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이 책은 제목에서 말하다 싶이 '부채'에 관한 이모저모를 다룹니다.

부채와 분리하여 이야기 하기 어려운 자산 및 부동산이 질답형식으로 구성되어있어 책을 읽기에 수월하였습니다.

현재 부동산 시장은 폭등하였고, 이에 따라 변동금리로 대출상환을 하는 대출자의 원금 상환률이 낮아지고 부채률이 높아졌습니다.
이러한 시점에 '부채'를 어떻게 다루는지 2022년 흐름에 맞추어 잘 서술한 책이라고 생각합니다.

부채위기는 수많은 보수언론들이 건설사 뒷돈 받으면서 부동산을 폭등시키기 위해 어마어마하게 투기를 선동질 하던 작년과 올해 극히 일부 지각있는 분들만 주장해왔습니다. 지금 이 책이 점점 더 주목받는 걸 보면서 좀 더 빨리 주목받지 못한게 너무 안타깝네요. 이번 부동산 폭등에서 언론들은 오래전 반짝 폭등기간과 똑 같은 논조로 부동산 상승은 영원할 것처럼 떠벌리고, 건설사의 미분양 매물이 풀리는 지역은 어김없이 엄청 뜨는 지역이라고 찝어주는 작태를 보여줬습니다. 물론 이 모든 투기 선동으로 인한 책임은 보수언론들이 그토록 비난하는 현 정부에게 뒤집어씌우는건 보너스였죠. 여기에 발맞춰서 기재부는 부동산 폭등을 막기 위한 어떤 조치도 취하지 않고 말로만 마치 투기를 반대하는 척 하면서 실제로는 국민 세금이 국민의 부채로 돌아오도록 금융권을 부양시키는 작태만 보여줬지만, 여기에 주목하는 언론은 전혀 없었슷ㅂ니다. 이 가공할 폭등 사태에서 드러난 점은 기재부로 드러난 금융권과 관료의 커넥션과 토건은 국민 세금이 경기 부양을 위해 지역화폐나 재난지원금으로 쓰이는데 왜 그토록 반대하는지 바로 그 이유입니다. 이 책을 읽으면서 그동안 기재부와 보수언론에 놀아난 국민과 현 정부에 대해 통탄을 금할 수가 없네요.

한국의 가계부채의 수준이 어느 정도 심각한지 진단하고 부채 위기가 부동산에 미칠 영향의 정도와 시기를 예측하며 부채 위기를 해소할 방안을 제시하는 책이다.

현재 대한민국의 가계 부채 수준이 얼마나 위험한지에 대해 특별한 이견이 있는 전문가는 없는 것 같다. 책에서도 언급했듯 미국에서도 가장 부동산 가격이 높은 지역인 맨해튼의 평당 매매가를 강남이 추월했다.

아래 그래프에서 알 수 있듯 GDP 대비 가계 비율이 선진국 대비 꽤 심각한 수준이다. 문제는 속도인데 증가율은 시간대비 증가속도를 의미아므로 증가율 마저도 한국의 비율이 상당히 위험 수준에 있어 가계 비율은 더욱 높아질 것으로 전망된다는 것이다.

그래프를 보면 다소 특이한 점이 있는데 한국에 해당하는 검은 막대가 2개 존재한다는 점이다. 105 수치는 가계 신용을 측정하는데 있어 개인 사업자 대출과 임대 보증금이 제외되어 있는데 이 또한 엄연히 위기를 내포하는 대출인만큼 가계 대출에 포함시켜 봐야 한다는 것이 저자의 주장이다.

이를 감안할 경우 단연 선진국 최고 수준에 이른다. 덕분에 국가 발표의 통계 자료를 곧이 곧대로 믿는 것이 위험할 수도 있겠다는 안목을 얻을 수 있었다.

예를 들면 부동산원 주택매매가격지수는 한동안 믿을 것이 못되었다. 현실가 동떨어진 가격때문에 실거래가로 변경된 이후 참조할 만한 자료가 되었는데 그마저도 미국 S&P 케이스-쉴러 지수 등에 비하면 부족한 점이 많다. 부채를 안고 있는 독자라면 이런 부분의 해석에 있어 늘 객관적이고 비판적인 시각이 필요하다.

아무튼 저자가 제대로 추산한 가계 부채는 현재 GDP 대비 162%에 이르며 총 3,170조원 수준에 이르렀다. 가계 부채 1,000조원 돌파 신문 헤드라인을 본지 얼마되지 않은 것 같은데 그때도 나라 망할 것 같다며 주위에서 수근대는 사람들이 많았는데 이젠 3,000조원을 돌파하였으니 심각한 일이다.

부채는 통상 버블을 의미하며 버블이 붕괴되는 시점이 매우 중요한데 버블이 많다는 것이 당장 망하는 시기와 관련되는 것은 아니기 때문이다. 언제 끝날지 모르는 시한폭탄을 서로 돌리기 하는 형국인데 투자자들은 Not in my term 만을 외칠 뿐이다.

책에서는 버블 붕괴 시 발생할 여파에 대해 IMF나 2008년 금융 위기에 빗대어 설명하고 있다. 4장에는 특히 매우 중요한 견해와 전체 거시경제를 아우르는 투자 안목을 키울 수 있는 가장 핵심적인 내용이 담겨있다.

독자들이 가장 궁금해할만한 내용도 4장에 담겨있는데 분야별로 다양한 견해가 담겨있지만 부동산의 경우 버블 붕괴 시기를 조심스럽게 2023년 전후로 예측하고 있으며 붕괴 시 앞서 언급한 금융위기에 비추어 볼 때 20% 이상의 낙폭이 예상된다고 예측하고 있다.

2023년에는 일단 수도권의 주택 공급량이 늘어날 전망이고 임대차 3법이 종료되어 매물이 발생하게 된다. 그보다 더 중요한 것은 미국의 금리 인상여부이다. 책을 집필하던 시점에는 테이퍼링이 11월에 점쳐진다고 예상만 하고 있지만 평소 미국 주식에 실제 투자하는 나는 최근 실제 테이퍼링이 최근 확정되었다는 정보를 들었다. 금리 인상은 그 이후로 검토한다고 연준에서 언급했다.

최근 원달러가 급격히 치솟고 있다. 한국 시장에는 불안 요소로 작용할 수 있는 부분이다. 게다가 IMF의 전철을 두려워하고 위기를 기회로 이용하려는 투자자들도 급증하면서 달러를 수집하려는 움직임이 일고 있고, 달러의 가치를 평소 비하해왔던 조지 소로스같은 투자의 대부조차 최근에는 달러의 가치가 빛을 발할 날이 다가올 것이라고 점치기도 한다.

어쩄든 달러의 수요는 계속 급증하는 추세이다. 심지어 최근에 우리나라는 금리 인상을 단행했다. 대출 규제와 더불어 금리 인상은 내집마련이나 임대인들에게 큰 타격을 줬다. 정부가 추진하는 정책이 현 시점 이해되지 않는 것은 아니지만 이렇게 심각한 상태에 이르러서야 서민들에게 피해를 입혀가며 가계 대출을 줄이고자 노력할 수 밖에 없었는지 타이밍 상 높은 점수를 주긴 어려워 보인다.

물론 개인과 기업이 역대 최고의 달러를 예금하고 있어 국가 부도로 이어질 것으로 보여지지는 않지만 어쨌든 달러의 수요가 강세인 점을 감안하고 미 연준이 점진적으로 달러 금리를 올리게 될 것이 유력해 보이는 점이 문제이다. 최근 발표된 미국 고용률 지수가 높았고 인플레에 대한 심각성이 지표로 확인되며 미국 주식 시장도 요동을 치는 편이다.

우리나라 또한 통계상 인플레가 점점 심각해지고 있고 환율의 안정화를 위해서 금리 인상을 피하기는 어려워 보인다. 이런 현 시점의 관측을 제하더라도 책에 언급한 바와 같이 한국은 코로나 위기로 가장 많은 돈을 푼 국가이기도 하다.

GDP가 상승한 몇 안되는 국가라고 마냥 좋아할 일이 아닌데 그 원인을 조목조목 따져봐야함에도 소위 국뽕 유튜버들이 결과만 놓고 위대한 대한민국을 내세우는 것이 한심해 보인다. 이를 곧이곧대로 믿고 의존하는 이들이 겪게 될 타격이 걱정된다.

어쨌든 여러 정황으로 볼 때 뇌관이 터질 시간은 머지 않은 듯 하다. 책에서 말하는 정점 2023년 까지는 아직까지 시간이 있다. 그동안 각자의 상황과 시나리오의 경우의 수를 계산하여 각 예상 시나리오에 대한 대비책을 세우는 것이 좋을 듯 하다.

물론 이 책은 각 가계에서 다가올 위기를 어떻게 대비할지 구체적인 방법을 제시하지는 않는다. 다만 부채 위기와 관련된 위기를 다각도로 조망해보고 느끼게 해준다.

정부의 정책의 무엇이 옳고 그른지 비판적인 저자의 시선을 따라가다 보면 이를 활용할 방법도 보일 것이다. 좋은 사례는 아니지만 대출 규제를 우회하는 수단으로 개인 사업자 대출을 받아가는 투기꾼들 처럼 말이다. 현 정책의 한계를 보고 역이용하고 맹점을 들이파면 재테크에 유용한 길을 찾게 될 수도 있다.

아무튼 거시 경제를 담당하는 다양한 축들의 변화와 예상 경로를 점쳐보고 주요 지표간의 연결고리를 그려보는 일은 중요하다. 가계의 경제 위기를 대비하는데 있어 이 책을 일독하는 것이 대비를 위한 좋은 방안이 될 거라 생각한다.

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• 책소개 - 2022 피할 수 없는 부채 위기

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.

한국 가계부채 버블에 머물다

by 박용범 독서작가(2021) ybphia@naver.com

 

 

현재 가계부채에서 정부의 구조조정 정책이 갈수록 어려워지는 것은 문제가 생긴 근본적인 원인과 현재의 상황에 대한 이해가 부족한 탓이 크다. 크게 두 가지다. 첫째, 전세보증금과 개인사업자 대출을 가계부채로 편입하여 관리하지 않았기 때문이다. 이를 제외한 결과 위험을 축소 평가했고, 적기에 대책을 내놓지 못했고, 규제의 한계를 야기했다. 지금도 대출 규제 대책이 제대로 작동하지 못하고 부작용만 발생하는 원인이 사실은 전세자금 대출, 전세보증금, 임대 사업자 대출 등에서 비롯되었다.

둘째, 공정성 확보를 위해 주택 가격 지표, 투자자 정보, 수급 정보, 매매 정보 등 투자재 시장에 맞게 선진화하지 못했기 때문이다. 4년간 강남, 마용성 등 주변 아파트가 두 배 올랐는데 같은 기간 서울 아파트 가격이 26%밖에 오르지 않았다는 것은 출발점부터가 잘못된 것이다. 시장 상황 파악부터가 잘못되었다. 투자자 정보, 수급 정보, 매매 정보 등이 제대로 알려져 있지 못하거나 늦게 알려져 그들만의 리그가 되도록 했다. 이런 후진화된 시장 구조가 결국 가계부채와 함께 버블의 주범이다. 근본적 문제를 해결하지 않는 구조조정은 요원할 수밖에 없다.

 

 

이미 강남 아파트 가격이 미국 맨해튼의 평당 가격을 넘어선 지 오래다. 자산은 버블 국면에 진입하면 그 자체의 관성으로 계속 오르는 경향이 있다. 언젠가 터질 것을 알지만 적어도 내 앞은 아닐 것이라는 낙관론, 정부가 무언가 할 것이라는 학습 효과가 지금과 같은 2030세대의 비이성적인 주택 추격 매수까지 양산하고 있다. 이 세상에 영원한 것은 없다. 자산이 비이성적으로 오른 후 비이성적 매수자가 더 이상 매수하지 못할 때 가격은 폭락하고 만다. 이제 관심은 언제 하락 전환할 것인지, 주택 가격이 경제에 어떤 영향을 미칠지에 초점을 맞춰야 할 때다.

미국에서 시작된 금융위기의 근원은 과도한 파생상품이다. 워런 버핏을 파생상품을 가리켜 대규모 파멸을 불러올 금융 무기라고 언급했다. 한국에 대규모 파멸을 불러올 금융 무기가 있다면, 그것은 바로 이자만 내다가 원금이 곱절로 불어나는 변동금리 주택 담보대출이라고 할 수 있다

 

 

현재 한국경제를 관통하는 핵심은 '부채'이다. IMF 때는 기업의 부채가 이슈였지만 지금은 과도한 가계부채가 눈길을 끈다. IMF 때 대부분의 기업이 300~400%의 부채를 가지고 있었다. 당시 급격한 금리 상승으로 많은 기업이 무너졌다. 이때를 계기로 기업은 절치부심하여 보다 안정적인 재무구조를 유지하고 있다.

대출로 먹고사는 은행의 입장에서는 주 고객인 기업의 대출을 줄이고, 어디서 수익을 충당했을까? 바로 가계대출이다. 1994년부터 기업과 가계의 부채 비율을 보면 정반대로 움직여온 것을 알 수 있다. 게다가 가계대출의 90%가 변동금리다. 즉, 한국 가계는 IMF 때 기업과 같이 금리 상승 위험에 너무 많이 노출되어 있다.

저성장 사회에서는 경제 양극화는 심화되어 부자는 더욱 부자도 되고, 가난한 사람은 더 힘든 삶을 살아야 한다. 죽기 전까지 100억 자본가가 되어 어린이 보육원 지원 재단을 설립하여 전 재산을 기증한 후 홀가분하게 이 세상에서 벗어난다. 고령자가 되면 정기적인 수입이 있는가 없는가가 관건이고, 그래서 연금이 중요하다.

 

 

 

 

 

《2022 피할 수 없는 부채위기(서영수 저)》에서 일부분 발췌하여 필사하면서 초서 독서법으로 공부한 내용에 개인적 의견을 덧붙인 서평입니다.

 

1장. 한국의 가계부채 정말 위험한가?
1. 우리에게 빚이란 무엇인가?
2. 경제의 부를 결정짓는 빚은 어떻게 결정되나?
3. 한국의 가계부채는 얼마나 되나?
4. 예고된 위기는 오지 않는다!
5. 세계에서 가장 위험한 한국의 가계부채
6. 점점 빨라지는 부채 폭탄 돌리기
7. 자산 버블의 붕괴가 금융위기로?
2장. 코로나 이후 가장 중요한 이슈로 부상한 부동산 문제
1. 세계에서 가장 많이 오른 한국의 주택시장
2. 주택시장 버블도 주택 통계의 오류 탓!
3. 주택 공급 부족이 주택 가격 급등의 원인인가?
4. 왜 정부는 늘어난 투기 수요를 막지 못했을까?
5. 수요 증가의 원천은 주택에 대한 과소비 탓!
6. 기준금리 인하가 주택 가격 폭등의 주범은 아닐까?
7. 금융 혁신은 주택시장 과열의 책임에서 자유로울까?
8. 역대 최고 주택 가격 급등의 진앙지는?
9. 위험의 온상인 갭투자를 키운 전세자금대출
10. 임대차 3법이 서민 주거 안정과 거리가 먼 이유
3장. 브레이크 없이 질주하는 주택시장 전망
1. 공급 확대 정책이 집값을 안정시킬까?
2. 무주택자의 투기 수요를 막을 수 있을까?
3. 실수요자 지원 정책이 주택시장에 미치는 영향
4. 부채 주도 성장 정책 포기의 결과는?
5. 2년 만에 부채 주도 성장 정책을 다시 선택한 현 정부
6. 부채 주도 성장 정책을 지속할 수밖에 없었던 이유
4장. 턱밑까지 차오른 부채 위기
1. 미국은 언제 돈을 회수하려 들까?
2. 미국 금리 인상이 가계부채의 뇌관이 될까?
3. 한국 주택시장의 정점은 언제?
4. 한국 경제는 집값 하락을 감내할 수 있나?
5. 주택 가격이 하락하면 은행은 안전한가?
6. 블랙스완은 아파트가 아니라 상가다?
7. 숨은 부실은 가계보다 기업에 많다?
8. 금융회사는 위기에 얼마나 대비하고 있을까?
9. 집값 하락으로 인한 일자리 감소를 해결할 수 있나?
10. 금융위기를 겪으면 막대한 재정 지출이 불가피하다?
5장. 부채 위기를 피할 수 있는 대안은 있는가?
1. 지금이 마지막 기회다!
2. 주택시장 안정이 선결 조건이다!
3. 금융 혁신 정책의 재검토가 필요한 시점이다!
4. 부동산 투기를 막는 방법도 있다!
5. 금융회사의 체력을 키워야 할 때다!
6장. 부채 주도 경제에서 탈피하는 법
1. 부채 주도 성장 정책을 포기하라!
2. 금융소비자보호법을 적극적으로 적용하라!
3. 한국은행의 독립성과 책임을 강화하라!
4. 내 집 마련이 아니라 서민 주거 안정이다!
5. 선배인 미국에서 찾아라!