울 수 있는지를 확인합니다. 마지막으로 지가 상승 여력을 확인하여 과거 30년 동안의 공시지가 상승률을 보고 10배 이상 오른 지역들을 확인합니다.

6장은 노후 대비를 위한 농지 연급을 알아봅니다. 만 60세 이상, 영농경력 5년 이상이면 가입할 수 있는 농지연금은 자격을 갖춘 후 경매나 공매를 통해 농지연금에 적합한 농지를 낙찰받은 후 농지연금에 가입하는 것입니다. 농지연금의 경우 경우에 따라 20%가 넘는 수익률을 보이기도 한다고 합니다. 농지연금의 평가는 공시지가의 100%와 감정평가한 금액의 90% 중 높은 금액이 기준이므로, 경매를 통해서 공시지가가 높지만 유찰이 많이 된 물건을 고르면 되겠지만 영농에 이용 중이라고 볼 수 있는 토지를 잘 골라야 농지연금을 잘 받을 수 있다고 합니다.

7장은 산지 투자를 다루고 있습니다. 보수적으로 봐도 20년 동안 2배 이상은 오르는 산지를 어떻게 투자할지에 대해 보는 것인데 저자는 장기수 사업을 추천합니다. 사업비를 20년 거치 15년 상환으로 융자 받아 임야에 투자하고, 동시에 임업후계자가 되어 정책 자금을 최대한 활용, 경제적 가치가 있는 수종을 심어 장기투자를 통해 임야의 가치를 높이는 전략입니다. 다만 전혀 사용할 수 없는 공익용 산지에는 개발이 거의 불가하기 때문에 이는 포기하고, 준보전산지 중 수분이 많아 나무가 잘 자라는 북향을, 그리고 임도라도 갖춰져 있는 진입로가 있는 토지를 선택하며, 경사율을 확인하고 경사도가 낮은 산지를 고릅니다. 저자는 산지가 꾸준히 줄고 있어서 공급은 줄고 수요가 늘기 때문에 미래가치가 충분히 있을 것이라 보고 있습니다. 판단은 독자의 몫이 되겠지만요.

기본적으로 저자는 토지 중에서도 최대한 안정적으로 투자할 수 있는 자산들을 설명, 공유해 주고 있습니다. 농지와 산지라는 다소 낯선 투자 자산들에 대한 설명이 줄을 이루고 있는데, 상당히 보기 드문 내용들이라서 인상 깊게 읽을 수 있었습니다. 새로운 투자처에 관심이 있으시다면 책을 통해 도움을 받으실 수 있었으면 좋겠습니다.

'대체불가'라는 단어가 떡하니 제목에 있다.

보통 '대체불가'라는 단어가 들어가면 당연히 떠오르는 건 최근 새로운 투자자산으로 떠오르고 있는 NFT(Not Fungible Token, 대체불가토큰)를 연상하게 되는게 이 책은 NFT투자와 관련된 책이 아니고 부동산투자, 그 중에서도 '토지투자'를 다루고 있는 책이다.

토지투자는 부동산투자 중에서도 결코 쉬운 영역은 아니다.

왜냐하면, 일단 토지투자는 용도지역, 국토계획법, 건축법, 농지법 등 부동산관련 법규에 대한 상당한 이해가 있어야 하고, 투자금액 또한 비교적 고액이 들어가며, 다른 부동산투자에 비하여 회수기간이 장기인 방법이기에 쉽게 접근하기에는 어려운 분야이기는 하다.

그렇지만, 저자는 이 책에서 자신과 지인들의 실제 토지투자사례를 통해 소액으로도, 혹은 짧은 시간에도 충분히 수익을 낼 수 있는 방법과 노하우를 전하고 있다.

더불어 안정적인 노후생활이 가능케 하는 농지연금용 농지투자와 정책을 잘 활용하면 무자본 투자도 가능한 산지투자도 알려주고 있는 책이다.

일단 토지투자를 하기 위해서는 이 책에서도 이야기하지만 관련법령이나 정책에 대한 이해가 필수적으로 필요하다.

농지나 산지 모두 엄격한 법규에 의하여 개발행위나 처분행위 등이 규제되기 때문에 ＜국토의 계획 및 이용에 관한 법률＞부터 시작해서 ＜농지법＞, ＜건축법＞, ＜산지관리법＞ 등 법률에 관한 이해와 더불어 각종 행정규제들의 이해는 필수적인 기초사항이 된다는 점에서 기초적인 공부는 꼭 필요하다.

토지투자가 좋은 점은 토지가격의 지속적이며 안정적인 상승을 꼽는다.

토지의 가격상승 추세를 단적으로 보여주는 것 중의 하나는 한국은행의 2015년 발표자료인 '우리나라 토지자산 장기시계열 추정'이라는 자료이다.

이 자료에 따르면 1964년부터 2013년까지 50년동안 전국 토지의 ㎡당 지가는 무려 2,976배가 오른 것으로 나온다. 같은 기간동안 쌀값은 50배, 휘발유는 77.5배, 명목 국내 총생산은 1,933배 올랐다고 하니까, 다른 것들에 대비한 토지의 상승폭은 월등함을 알 수 있다(p.38).

또한, 이 책에서 저자가 비교해준 그래프를 보면 1986년부터 2016년까지 아파트 가격의 상승폭보다 토지의 상승폭이 더 많은 걸 알 수 있다.

이런 사실을 비추어 보면, 오를대로 오른 아파트만 쳐다보지 말고, 지금도 지속적으로 상승하는 토지에 대하여 관심을 가질 시점이 아닌가 한다.

더불어, 영농경력 5년을 축적한 후 농지를 이용하는 가입하는 농지연금과 산지를 최대35년까지 1%의 저리로 대출하여 매수할 수 있는 임업후계자 조건에 대하여도 관심을 가지고 접근한다면 멋진 재테크를 완성할 수 있지 않을까 한다.

이 책에서 저자는 다양한 방법으로 토지에 대한 접근을 알려주고 있다.

누구나 꺼리는 토지지분투자, 맹지인 농지나 산지에 대한 투자노하우, 경매와 공매를 통한 고수익 토지투자방법 등 다양한 형태로 저자본으로도 할 수 있는 방법을 알려주고 있어 토지투자에 관심을 가지는 이들에게 필요한 책이 아닌가 한다.

나 역시도 직장생활을 그만두면 서울도심보다는 서울과 비교적 가까이 있는 한적한 곳으로 이동할 계획이 있기에 이 책은 그런 면에서 좋은 팁을 주고 있는 것으로 보인다.

지금부터 관심을 가지고 지속적으로 공부하고, 관련 사이트와 법령, 국토개발계획 등을 숙지하고 실전을 대비하여 시간날때마다 찾아본다면 노후의 생활을 윤택하게 해 줄 방법을 찾을 수 있지 않을가 한다.

그래서, 이 책은 종종 꺼내어 수시로 읽어보아도 좋지 않을까 한다.